به گزارش اصفهان زیبا؛ منطقه ۴ اصفهان یکی از شناختهشدهترین و در عین حال متنوعترین مناطق مسکونی شهر به شمار میرود؛ منطقهای که از خیابان بزرگمهر آغاز شده و محدودههایی همچون مشتاق دوم، مهر، مهران، مهرآباد، جی، حمزه و لاهور را در بر میگیرد.
وجود محلههای لوکس در کنار مناطق با قیمتهای متوسط، باعث شده این منطقه طی سالهای اخیر همواره مورد توجه خریداران و سرمایهگذاران بازار مسکن باشد.برای بررسی وضعیت کنونی بازار املاک منطقه ۴، روند قیمتها، ظرفیتهای سرمایهگذاری و چالشهای پیش روی فعالان این حوزه، با برومند رضایی، فعال ۱۵ ساله بازار املاک و کارشناس حل اختلاف اتحادیه املاک اصفهان، گفتوگو کردهایم.
منطقه ۴ اصفهان چه جایگاهی در بازار مسکن شهر دارد و چه محدودههایی را شامل میشود؟
منطقه ۴ از خیابان بزرگمهر آغاز شده و محلههایی مانند مشتاق دوم، مهر، مهران، مهرآباد، حمزه و لاهور را در بر میگیرد.
این منطقه به دلیل گستردگی جغرافیایی و تنوع بافت شهری، یکی از متنوعترین مناطق مسکونی اصفهان محسوب میشود. در حال حاضر منطقه ۴ در کنار منطقه ۱۰ از مناطق پرتقاضا و مورد اعتماد بازار مسکن اصفهان به شمار میرود و خریداران با سطوح مختلف بودجه میتوانند گزینههای متنوعی برای سکونت یا سرمایهگذاری در آن پیدا کنند.
وضعیت قیمت مسکن در منطقه ۴ چگونه است و چه تفاوتی میان محلههای مختلف وجود دارد؟
مهرآباد را میتوان لوکسترین محله منطقه ۴ و یکی از هفت نقطه شاخص شهر اصفهان دانست که قیمت برخی املاک آن تا حدود متری ۳۵۰ میلیون تومان نیز میرسد. در مقابل، مناطقی مانند مفتح غربی، انتهای هشتبهشت شرقی، خیابان نیرو و رکنالدوله شرقی و میانی در زمره محلههای اقتصادیتر قرار دارند و قیمت آپارتمان در آنها بین ۱۰۰ تا ۱۲۰ میلیون تومان برای هر متر مربع برآورد میشود.
میانگین قیمت آپارتمان نوساز در منطقه حدود متری ۱۵۰ میلیون تومان است، هرچند کیفیت ساخت، نوع متریال، امکانات و موقعیت ملک میتواند این رقم را تغییر دهد. در مورد آپارتمانهای قدیمی نیز به صورت عرفی سالانه حدود یک و نیم درصد از ارزش ملک کسر میشود، اما شرایط نگهداری، موقعیت و میزان تقاضا همچنان نقش تعیینکننده دارند.
وضعیت زمینهای کلنگی و املاک شاخص منطقه چگونه است؟
ارزش زمینهای کلنگی در منطقه ۴ تابع عواملی مانند عرض گذر، جهت ملک، تراکم و تعداد طبقات قابل ساخت است. به همین دلیل قیمت این املاک از متری حدود ۱۰۰ میلیون تومان تا بیش از ۲۲۰ میلیون تومان متغیر است.
در حال حاضر گرانترین زمین منطقه، پلاکی هزار متری در مهرآباد با قابلیت ساخت ارتفاعی است که ارزشی حدود ۳۵۰ میلیارد تومان دارد. همچنین گرانترین آپارتمان منطقه نیز واحدی ۳۰۰ متری در همین محدوده است که با قیمتی در حدود ۱۳۰ میلیارد تومان عرضه میشود. در سوی مقابل، در محدوده کلمان هنوز میتوان آپارتمانهایی با قیمت حدود ۶ میلیارد تومان پیدا کرد که جزو ارزانترین گزینههای منطقه محسوب میشوند.
