به گزارش اصفهان زیبا؛ درحالیکه قانون جهش تولید مسکن مصوب ۱۴۰۰ با هدف تأمین سالانه حداقل یکمیلیون واحد مسکونی برای متقاضیان واجدشرایط، بهویژه دهکهای پایین درآمدی تدوین شده است، مطالبه آوردههای سنگین و کوتاهمدت در پروژههایی مانند جهانسازه پرشیا در بهارستان پرسشهایی جدی درباره همخوانی شیوه تأمین مالی با اهداف اولیه طرح ایجاد کرده است.
این گزارش با استناد به دادههای رسمی وزارت راه و شهرسازی، شرکت عمران شهرهای جدید، شرکت عمران بهارستان، بانک مرکزی، مرکز آمار ایران، قانون جهش تولید مسکن ،آییننامههای اجرایی شورای عالی مسکن، گزارشهای دیوان محاسبات، سازمان بازرسی کل کشور، گزارشهای بانک جهانی، پژوهشهای دانشگاهی و خبرگزاریهای رسمی به بررسی تحلیلی این موضوع میپردازد.
فلسفه ایجاد طرح نهضت ملی مسکن بر پایه قانون جهش تولید مسکن، کاهش ضریب تأثیرگذاری هزینه مسکن بر سبد خانوارهای کمدرآمد و تحقق اصل سیویکم قانون اساسی مبنیبر حق مسکن برای همه شهروندان استوار است.
گروههای هدف اصلی این طرح، فاقدان مسکن،خانوارهای دهکهای اول تا ششم درآمدی، جوانان، زوجهای جوان و خانوادههای پرجمعیت هستند و تأکید اصلی بر عدالت اجتماعی و خانهدارکردن اقشار واقعا نیازمند است.
مرکز آمار ایران و گزارشهای وزارت راه و شهرسازی نشان میدهد که این طرح بر پایه مطالعات طرح جامع مسکن تدوین شده و هدف آن نه صرفا تولید انبوه، بلکه تأمین نیاز واقعی مسکن با اولویتدهی به عدالت اجتماعی است.
آیا مطالبه ۱,۹میلیارد تومان با هدف طرح همخوانی دارد؟
بر اساس گزارشهای مرکز آمار ایران در سالهای ۱۴۰۳ و ۱۴۰۴ میانگین درآمد سالانه خانوار شهری حدود سیصدوچهلوسه میلیون تومان، معادل ماهانه حدود بیستوهشت تا بیستونه میلیون تومان است؛ درحالیکه برای دهکهای پایین درآمدی این رقم اغلب کمتر از 15 تا 20میلیون تومان ماهانه است.
هزینه ساخت در پروژههای نهضت ملی مسکن به متری 40میلیون تومان یا بیشتر رسیده و هزینه تمامشده هر واحد را به حدود دو تا دوونیممیلیارد تومان رسانده است.
در چنین شرایطی مطالبه آورده یکمیلیاردونهصد میلیونتومانی در بازه زمانی کوتاه برای خانوارهای هدف بسیار سنگین است. اگر خانواری ماهانه 30میلیون تومان درآمد داشته باشد، برای تأمین این مبلغ به بیش از پنج سال پسانداز کامل نیاز دارد.
خانواری با 40میلیون تومان حدود چهار سال، 50میلیون تومان حدود سهودو دهم سال و 60میلیون تومان، حدود دو و ششدهم سال زمان لازم دارد.
این ارقام نشان میدهد که نسبت آورده به درآمد خانوارهای کمدرآمد بسیار بالا بوده و باقدرت خرید واقعی و پسانداز ممکن همخوانی ندارد و میتواند اهداف حمایتی طرح را تحتتأثیر قرار دهد و اقشار کمدرآمد را به واحدهای کمتر مطلوب محدود کند که این امر با روحیه حمایتی طرح نهضت ملی مسکن فاصله دارد.
در پروژههایی مانند جهانسازه پرشیا که واحدهای مسکونی با ویژگیهای متفاوت از نظر طبقه، نورگیری، منظره، دسترسی به امکانات مشترک و حتی متراژهای جزئی عرضه میشوند، اولویتبندی بر پایه آورده مالی، عملا فرصت دسترسی به واحدهای باکیفیت بالاتر را به کسانی میدهد که نقدینگی بیشتری دارند.
