۱. کابوس صنعتی شدن؛ وقتی شهر، نفس کم میآورد
برای درک عظمت پروژه بازآفرینی شهری که در سئول انجام شد، باید به دهه ۱۹۷۰ برگردیم. کره جنوبی در تب و تاب صنعتی شدن بود. رودخانه چئونگگیچئون از وسط سئول میگذشت، اما به یک کانال فاضلاب متعفن تبدیل شده بود. دولت وقت با منطق توسعه آن روزها، روی رودخانه را با بتن پوشاند. آنها یک بزرگراه چندطبقه غولپیکر روی آن ساختند. ۳۰ سال بعد، سئول به یکی از ثروتمندترین اما آلودهترین شهرهای جهان تبدیل شد. این بزرگراه روزانه ۱۶۰ هزار خودرو را عبور میداد، اما هوای اطراف آن بهشدت سمی بود. ارزش املاک تجاری آن منطقه نیز به پایینترین حد خود سقوط کرده بود. سئول در حال خفگی بود.
۲. شجاعت تخریب؛ پارادایم شیفت در مدیریت شهری
در سال ۲۰۰۲، لی میونگ باک (که بعدها رئیسجمهور کره شد) با وعده تخریب این بزرگراه و احیای رودخانه، شهردار سئول شد. اقتصاددانان سنتی فریاد میزدند که این کار ترافیک سئول را فلج کرده و کسبوکارهای اطراف را نابود میکند. از طرفی، هزینه ۹۰۰ میلیون دلاری این پروژه، چیزی نبود که بودجه عمومی شهرداری بتواند به تنهایی آن را تحمل کند. اینجا بود که مهندسی مالی و استراتژی مشارکت دادنِ بخش خصوصی به کمک سئول آمد.
۳. فرمول سئول: ارزشافزوده زیستمحیطی به عنوان موتور سرمایهگذاری
مدیریت شهری سئول، به جای آنکه دست گدایی به سوی دولت دراز کند، یک مدل کسبوکار برای این پروژه تعریف کرد. آنها میدانستند که اگر رودخانه احیا شود و یک کریدور سبز ۶ کیلومتری در قلب شهر شکل بگیرد، چه اتفاقی میافتد؟ بله، ارزش املاک، مجتمعهای تجاری و هتلهای اطراف به شدت افزایش خواهد یافت (همان قانون Land Value Capture).
نقش بخش خصوصی چگونه تعریف شد؟
-
تشکیل صندوقهای مشارکت: شهرداری سئول مالکان مجتمعهای تجاری، بانکها و هلدینگهای ساختمانی اطراف رودخانه را متقاعد کرد که در تأمین مالی این پروژه شریک شوند. استدلال ساده بود: ما با بودجه مشارکتی شما رودخانه را زنده میکنیم؛ در عوض، پاخورِ توریستها و مشتریان کسبوکار شما دهها برابر میشود.
-
تغییر کاربریهای سودآور: شهرداری به سرمایهگذاران خصوصی اجازه داد تا در حاشیه این کریدور سبز، با تراکم بالاتر و کاربریهای لوکستر (کافهها، هتلهای بوتیک و مراکز خرید مدرن) ساختوساز کنند. سرمایهگذاران خصوصی با کمال میل هزینههای احیای بخشهایی از رودخانه را تقبل کردند تا در این بهشت تجاری جدید سهمی داشته باشند.
-
صرفهجویی پنهان : تخریب بزرگراه باعث شد دمای مرکز سئول در تابستانها تا ۳.۶ درجه سانتیگراد کاهش یابد! این یعنی کاهش شدید مصرف برق برای سرمایش، که یک سود اقتصادی نامرئی اما غولپیکر برای شرکتهای خصوصی و دولت بود.
۴. امواج اقتصادی یک رودخانه
نتیجه این جراحیِ بزرگ شهری حیرتانگیز بود. ترافیک برخلاف پیشبینیها نه تنها فلج نشد، بلکه به دلیل توسعه سیستم اتوبوسهای تندرو (BRT) توسط سرمایهگذاران خصوصی، روانتر هم شد. روزانه بیش از ۹۰ هزار نفر برای تفریح به کنار این رودخانه میآیند. خردهفروشیها و مغازههای اطراف رودخانه، افزایش فروشی معادل ۳۰ درصد را در همان سالهای اول تجربه کردند و ارزش املاک منطقه تا ۵۰ درصد جهش کرد. سرمایهای که بخش خصوصی وارد این منطقه کرد، چندین برابر پولی بود که شهرداری برای احیای رودخانه هزینه کرده بود. این یعنی تبدیل یک هزینه خالص به یک سرمایهگذاری با نرخ بازگشت نجومی
.
آینه سئول؛ درسی برای شهرهای بتنزده ما
داستان چئونگگیچئون در سئول، یک سیلی بیدارکننده برای دکترین مدیریت شهری در کلانشهرهای ماست. ما هنوز درگیر سندرم افتخار به بتنریزی هستیم. هر روز در حال افتتاح تقاطعهای غیرهمسطح، روگذرها و تونلهایی هستیم که شهر را برای خودروها میسازند، نه برای انسانها.
تجربه کره جنوبی به ما ثابت میکند:
-
اقتصادِ محیط زیست، توهم نیست: طبیعت، دشمن توسعه نیست. یک رودخانه زنده (مثل آنچه زایندهرود در اصفهان میتواند و باید باشد) یا یک کریدور سبز شهری، به مراتب بیشتر از یک مجتمع تجاری بدقواره میتواند جاذب سرمایههای سرگردان، توریست بینالمللی و رونق اقتصادی باشد.
-
ارزشآفرینی به جای عوارضگیری: شهرداری موفق، نهادی نیست که تراکم بفروشد و عوارض بگیرد تا پل بسازد. شهرداری موفق مانند سئول، ارزشهای خفته و پنهان شهر را بیدار میکند و بخش خصوصی را تشنه مشارکت در این سود مشروع مینماید.
-
شجاعت تخریب اشتباهات: گاهی برای جذب سرمایه و بازآفرینی شهر، نباید چیز جدیدی ساخت؛ بلکه باید ساختارهای اشتباه گذشته را تخریب کرد و کالبد شهر را به طبیعت و مردم پس داد.
کلام آخر:
سئول به جهان ثابت کرد که پایتختهای صنعتی محکوم به خفگی در دود و سیمان نیستند. مهندسی مالی فقط نوشتن قراردادهای پیچیده حقوقی (مانند BOT یا BOO) نیست؛ مهندسی مالی در عالیترین سطح خود، یعنی تبدیل کردن یک رودخانه فاضلاب به شاهرگ تپنده اقتصاد شهری. اگر مدیران کلانشهرهای ما شهامت تغییر نگاه از شهر خودرومحور به شهر انسانمحور را پیدا کنند، سرمایههای خصوصی، خود مسیرشان را به سمت پروژههای سبز و بازآفرینی شهری پیدا خواهند کرد؛ درست همانطور که آب، همیشه مسیرش را پیدا میکند.
