به گزارش اصفهان زیبا؛ اعیان‌سازی و بازآفرینی شهری پدیده‌ای است که امروز در شهرهای بزرگ موردتوجه است، اما در کنار پیامدهای مثبتی که اعیان‌سازی یا بهسازی محیط‌های ناکارآمد شهری دارد، روش اجرای اعیان‌سازی و بازآفرینی شهری و کاهش تبعات منفی این شیوه در کاهش بافت ناکارآمد شهری، مسئله‌ای است که امروزه موردبحث کارشناسان قرار می‌گیرد.
پژوهشکده سوانح طبیعی و کرسی یونسکو در مدیریت سوانح طبیعی در نشست تخصصی اخیر خود، این موضوع را توسط کارشناسان این حوزه موردبررسی قرارداد.
دکتر کاوه حاجی علی‌اکبری پژوهشگر توسعه شهری و محله‌ای، دکتر مجید روستا عضو هیئت‌مدیره شرکت بازآفرینی شهری ایران و دکتر علی فرنام مدیرگروه عمران و شهرسازی مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی در این نشست بحث اعیان‌سازی و بازآفرینی شهری را از زوایای مختلف و تبعاتی که برای شهرها داشته است را موردبررسی قرار دادند.
کاوه حاج‌علی‌اکبری پژوهشگر توسعه شهری و محله‌ای، در ابتدای این نشست به تاریخچه پدیده اعیان‌سازی پرداخت که این واژه از کجا در واژه‌های شهرسازی و توسعه شهرها جا باز کرد.
بنا به گفته او مفهوم اعیانی‌سازی برای نخستین‌بار در سال 1964 توسط روث گلاس در بریتانیا بر اساس تحلیل تغییرات در حال وقوع در بازار مسکن، مطرح شد.
او در ادامه با اشاره به اینکه در برخی از تحلیل‌ها اعیان‌سازی را تهاجم به محلات ناکارآمد یا کارگرنشین و کوچ آنها به حومه شهرها تعبیر کرده‌اند، افزود: بهسازی و نوسازی در این بافت‌ها با افزایش زمین و تملک خانه توسط قشر متوسط روبرو بوده است و افراد از مستأجر به مالک تغییر هویت می‌دهند.حاج‌علی‌اکبری افزایش تعداد خانوارها و نیاز بیشتر به مسکن، تمایل به زندگی در نزدیکی محل کار و استفاده از خدمات رفاهی بیشتر، شکل‌گیری طبقات جدید و تحولات طبقات اجتماعی، منطق عرضه و تقاضا در بازار مسکن، شکاف ارزش و گرایش‌های سرمایه‌گذاری و سیاست‌های مسکن شهری را از مهم‌ترین محرک‌های و دلایل شکل‌گیری اعیانی‌سازی بیان کرد و ادامه داد: در اعیان‌سازی شرایط محله به لحاظ تغییر بافت ناکارآمد بهتر می‌شود، اما بخشی که کم‌درآمد هستند مجبور به جابه‌جایی می‌شوند. این جابه‌جایی شاید در ظاهر رسمی و آشکار نباشد و حتی داوطلبانه باشد؛ اما به نظرم این جابه‌جایی در پشتش اجباری وجود دارد و ساکنان بومی و مستأجران به دلیل افزایش قیمت زمین و مسکن در این محلات مجبور به جابه‌جایی می‌شوند.
جابه‌جایی ساکنان بومی محلات به حومه شهر از تبعات منفی اعیان‌سازی
شاید تغییر چهره محلات در شهرها و بهبود بافت ناکارآمد شهری به‌ظاهر در جهت توسعه شهری قلمداد شود؛ اما این پژوهشگر توسعه شهری و محله‌ای، با بیان این نکته که اعیان‌سازی در محلات و بافت ناکارآمد فرایند افت و فرسودگی را متوقف می‌کند و ارزش دارایی مردم را افزایش می‌دهد، گفت: این تغییر باعث سرمایه‌گذاری در مناطق می‌شود؛ اما در مقابل هم پیامد منفی جابه‌جایی ساکنان به دلیل افزایش مسکن و افزایش هزینه روانی جابه‌جایی، افزایش منازعات محلی، سوداگری در بازار مسکن، بی‌خانمان شدن برخی و تغییر در ارائه الگو خدمات در محله را به دنبال دارد .