برای مثال، واحدهای طبقه پایین یا جنوبی با نورگیری بهتر و ارزشافزوده بیشتر ممکن است بهسرعت به متقاضیان پرسرمایه اختصاص یابد؛ درحالیکه خانوادههای کمدرآمد به واحدهای بالایی با مشکلات احتمالی گرما یا سرما دسترسی پیدا کنند.
این فرایند نهتنها عدالت اولیه ثبتنام را زیر سؤال میبرد، بلکه میتواند انگیزه مشارکت واقعی نیازمندان را کاهش دهد و طرح را بهسمت یک بازار رقابتی سرمایهای سوق دهد. از منظر اقتصادی نیز این انتخاب میتواند به افزایش نابرابری درونگروهی منجر شود؛ جایی که سرمایهگذاران یا واسطهها با واریز سریع آورده، واحدهای برتر را تصاحب کرده و بعدا با سود بالاتر واگذار میکنند.
درحالیکه متقاضیان اصلی که برای سکونت واقعی وارد شدهاند، در موقعیت ضعیفتری قرار میگیرند.
گزارشهای مرکز پژوهشهای مجلس و تجربههای مشابه در پروژههای پیشین نشان میدهد که چنین سازوکارهایی بدون مکانیسمهای جبرانی مانند قرعهکشی شفاف یا سقف امتیازبندی میتواند اهداف اجتماعی طرح را به چالش بکشد و اعتماد عمومی را کاهش دهد؛ بنابراین گسترش این مدل نیازمند بازنگری جدی است تا انتخاب واحد بیشتر بر پایه نیازهای خانوادگی مانند تعداد افراد خانوار، وضعیت جسمانی و اولویتهای جغرافیایی باشد؛ نه صرفا قدرت مالی.
تحلیل اقتصادی عبارت
هر یکمیلیون تومان در هر روز یک امتیاز
مدل امتیازدهی بر اساس میزان و سرعت واریز آورده عملا عدالت مالی را بر عدالت اجتماعی اولویت میدهد. این رویکرد افرادی را که دارای نقدینگی بالا و ثروت بیشتر یا دسترسی به منابع سرمایهای هستند، جلو میاندازد؛ درحالیکه متقاضیان واقعی با درآمد محدود و پسانداز اندک عقب میمانند.
چنین مدلی توان مالی را جایگزین معیار نیاز واقعی به مسکن میکند و افراد ثروتمند، سرمایهگذاران و کسانی را که امکان واریز سریع دارند، در موقعیت برتر قرارمیدهد و ممکن است دهکهای پایین را از چرخه خارج سازد.
اگر انتخاب واحد بر اساس میزان آورده انجام شود، افراد دارای سرمایه بیشتر، احتمالا بهترین طبقات، بهترین جهتهای ساختمان، بهترین متراژها و موقعیتهای مطلوب را تصاحب خواهند کرد. این وضعیت میتواند به نابرابری درون پروژهای منجر شود و اقشار کمدرآمد را به واحدهای کمترمطلوب محدود کند که این امر باروحیه حمایتی طرح نهضت ملی مسکن فاصله دارد.
اطلاعیه پروژه جهانسازه پرشیا با تأکید بر خوشحسابی و تهدید حذف متقاضیان پس از ارسال پیامک، تماس، اظهارنامه و مهلت تا بیستم تیرماه هزاروچهارصدوپنج برای رساندن آورده به یکمیلیاردونهصدمیلیون تومان مطالعه موردی مهمی است.
این اطلاعیه فرایند حذف را گامبهگام توصیف، و خوشحسابی را به معیار اصلی ادامه حضور تبدیل کرده است. از منظر اجتماعی چنین اطلاعرسانی و تهدیدهایی میتواند فشار روانی فراوانی بر متقاضیان وارد کند؛ اعتماد عمومی به فرایندهای دولتی را کاهش دهد و سرمایه اجتماعی را تضعیف سازد.
پیامدهای احتمالی شامل اضطراب خانوارها،کاهش امید به طرحهای حمایتی و حتی رفتارهای اجباری برای تأمین منابع بوده که نیازمند توجه به جنبههای حمایتی و روانی است.
در سطح فردی این نوع اطلاعرسانی میتواند منجر به استرس مزمن، نگرانی مداوم، ازدستدادن فرصت خانهدارشدن و احساس ناتوانی مالی در میان خانوادههای کمدرآمد شود؛ بهویژه هنگامی که متقاضیان با محدودیتهای درآمدی روبهرو هستند و همزمان با تورم فراوان،هزینههای معیشتی و نیازهای روزمره دستوپنجه نرم میکنند.
