به گزارش اصفهان زیبا؛ ترمیم بافتهای فرسوده و نوسازی آنها سالهاست در برنامهریزی شهری و در وزارت راه و شهرسازی مطرحواهمیت این موضوع منجر به تشکیل سازمان بازآفرینی شهری شده است.
در سالهای اخیر طرحهای مختلفی در سازمان بازآفرینی شهری برای احیای بافتهای ناکارآمد شهری مطرح شده و این سازمان برای رهاشدن شهرها از چنگال بافت فرسوده، حمایتهای مختلفی داشته است؛ شهر اصفهان نیز سهم چشمگیری از سبد بافت فرسوده کشور دارد و تلاشهای مختلفی برای کاهش آن کرده است.
بهمنظور بررسی مبحث بازآفرینی در شهر اصفهان و مرور برخی از طرحها، بهویژه طرح احیای بافت فرسوده همتآباد در منطقه6 شهرداری اصفهان، به سراغ سید عبدالرضا لقمانی، معاون مسکن و ساختمان ادارهکل راه و شهرسازی استان اصفهان و علی باقری، مدیر منطقه6 شهرداری اصفهان رفتیم.
وجود ۱۴هزار هکتار بافت فرسوده
در محدوده شهری کل کشور
محمدکاظم جباری، مدیرکل دفتر راهبری و هدایت طرحهای بازآفرینی، در آخرین مصاحبه خود به انتخاب 77 شهر در کل کشور برای اجرای طرحهای کاهش بافت ناکارآمد اشاره کرد. اجرای ماده ۴۹ برای ارتقای کیفی سکونتگاهها و کاهش بافت فرسوده از مواردی است که جباری دولت را در اجرای آن مصمم دانسته.
عبدالرضا لقمانی که نماینده شرکت بازآفرینی در اصفهان است، در خصوص برنامههای در حال اجرای سازمان در اصفهان به «اصفهانزیبا» میگوید: «طرحهای بازآفرینی برای حدود ۱۴هزار هکتار بافت فرسوده در محدوده شهری در کل کشور، اجرا میشود؛ اصفهان هم یکی از شهرهایی است که از ردیفهای اعتباری مختلف در حوزه بازآفرینی شهری بهرهمند میشود و پروژههای متعددی در بافتهای فرسوده آن در حال اجراست.»
بنا به گفته او، بخشی از پروژههای عمرانی در بافت فرسوده با استفاده از اعتبارات شرکت بازآفرینی شهری در حال اجراست که ازجمله آنها میتوان به مرمت و بازسازی خانههای تاریخی بدیعالصنایع، حبیبآبادی، مدنی و جنگجویان اشاره کرد.
او همچنین تأکید میکند که در کنار پروژههای مرمتی، طرحهای توسعهمحور نیز در محلههایی همچون همتآباد و عطار در حال اجراست. شهرداری با تهیه طرحهای توسعه تجمیعی و تفکیک مجدد، مالکان را به تجمیع پلاکها و اجرای پروژههای باکیفیتتر از طریق بهرهگیری از مشوقهای شهرسازی ترغیب میکند.معاون مسکن و ساختمان ادارهکل راه و شهرسازی استان اصفهان از تصویب مجوز تعداد چشمگیری واحد در بافت فرسوده و دریافت مصوبه از کمیسیون ماده ۵ نیز خبر میدهد و میگوید: «این مصوبهها ضوابط تشویقی متعددی را برای مالکان بافتهای فرسوده فراهم میکند. ازجمله این مشوقها میتوان به اعطای طبقه مازاد، افزایش سطح اشغال و امکان استفاده از کسر پارکینگ در محدودههای بافت فرسوده اشاره کرد.»
مشوقها موجب افزایش روند نوسازی در بافتهای فرسوده شده است
لقمانی بابیان اینکه بستههای تشویقی شهرسازی، تخفیف در عوارض و خدمات مهندسی از سوی شهرداری و سازمان نظاممهندسی به مالکان ارائه میشود، تصریح میکند: «این مشوقها موجب افزایش روند نوسازی در بافتهای فرسوده میشود و تمامی محلههای هدف میتوانند از این ظرفیتها استفاده کنند.»