در بازآفرینی شهری محور با ساکنان است
او در ادامه با اشاره به این نکته که توجه به بازآفرینی شهری، اعیان‌سازی و مداخله در بافت ناکارآمد از دهه 1980 جنبه اقتصادی پیدا کرد و بازآفرینی برای مداخله در بافت ناکارآمد به شهرها معرفی شد، گفت: سابقه اعیانی‌سازی و مداخله در بافت‌های ناکارآمد شهری در ایران به دهه 40 و پروژه عملیات ساختمانی آپارتمان‌های بهجت‌آباد تهران بازمی گردد.
از برنامه سوم و اواسط دهه 80 تغییر رویکرد در مداخلات بافت ناکارآمد شهری رخ داده است و ساکنان محدوده بافت ناکارآمد، به نوسازی و بهسازی مسکن پرداختند که در نتیجه آن پروژه‌های خودمالکی و پروژه‌های تجمع‌سازی اتفاق افتاد. این سیاست متفاوت از سیاست‌های دیگر است، چون محور با ساکنان است و جابه‌جایی ساکنان بومی انتفاق نیفتاده است.
او با تأکید بر اینکه وقتی در خصوص اعیان‌سازی در بافت ناکارآمد در کشور خودمان صحبت می‌کنیم باید تمرکز بر مستأجران باشد، افزود: در یک دهه گذشته سیاست ملی و شهری بر بحث بازآفرینی است. نوسازی در محلات از توانمندسازی و ظرفیت‌سازی مالکان خبرمی‌دهد و تمرکز عمده بازآفرینی بر مالکان است و متأسفانه سیاست روشنی برای حمایت از مستأجران نداریم.
او در ادامه مداخلات از پایین‌به‌بالا، تمرکز سرمایه‌گذاری بر زیرساخت‌های اجتماعی، پیش بینی مسکن استطاعت‌پذیر در توسعه‌های جدید، حفاظت از مستأجر، تثبیت اجاره و تضمین تصرف برای جلوگیری از جابه‌جایی، حفاظت از فضاهای استطاعت‌پذیر و در دسترس گروه‌های کم‌درآمد، پرهیز از تخریب‌های بزرگ‌مقیاس، به‌رسمیت‌شناختن راهکارهای مختلف مداخله، استفاده انعطاف‌پذیر از فضاهای رهاشده، برنامه‌ریزی مشارکتی و تشویق مشارکت ساکنان را راهکارهایی برای جلوگیری از پیامدهای منفی اعیان‌سازی بیان کرد.
بازآفرینی فرایند برنامه‌ریزی‌شده، اعیانی‌سازی پدیده‌ای بازارمحور
در این نشست مجید روستا عضو هیئت‌مدیره شرکت بازآفرینی شهری ایران نوسازی را یک فرایند برنامه‌ریزی‌شده برای ارتقای تاب‌آوری، کیفیت زندگی و حفظ هویت محله و اعیانی‌سازی را بیشتر پدیده‌ای بازارمحور که با افزایش ارزش زمین و جابه‌جایی ساکنان کم‌درآمد همراه است، دانست.
روستا اهداف اصلی نوسازی را در چهار بعد ایمنی، اجتماعی، فرهنگی، اقتصادی و زیست‌محیطی بیان کرد و گفت: اعیان‌سازی از چرخه معمول حرکت از بافت ناکارآمد به سمت نوسازی حرکت می‌کند. چرخه‌ای که از فرسودگی و کمبود خدمات آغاز و با مداخلات نوسازی و ورود سرمایه ادامه می‌یابد و در نهایت با افزایش قیمت و جابه‌جایی اجتماعی به اوج می‌رسد.
او سیاست‌گذاری درست، ازجمله توجه به شغل و فضای معیشتی ساکنان و خلق فضاهای شهری باکیفیت را مانع تبدیل‌شدن نوسازی به اعیانی‌سازی دانست.