از دیدگاه خانوادگی والدینی که برای تأمین مسکن فرزندان خود برنامهریزی کردهاند، ممکن است بااحساس ناامیدی و سرخوردگی مواجه شوند که این امر میتواند بر روابط خانوادگی،پویایی مثبت درون خانه و حتی سلامت روان کودکان و نوجوانان تأثیر منفی بگذارد.
در مقیاس اجتماعی گستردهتر، تهدید مکرر حذف میتواند حس بیعدالتی و تبعیض را تقویت کند؛ بهطوریکه اقشار کمدرآمد احساس کنند طرحی که قرار بود حمایتکننده باشد، به ابزاری برای غربالگری مالی تبدیل شده است.
این احساس میتواند به کاهش مشارکت اجتماعی در برنامههای دولتی منجر شود و اعتماد به نهادهایی مانند وزارت راه و شهرسازی، شرکت عمران بهارستان و نظام بانکی را خدشهدار کند. سرمایه اجتماعی بهعنوان مجموعهای از روابط، اعتماد و هنجارهای مشترک که همکاری را تسهیل میکند، در چنین شرایطی آسیب میبیند؛ زیرا افراد ممکن است بهجای همکاری جمعی بهسمت رفتارهای فردی برای بقا رویآورند.
از منظر جامعهشناختی این فرایند میتواند نابرابریهای موجود را بازتولید کند و شکاف طبقاتی را عمیقتر سازد؛ بهگونهایکه افراد ثروتمند نهتنها از فرصتهای اقتصادی، بلکه از مزایای اجتماعی و روانی خانهدارشدن نیز بهرهمند شوند؛ درحالیکه نیازمندان واقعی در حاشیه قرار گیرند. پیامدهای بلندمدت ممکن است شامل مهاجرت اجباری به حاشیه شهرها، افزایش تقاضای اجاره و فشار بیشتر بر بازار مسکن غیررسمی یا حتی شکلگیری نارضایتیهای اجتماعی پنهان باشد.
پژوهشهای دانشگاهی در حوزه رفاه اجتماعی نشان میدهد سیاستهای مسکن که فاقد جنبههای حمایتی روانی و اجتماعی باشند، اغلب با نرخ ترک طرح بالاتر و کاهش دولت مواجه میشوند؛ علاوهبراین، اطلاعرسانی تهدیدآمیز بدون ارائه گزینههای جایگزین مانند تمدید مهلت تسهیلات اضطراری یا برنامههای کمکمالی هدفمند میتواند حس طردشدگی را تقویت کند و افراد را از تعامل سازنده با سیستم بازدارد.
در سطح جامعه این رویکردها میتواند به تضعیف انسجام اجتماعی منجر شود؛ زیرا گروههای کمدرآمد ممکن است احساس کنند سیستم بیش از آنکه حامی آنها باشد، مانعی بر سر راه آرزوهایشان شده است. این احساس طردشدگی میتواند به کاهش سرمایهگذاری عاطفی بر آینده مشترک و افزایش شکاف میان طبقات مختلف جامعه بینجامد.
ازسویدیگر، فشار روانی ناشی از تهدید حذف میتواند بر سلامت جسمی و روانی افراد تأثیر بگذارد و هزینههای اجتماعی پنهان مانند افزایش مراجعه به مراکز درمانی یا کاهش بهرهوری نیروی کار را ایجاد کند.
در بلندمدت چنین سازوکارهایی بدون تعادل مناسب ممکن است به کاهش اعتماد عمومی به سیاستهای دولتی در حوزه رفاه و مسکن منجر شود و اجرای طرحهای مشابه آینده را با چالشهای بیشتری مواجه سازد؛ بنابراین تحلیل دقیقتر و طراحی مکانیسمهای جبرانی مانند مشاوره مالی، حمایت روانی، برنامههای گذار و اطلاعرسانی همدلانه از ضرورتهای سیاستگذاری در این حوزه است تا طرح نهضت ملی مسکن بهجای ایجاد فاصله میان مردم و دولت به ابزاری برای تقویت پیوند اجتماعی تبدیل شود.
