به گزارش اصفهان زیبا؛ بازار مسکن این روزها داغ است و در چنین شرایطی، بسیاری از شهروندان برای خرید، فروش یا سرمایه گذاری سردرگم هستند. از همین رو، گروه تیمچه در نظر دارد در گزارشهای متوالی، مناطق مختلف شهر اصفهان را موشکافی کند.
در قدم اول، سراغ منطقه ۱۵ رفتیم؛ منطقه ای وسیع در شرق اصفهان که خیابانهای معروفی چون جی، همدانیان، اطشاران، خوراسگان، ارغوانیه، شهروند، شهید رجایی، رشحه، دشتستان و الله اکبر را در خود جای داده است.
برای بررسی این منطقه، نخست با مرتضی کودکان، بازرس اتحادیه املاک اصفهان،که نزدیک به دودهه است در این منطقه مشاور املاک دارد ،به گفتوگو نشستیم. اما گزارش ما فقط به آمار و ارقام خلاصه نشد. پس از گفتوگو با او، در ادامه، قدمی در کوچه های قدیمی محله بوزان گذاشتیم و با چند تن از ساکنان قدیمی این محله همکلام شدیم.
ابتدا بفرمایید گرانترین و ارزانترین محدوده منطقه ۱۵ از نظر قیمت آپارتمان کجاست؟
در منطقه ۱۵، خیابان دشتستان و خیابان رشحه جزو گرانترین نقاط هستند. قیمت آپارتمان در این محدوده از متری ۱۳۰ تا ۱۴۰ میلیون تومان متغیر است. در مقابل، کمترین قیمت مربوط به شهرک مروارید در فلکه ارغوانیه میشود؛ جایی که آپارتمانها در رنج متری ۳۰-۳۵ تا ۴۰ میلیون تومان معامله میشوند.
رشد قیمت مسکن در چند ماه اخیر چگونه بوده و چه الگویی داشته است؟
در سال جدید به دلیل افزایش قیمت مصالح ساختمانی، قیمت آپارتمان در منطقه ۱۵ بین ۲۰ تا ۴۰ درصد رشد داشته است. نکته قابل توجه این است که این رشد یکسان نبوده؛ در مناطق با قیمت کمتر، درصد رشد کمتری رخ داده و در مناطق گرانقیمتتر، رشد بیشتری مشاهده شده است.
قیمت روز آپارتمان نوساز، آپارتمان چند سال ساخت و زمین کلنگی را بفرمایید.
آپارتمان نوساز بهطور متوسط متری ۶۵ تا ۷۰ میلیون تومان قیمت دارد.
آپارتمان ۲۰ سال ساخت بین متری ۴۵ تا ۵۰ میلیون تومان فروش میرود.
قیمت زمین کلنگی در خیابان ابر بین ۲۵ تا ۳۰ میلیون تومان به ازای هر متر است، در حالی که در خیابان شهروند این رقم به متری ۶۵ تا ۷۰ میلیون تومان میرسد.
گرانترین و ارزانترین ملک منطقه را چگونه ارزیابی میکنید؟
گرانترین ملک منطقه، یک منزل ویلایی ۵۰۰ متری در خیابان جی، حوالی اتوبان آقابابایی است که حدود ۵۰ میلیارد تومان قیمت دارد. ارزانترین ملک نیز در اطشاران، یک خانه ویلایی ۶۰ متری به قیمت حدود ۲ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان است.
قیمت واحدهای تجاری و اداری در این منطقه چگونه است؟
در مورد واحدهای تجاری، هرچه به خیابان پروین و احمدآباد نزدیکتر شویم، قیمت بالاتر میرود. اما به طور کلی در خیابان جی به دلیل پیادهروی قوی، از نظر تجاری مناسب است؛ به همین دلیل میانگین قیمت واحد تجاری در این خیابان متری ۲۵۰ تا ۳۰۰ میلیون تومان است.
اما واحد اداری در خیابان جی وضعیت مطلوبی ندارد، چون این خیابان بورس اداری محسوب نمیشود و درخواست برای آن کم است. واحد اداری عملا در حد قیمت مسکونی فروش میرود.
سرمایهگذاری در این منطقه به چه صورت است و چه خیابانهایی بیشتر مورد توجه قرار گرفتهاند؟
برای اینکه سرمایهگذاری صرفه اقتصادی داشته باشد، قیمت زمین باید کمتر از ارزش فروش نهایی آپارتمان باشد. در خیابان جی این شرط برقرار است و سودآوری خوبی دارد. به همین دلیل مردم تمایل زیادی به سرمایهگذاری در جی، اطشاران، همدانیان و خوراسگان دارند.