این عضو هیئت‌مدیره شرکت بازآفرینی شهری ایران با بیان اینکه باید سیاست‌های مسکن حمایتی، توجه ویژه به مستأجران، برقراری تعادل اجتماعی، اقتصادی در مدیریت فضا و برنامه‌ریزی یکپارچه میان دولت، شهرداری، بخش خصوصی و جامعه محلی باید در دستور کار قرار گیرد تا نوسازی به ابزاری برای عدالت فضایی و ارتقای کیفیت زندگی همه اقشار تبدیل شود، افزود: درصورتی‌که نوسازی به شکل تدریجی و همگام با نوسازی مسکن و توجه به ساختارهای اقتصادی و فرهنگی رخ ندهد، ناگزیر اثرات منفی اعیانی‌سازی در نظام جابه‌جایی مسکن نمایان خواهد شد.
بیشترین آسیب در نوسازی بافت ناکارآمد به سمت مستأجران است
علی فرنام مدیرگروه عمران و شهرسازی مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی، نیز به‌عنوان یکی دیگر از کارشناسان این برنامه با تأکید بر اصل 31 قانون اساسی، داشتن مسکن متناسب را حق هر فرد و خانواده ایرانی دانست و گفت: در دو دهه گذشته سهم هزینه‌های اساسی خانوار مانند خوراک، پوشاک و درمان در برابر هزینه مسکن کاهش یافته است و بافت‌های ناکارآمد در کلان‌شهرها و فشار تقاضا در بازار استیجار، موجب شده مستأجران بیشترین آسیب را متحمل شوند.
فرنام با اشاره به اینکه در سال 1402 در حدود 100 هزار پروانه ساختمان صادر شده گفت: در همان سال اوج حضور اتباع را در شهرها داشتیم و با اینکه تخریب در بافت فرسوده بالاست، عمده تقاضای اتباع حضور در بافت فرسوده و استیجار در این مناطق بود. افزایش قیمت در محلات نوسازی شده با افزایش تقاضا برای اسکان در محلات پایین و حومه شهر همراه بود.
فرنام در ادامه به بیان اینکه از 19 میلیون نفر ساکن در بافت‌های ناکارآمد، دست‌کم 10 میلیون نفر در خانه‌های ناپایدار زندگی می‌کنند، بیان داشت: اولویت نوسازی این بافت‌ها ضروری است، اما هم‌زمان باید تبعات اعیان‌سازی، به‌ویژه پدیده طرد و افزایش فشار بر حومه‌ها، مدیریت شود.
توجه به مسکن استطاعت‌پذیر
علی فرنام با اشاره به‌ضرورت بررسی تجربه چین در سیاست‌های حمایتی محله‌محور، بر ضرورت هدف‌گیری تسهیلات نه فقط برای مالکان، بلکه برای ساکنان شامل مالک و مستأجر تأکید کرد.
وی جابه‌جایی اجباری به دلیل عدم استطاعت را بزرگ‌ترین نارضایتی شهروندان از شهرداری دانست که تبعات گسترده‌ای ازجمله شکل‌گیری سکونتگاه‌های غیررسمی و هزینه‌های مضاعف برای دولت در حوزه‌هایی مانند آموزش و امنیت رابه دنبال دارد.
مدیرگروه عمران و شهرسازی مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی، تجربه کره جنوبی در بازنگری مستمر قوانین بازآفرینی شهری و مشارکت ساکنان، مستأجران و مهاجران را الگویی ارزشمند برای ایران دانست تأکید کرد: نشانه‌هایی از رکوردشکنی اجاره‌بها و گسترش حومه‌نشینی مشاهده می‌شود که اگر برای کنترل تبعات منفی اعیانی‌سازی فکری نشود، فشار بر مستأجران افزایش خواهد یافت.
او راهکار پیشگیری از اعیانی‌سازی و کنترل تبعات آن را در توجه به محله‌محوری و اجتماع‌محوری در سیاست‌های نوسازی، تخصیص بخشی از پروانه‌های ساختمانی به مسکن استطاعت‌پذیر و استیجاری، صدور پروانه استیجار برای مدیریت بهتر بازار اجاره، بازنگری در ضوابط پارکینگ، به‌رسمیت‌شناختن واحدهای خرد و میان متراژ در کلان‌شهرها و انتقال بخشی از مشوق‌های ساخت‌وساز به نفع مستأجران دانست.