به گزارش اصفهان زیبا؛ تمدید خودکار اجاره بها با سقف مشخص، میتواند ثبات ایجاد کند، ولی اگر با مشوقهای کافی برای مالکان همراه نباشد و بدون ضمانت اجرایی و نظارت اجرا شود، ممکن است مکانیزمهای دور زدن سیاست شکل بگیرد.
اگر موجران و مستأجران احساس کنند مقررات رسمی با واقعیت بازار فاصله دارد، ممکن است بخشی از معاملات به سمت توافقات غیررسمی، ودیعههای غیرمتعارف یا قراردادهای خارج از چارچوب برود.
مسئولان بهتازگی از تعیین سقف برای اجارهبها خبر دادهاند. وزیر راه و شهرسازی گفته است که پیشنویس مصوبه دیگری از چند هفته پیش به شورای عالی هماهنگی سران قوا ارسال شده است که در صورت تصویب نهایی توسط روسای سه قوه، قراردادهای اجاره به صورت خودکار با سقف افزایش حداکثر ۲۵ درصد تمدید خواهد شد.
تعیین دقیق این سقف در استانهای مختلف بر عهده شورای مسکن استان به ریاست استاندار خواهد بود تا بر اساس شرایط تورمی هر منطقه تصمیمگیری شود.
از دیدگاه رفاه اجتماعی، این مداخله سیاستی با هدف کاهش شوک ناشی از هزینههای مسکن طراحی شده است.
در شرایط تورم افسارگسیخته و انتظارات تورمی بالا، این سیاست میتواند نقش ترمز اضطراری را ایفا کرده و از جابهجاییهای اجباری خانوارها به مناطق حاشیهای جلوگیری کند. این امر بهویژه در حفظ ثبات اجتماعی خانوارهای دهکهای پایین و متوسط دارای اهمیت است.
با این حال تجربه سالهای گذشته از تعیین سقف برای اجاره بها در عمل تجربهای شکست خورده قلمداد میشود. افزایش نرخ اجاره بر اساس مبلغ و درصد مشخص طی سالهای گذشته نهتنها بر کنترل بازار اجاره تأثیرگذار نبود، بلکه منجر به بروز اختلاف بین موجر و مستأجر و افزایش تعداد پروندههای قضایی شد.
این مصوبه در شرایط کرونایی هم ابلاغ شد ولی مالکان زیر بار این مصوبه نرفتند و تعیین نرخ دستوری منجر به دعوای بین مالک و مستأجر شد. دراینبین زمزمههایی نیز در خصوص انعقاد قراردادهای صوری بین مالک و مستأجر شنیده میشد.
افزایش نرخ اجاره براساس مبلغ و درصد مشخص از سوی مالکین ضمانت اجرایی سفت و سختی میخواهد تا تجربه سالهای گذشته تکرار نشود.
متولیان بازار چه میگویند؟
سید مهدی حجازی رئیس اتحادیه املاک استان اصفهان به اصفهان زیبا گفت: قرار است این مصوبه به مدت یکسال اجرایی شود، به اعتقاد بنده افزایش 25 درصدی اجاره تصمیم مناسبی است، ولی پیشتر هم مالکان زیر بار افزایش 25 درصدی سقف اجاره بها نرفتند. در تجربه قبلی سازمان تعزیرات حکومتی مسئول نظارت بر اجرای مصوبه درنظر گرفته شد ولی با این حال این مصوبه اجرایی نشد.
در شرایطی که خرید مسکن برای بخش بزرگی از جامعه دشوار میشود، تعداد بیشتری از خانوارها ناچار به اجارهنشینی میشوند. این افزایش تقاضا، بهویژه در شهرهای بزرگ، فشار مستقیمی بر نرخ اجاره وارد میکند. وقتی مردم توان خرید خانه را از دست میدهند، از بازار خرید به بازار اجاره منتقل میشوند.
این جابهجایی، تقاضا برای اجاره را افزایش داده و باعث رشد قیمتها میشود. حتی پیش از آنکه هزینهها واقعاً افزایش پیدا کند، انتظار افزایش قیمتها در آینده میتواند باعث بالا رفتن اجاره شود.
موجران معمولاً برای آنکه از تورم آینده عقب نمانند، اجاره را بر مبنای پیشبینی خود از شرایط آینده تعیین میکنند. وقتی مسکن بیش از آنکه محل سکونت باشد، بهعنوان ابزار حفظ ارزش دارایی تلقی شود، رفتار مالکان نیز تغییر میکند. در این شرایط، اجارهبها نه فقط بر اساس نیاز سکونتی، بلکه بر اساس منطق سرمایهگذاری و حفظ بازده دارایی تعیین میشود.
سیاستگذاری در حوزه مسکن زمانی به نتایج مطلوب میرسد که از مداخله مستقیم به سمت اصلاح ساختار عرضه حرکت کند. در همین راستا، پیشنهاد میشود، به جای سقفگذاریِ همگانی، حمایتها بهصورت هدفمند (مانند پرداخت تسهیلات ودیعه مسکن برای گروههای آسیبپذیر) اعمال شود.
دولت میتواند برای مالکان «خوشحساب» که در چارچوب سقف قیمتی مصوب عمل میکنند، معافیتها یا تخفیفهای مالیاتی در نظر بگیرد تا انگیزه پایبندی به نرخهای مصوب افزایش یابد. کارآمدی این سیاست منوط به شفافیت در جریان اطلاعات است. توسعه سامانه معاملات مسکن و رصد دقیق قراردادها، پیششرط هرگونه مداخله مؤثری در بازار است.
اثرگذاری پایدار این سیاست وابسته به آن است که مجموعهای از اقدامات مکمل نیز اجرا شود. از جمله: تقویت سامانههای ثبت و نظارت بر قراردادهای اجاره، هدفمندکردن حمایتها از مستأجران کمدرآمد، اعطای تسهیلات ودیعه مسکن، افزایش عرضه مسکن در میانمدت و بلندمدت و ایجاد مشوقهای لازم برای موجران متعهد به سقفهای مصوب عملیاتی شود.