قبلا سرمایهگذاری زیادی در خیابانهای مرداویج و شیخ صدوق انجام میشد، اما امروز اولویت سازندهها نقدشوندگی است، نه صرفا سود بالا. مبنای سودآوری اقتصادی برای یک سازنده حداقل ۳۰ تا ۳۵ درصد است، اما سازندهها در شرایط کنونی حاضرند با ۲۰ درصد سود هم کار کنند، به شرطی که نقدشوندگی بالایی داشته باشد. به همین دلیل رشد ساختوساز در خیابان جی در سالهای اخیر عالی بوده است.
در کدام خیابانها ساختوساز بیشتر و در کدامها کمتر بوده است؟
در سالهای اخیر، ساختوساز در خیابانهای همدانیان، شهروند و شهید رجایی بیشتر بوده، چون این مناطق در بورس سرمایهگذاری قرار داشتهاند. در مقابل، در مناطق ضعیفتر مانند خوراسگان و ارغوانیه، ساختوساز کمتر بوده است.
وضعیت دسترسیهای منطقه ۱۵ چگونه است؟
خیابان جی از خیابانهای قدیمی اصفهان است و دسترسیهای بسیار خوبی دارد. از یک سو به راحتی به میدان امام و پل خواجو متصل میشود و از سوی دیگر به دلیل وجود اتوبان آقابابایی و صیاد شیرازی که به کمر خیابان جی متصل است، دسترسی به زینبیه و پل غدیر نیز آسان است.
همچنین وجود فروشگاه کوثر در خیابان همدانیان، رفتوآمد مردم را در خیابان همدانیان بسیار افزایش داده است.به طوری که در این خیابان، منازل مسکونی تا متری ۱۰۰ میلیون و واحدهای تجاری تا متری یک میلیارد تومان هم قیمتگذاری میشوند.
حملونقل عمومی در این منطقه در چه وضعیتی است؟
از نظر حملونقل عمومی، وجود ایستگاه بیآرتی و ایستگاه تاکسی وضعیت را قابل قبول کرده است. اما متأسفانه برای اتصال مترو به این خیابان هنوز چارهاندیشی نشده است.
وضعیت امنیت منطقه چگونه است؟
خوشبختانه امنیت منطقه خوب است. مردم اینجا عمدتا بومی هستند و غیربومیها نیز بیشتر از شهرستانهای نائین، اردستان و کوهپایه به این منطقه میآیند که مردمان خوبی هستند. امنیت در منطقه حاکم است.
امکانات رفاهی منطقه را چگونه ارزیابی میکنید؟
وجود کلینیکهای پزشکی و درمانگاه جی و فردوس در استقبال مردم و رضایت آنها از زندگی در این منطقه بسیار مؤثر بوده است.
در روزهای اخیر، وضعیت خرید و فروش در منطقه چگونه است؟
با توجه به شرایط کنونی کشور، خریدار زیاد است و مردم برای حفظ سرمایه خود به خرید ملک روی آوردهاند. اما در مقابل، فروشنده زیاد نیست. فروشندهها صبر کردهاند تا بازار به ثبات برسد و قیمتها مشخص شود، سپس اقدام به فروش کنند. چرا که معمولا فروشندهها پس از فروش، قصد سرمایهگذاری در مکان دیگری را دارند و به همین دلیل در انتظار ثبات بازار هستند.
پیشبینی شما از وضعیت بازار مسکن در منطقه جی تا پایان سال چیست؟
با توجه به تورم حاکم بر قیمت مصالح ساختمانی، پیشبینی کارشناسی من این است که آپارتمانی که امروز متری ۷۵ میلیون تومان قیمت دارد، تا پایان سال به متری ۱۰۰ میلیون تومان نیز برسد.
چه توصیهای به سازندهها برای شروع پروژههای جدید دارید؟
قبلا سازندهها از همان مرحله خاکبرداری، پیشفروش را آغاز میکردند. اما در حال حاضر توصیه اکید من این است که این کار رانکنند، چون قیمت مصالح ساختمانی روز به روز افزایش پیدا میکند و این ممکن است سازنده را متضرر کند.
قیمتگذاری آپارتمان بر اساس چه پارامترهایی انجام میشود؟
چند عامل کلیدی تأثیرگذار است:
آسانسور: بسیار حیاتی است. واحدی که آسانسور ندارد، حتی برای اجاره هم به سختی مشتری پیدا میکند.
طبقه: هر چه طبقه بالاتر برود، قیمت بین ۳ تا ۵ درصد افزایش مییابد.
جهت: واحد شمالی-جنوبی حدود ۵ تا ۷ درصد گرانتر از واحد شرقی-غربی است.
پارکینگ: داشتن پارکینگ بین ۳ تا ۵ درصد به قیمت میافزاید.