نظام امتیازدهی فعلی بیشتر شبیه مدل اعتبارسنجی بانکی است که بر اساس توان مالی و نقدینگی عمل میکند تا یک طرح حمایتی مسکن. در مدل اعتبارسنجی بانکی تمرکز بر ریسکگریزی و بازپرداخت است؛ درحالیکه طرح حمایتی باید به نیاز واقعی و ناتوانی در پرداخت اولویت دهد. تفاوت این دو رویکرد در ماهیت حمایتی مالی بودن آنهاست و گزارشهای دیوان محاسبات نیز بر چالشهای تأمین تسهیلات بانکی در این طرح تأکید دارند.
اگر آوردهها بسیار بالا بوده و متقاضیان واقعی توان پرداخت نداشته باشند، ممکن است ریسکهایی مانند فروش امتیاز، ورود واسطهها ،سرمایهگذاران و سوداگری ایجاد شود.
این شرایط میتواند به شکلگیری بازار خریدوفروش غیررسمی امتیازها منجر شود و رقابت سرمایهای را بر نیاز واقعی غالب کند. این موارد بهعنوان ریسکها و پیامدهای بالقوه تحلیل میشوند و نیازمند نظارت بیشتر برای جلوگیری از انحراف طرح هستند؛ بدون آنکه ادعایی درباره وقوع تخلفهای خاص مطرح شود.
تعیین امتیاز صرفا بر اساس آورده و تهدید حذف باید با اصول عدالت اداری، قانون جهش تولید مسکن، سیاستهای کلی مسکن و اصل سیویکم قانون اساسی که بر حق مسکن تأکید دارد، همخوانی داشته باشد. تحلیل حقوقی نشان میدهد که این سازوکارها نیازمند تعادل با اهداف حمایتی هستند و هرگونه اقدام باید با شفافیت و حمایتهای جبرانی همراه باشد؛ بدون نتیجهگیری قطعی درباره مغایرت قانونی، مگر با مستندات روشن.
بر اساس دادههای مرکز آمار، درآمد خانوار شهری، متوسط سالانه حدود سیصدوچهلوسه میلیون تومان، هزینه ساخت، متری 40میلیون تومان یا بیشتر، آورده موردمطالبه یکمیلیاردونهصد میلیون تومان سهم آورده بسیار بالا برای دهکهای پایین، نرخ تورم مسکن بالاتر از تورم عمومی و نرخ اجاره روبهافزایش است. این شاخصها شکاف میاندرآمد خانوارهای هدف و هزینههای طرح را برجسته میکنند.
یک متقاضی میگوید با درآمد ماهانه بیستوپنج میلیون تومان چگونه میتوانم یکمیلیاردونهصد میلیون تومان را در مدت کوتاه تأمین کنم؟ یک اقتصاددان تأکید میکند که این مدل، ریسک خروج متقاضیان واقعی را بالا میبرد. کارشناس مسکن بر لزوم افزایش سهم تسهیلات اشاره دارد .جامعهشناس فشار روانی را عامل کاهش اعتماد میداند و فعال بخش خصوصی شفافیت در انتخاب واحد را کلیدی میشمارد.
اصلاح نظام امتیازدهی با حذف یا کاهش وزن سرعت واریز و اولویتدهی به نیاز واقعی،افزایش سهم تسهیلات بانکی به 70 تا 80درصد، هزینه اقساط شناور بر اساس درآمد حمایت مستقیم از دهکهای اول تا چهارم، حذف امتیاز مبتنیبر سرعت واریز، جایگزینی شاخص توان مالی و نیاز واقعی با ابزارهای جلوگیری از بازار واسطهگری، افزایش شفافیت فرایند انتخاب واحد، کنترل تورم مصالح، نظارت مستمر دیوان محاسبات و سازمان بازرسی و دهها پیشنهاد عملی دیگر برای نزدیککردن اجرا به اهداف اولیه خانهدارکردن اقشار فاقد مسکن قابلاجراست.
نهضت ملی مسکن پیشرفتهایی در تولید واحد داشته است؛ اما چالشهای تأمین مالی؛ مانند مطالبه آورده سنگین در پروژه جهانسازه پرشیا میتواند آن را از مسیر اصلی خانهدارکردن اقشار کمدرآمد دور کند.
با تعادل میان ضرورتهای اجرایی و اهداف حمایتی از طریق افزایش تسهیلات، اصلاح امتیازدهی ، شفافیت بیشتر و سیاستهای جبرانی میتوان به اهداف اولیه نزدیکتر شد. این امر ،نیازمند همکاری نهادها ،نظارت مستمر و الهام از تجربههای موفق جهانی است تا طرح به عدالت اجتماعی واقعی دست یابد.