بازار مسکن منطقه ۴ در ماههای اخیر چه شرایطی داشته و وضعیت ساختوساز چگونه است؟
در ماههای اخیر و پس از تحولات ناشی از جنگ، بازار مسکن منطقه ۴ رشد قابل توجهی را تجربه کرده و در برخی نقاط افزایش قیمتها بین ۳۰ تا ۴۵ درصد برآورد میشود. بخشی از متقاضیان امروز را نیز افرادی تشکیل میدهند که در دورههای قبل موفق به خرید نشده بودند و اکنون برای حفظ ارزش سرمایه خود وارد بازار شدهاند.
در بخش ساختوساز، محلههایی مانند لاهور، حمزه شمالی و جنوبی، لاله شرقی و باغ مشهد طی یکی دو سال گذشته رونق مناسبی داشتهاند. در مقابل، مناطقی همچون رکنالدوله، بخشهایی از هشتبهشت شرقی و مفتح غربی به دلیل محدودیتهای شهرسازی و ویژگیهای بافت شهری، رشد ساختوساز کمتری را تجربه کردهاند.
وضعیت املاک تجاری، اداری و استیجاری در منطقه ۴ چگونه است؟
منطقه ۴ بورس اصلی املاک تجاری و اداری اصفهان محسوب نمیشود و به همین دلیل قیمتها در این بخش نسبت به برخی مناطق دیگر شهر پایینتر است. در محور بزرگمهر و بازارچههای تجاری، قیمت واحدهای تجاری از حدود متری ۲۰۰ میلیون تومان آغاز شده و در برخی نقاط به ۶۰۰ تا ۷۰۰ میلیون تومان نیز میرسد. واحدهای اداری نیز معمولا در بازه ۱۷۰ تا ۲۵۰ میلیون تومان برای هر متر مربع معامله میشوند.
در بخش اجاره نیز مبنای تعیین رهن کامل در آپارتمانهای نوساز معمولا بین یکهفتم تا یکدهم ارزش روز ملک است و پس از آن امکان تبدیل بخشی از مبلغ رهن به اجاره ماهانه وجود دارد.
چه عواملی باعث جذابیت منطقه ۴ برای سکونت شده است؟
وجود زیرساختهای مناسب آموزشی، فرهنگی، ورزشی و دسترسیهای شهری از مهمترین مزیتهای منطقه ۴ است. مجموعههایی مانند ورزشگاه پیروزی، ورزشگاه خرازی، استخرهای مروارید و ساحل، فرهنگسرای مفتح شرقی و مدارس باسابقهای همچون شهید بهشتی، شهید مفتح و کلاهدوزان در این محدوده قرار دارند. همچنین دسترسی مناسب به رینگ شرقی اصفهان و اتوبان آقابابایی، رفتوآمد ساکنان را تسهیل کرده است.
هرچند این منطقه از خط مترو بهرهمند نیست، اما خطوط بیآرتی و تاکسیرانی بخش مهمی از نیاز حملونقل شهروندان را پوشش میدهد. در کنار این امکانات، امنیت مطلوب و فضای اجتماعی آرام منطقه نیز آن را به یکی از گزینههای مناسب برای سکونت خانوارها تبدیل کرده است.
مهمترین چالشهای فعالان بازار مسکن و سازندگان در منطقه چیست؟
یکی از مهمترین چالشهای فعالان بازار مسکن، محدودیت مشاوران املاک در تنظیم قراردادهای پیشفروش است؛ قراردادهایی که الزاما باید در دفاتر اسناد رسمی ثبت شوند.
موضوع دیگر به نرخ حق کمیسیون مشاوران املاک بازمیگردد که با وجود تغییرات گسترده اقتصادی، طی حدود ۱۴ سال گذشته افزایش محسوسی نداشته است.از سوی دیگر، سازندگان بیش از آنکه به حمایتهای مالی نیاز داشته باشند، خواهان تسهیل فرآیندهای اداری، کاهش بروکراسی و تسریع در صدور مجوزها هستند.
صنعت ساختمان نقش مهمی در اشتغالزایی دارد و ادامه مشکلات این بخش میتواند موجب خروج سرمایهها از حوزه تولید مسکن و هدایت آنها به بازارهای غیرمولد یا حتی کشورهای همسایه شود. به گفته فعالان این حوزه، در سالهای اخیر بخشی از سرمایهگذاران ساختمانی سرمایه خود را به کشورهایی مانند عمان و قبرس منتقل کردهاند که این موضوع میتواند هشداری برای آینده سرمایهگذاری در بخش مسکن باشد.