قیمت رهن و اجاره در منطقه را چگونه ارزیابی میکنید؟
قیمت رهن و اجاره در منطقه مناسب است، چون منطقه بومی محسوب میشود. به عنوان مثال، یک واحد همکف یکخوابه با رهن ۱۰۰ میلیون تومان و اجاره ماهیانه ۷ تا ۸ میلیون تومان قابل اجاره است. در بخش لاکچری، واحدهایی با رهن یک میلیارد تومان و اجاره ماهیانه ۲۰ تا ۳۰ میلیون تومان نیز وجود دارد. بهطور کلی دامنه رهن کامل از ۶۰۰ میلیون تا یک و نیم میلیارد تومان متغیر است.
استقبال مردم از خانههای ویلایی بیشتر است یا آپارتمان؟
سال گذشته به دلیل داشتن فضای باز و حیاط، استقبال از منازل ویلایی بیشتر بود. اما در سال جدید، مردم بیشتر به سمت خرید آپارتمان تمایل پیدا کردهاند، چون رشد قیمت آپارتمان در ماههای اخیر بهتر بوده است.
اگر کسی بخواهد آپارتمان بخرد، کدام خیابانها را در این منطقه پیشنهاد میکنید؟
اگر به دنبال مناطق آرام برای زندگی و قیمت مناسب باشند، خیابان شهروند، الله اکبر و شهید رجایی را پیشنهاد میکنم. اگر به دنبال سکونت در مناطق خاصتر باشند، خیابان همدانیان، رشحه و خیابان سروستان گزینههای مناسبتری هستند.
برای سرمایهگذاری، خرید در کدام نقاط را توصیه میکنید؟
خیابان شهروند، شهید رجایی، الله اکبر، همچنین محله های بوزان و ابر برای سرمایه گذاری بسیار عالی هستند. دلیل اصلی توصیه به خیابان الله اکبر این است که انتهای این خیابان در حال حاضر بسته است و قرار است بازگشایی شود. خیابانی به نام سلمان به این خیابان متصل خواهد شد. زیرسازی ها انجام شده و پیش بینی میشود تا پایان سال این بازگشایی انجام شود که تأثیر مستقیمی بر افزایش قیمت ملک در این محدوده خواهد داشت.
روایت میدانی از منطقه 15
پس از پایان گفتوگو با مرتضی کودکان، به منظور تکمیل گزارش و ثبت تصویری دقیقتر از محله بوزان، پای صحبت چند تن از ساکنان این محله نشستیم. آنچه در ادامه میخوانید، روایت مردمی ،از وضعیت زندگی، امنیت و فرصتهای سرمایهگذاری در این محدوده است.
در ابتدای کوچه با آقای سماواتی با حدود ۷۵ سال سن روبرو شدیم. او که تمام این سالها را در همین محله ساکن بوده است از پیشینه این محله می گوید:«حدود ۷۵ سال است که در این محله زندگی میکنم. قدیم تمام این محدوده به نام بوزان شناخته میشد، اما الان به سه محله بوزان، نیرو و ستاره تقسیم شده است.بافت این محله مذهبی است و خداروشکر امنیت خوبی بر این قسمت از شهر حاکم است.»
کمی آن طرفتر با آقای چایچیان، که ساکن محله ستاره است،روبرو شدیم.او میگوید بومی محله نیست و اهالی اصطلاحا به او «غریبه» میگویند، با این حال ۵۳ سال است که در این محله سکونت دارد. او درباره حمام قدیمی محله توضیح میدهد:«سالها پیش یک حمام قدیمی در محله بود که رها شده بود. حدود ۲۰ سال پیش، شهرداری آن را به فرهنگسرا تبدیل کرد. حالا از آن فضا استفاده فرهنگی میشود و بچههای محله در آنجا آموزش میبینند.»
در نهایت هم با آقای چوبگین، که جوانتر است و حدود ۴۰ سال سن دارد روبرو شدیم. او نیز زاده همین محل بوده است . از امکانات محله برایمان تعریف میکند:«محله بوزان ورزشگاهی قدیمی دارد که سالهاست در محله فعال است. استعدادهای زیادی در این باشگاه پرورش یافتهاند. از جمله مهدی مهدیپور، بازیکن سابق تیم استقلال، از همینجا به فوتبال حرفهای معرفی شد.»
این روایتها نشان میدهد که محله بوزان علیرغم تغییرات جمعیتی و تقسیمات جدید شهری، همچنان هویت بومی و مذهبی خود را حفظ کرده و از امنیت مطلوبی برخوردار است؛ موضوعی که برای سرمایهگذاران مسکن به اندازه آمار قیمتها حائز اهمیت است.