او همچنین در خصوص اجرای طرحهای محلهمحور که با نیت تقویت ساختار اجتماعی و اقتصادی محلهها در حال وقوع است نیز توضیح میدهد:« رویکرد محلهمحور در راستای ایجاد مراکز محله و خدمات عمومی در مراکز و قرارگاههای رفتاری و اجتماعی است تا محلهها را پویاتر و غنیتر سازد و بهاینترتیب حس تعلق در شهروندان بیشازپیش شکل بگیرد. در طرحهای بازآفرینی مصوب شهر اصفهان با ایجاد خدمات عمومی در مراکز محله پس از توافق با مالکان و ایجاد مرکز محله، این موضوع شکل میگیرد. »
معاون مسکن و ساختمان ادارهکل راه و شهرسازی استان اصفهان، در ادامه به برنامههای توسعه اقتصادی محلهمحور هم اشارهای میکند و میگوید: «در سالهای گذشته با استفاده از اعتبارات ملی، بهویژه با همکاری سازمان آموزش فنیوحرفهای، دورههای آموزشی اشتغالزا در محلهها برگزار شده است. در این دورهها، شهروندان بهصورت رایگان آموزشهای تخصصی و مهارتهای شغلی دریافت میکنند تا زمینه ورود آنها به بازار کار و تقویت اقتصاد محلهها فراهم شود.»
لقمانی درباره میزان موفقیت و تأثیرگذاربودن طرحهای اقتصادی در پویاشدن محلههای ناکارآمد خاطرنشان میکند: «دورههای آموزشی متعددی تاکنون در سطح استان برگزارشده و گواهینامههای تخصصی فراوانی برای شرکتکنندگان صادر شده است؛ هرچند آمار دقیقی از میزان اشتغال ایجادشده در اختیار نیست.»
پیچیدگیها و مشکلات موجود
در بافتهای فرسوده، اجرای طرحهای احیا را کند کرده است
شاید در میان طرحهایی که در احیای بافتهای فرسوده در اصفهان بهصورت جدی شکلگرفته و موفق بوده است، بتوان به طرح احیای محله همتآباد اشاره کرد. البته این طرحها در این سالها با سرعت مناسبی حرکت نکرده است و بهنظر میرسد مشکلات متعددی پیش روی اجرای طرح قرار دارد.
لقمانی در خصوص دلایل ناقصماندن طرحها و سرعت کم آنها بیان میکند: «با توجه به پیچیدگیها و مشکلات موجود در بافتهای فرسوده، اجرای این طرحها با سرعت کمی پیش میرود؛اما نمیتوان آنها را ناقص دانست. این طرحها در حال اجرا بوده،ولی فرایند ساختوساز زمانبر است؛ زیرا ابتدا باید ساختمانهای جدید احداث شود تا امکان جابهجایی مالکان فراهم شود.»
معاون مسکن و ساختمان ادارهکل راه و شهرسازی استان اصفهان با اشاره به اینکه در محله همتآباد تاکنون ۷۲ واحد نوسازی شده است، توضیح میدهد: «مالکان با تجمیع پلاکها اقدام به ساخت ساختمانهای ششطبقه کردهاند و قسمتی از این پروژهها به پایان رسیده است. اجرای این طرحها عمدتا توسط بخش خصوصی انجام میشود و مالکان با استفاده از تسهیلات بانکی، خدمات رایگان مهندسی و پروانههای ساختمانی با تخفیف، در مسیر بازسازی قرارگرفتهاند.»
بستههای تشویقی در تمام چهارهزار هکتار بافت فرسوده اصفهان قابلاجراست
او در پاسخ به این پرسش که انتخاب محلههای هدف برای اجرای طرحهای بازآفرینی چطور انتخاب میشود، میگوید: «انتخاب این محلهها از سوی شهرداری صورت میگیرد؛ البته بستههای تشویقی مالی، اداری، فنی و شهرسازی در تمام چهارهزار هکتار بافت فرسوده اصفهان قابلاجراست؛ اما شهرداری در برخی محلهها بهصورت ویژه ورود کرده است.»
بنا به گفته لقمانی، هماکنون محلههای همتآباد، عطار، قائمیه و یک محله در منطقه۱۵ بهعنوان محلههای ویژه انتخابشدهاند تا شهرداری با حضور مستقیم، گفتوگو با مالکان و استفاده از مشاوران و کارگزاران، زمینه تجمیع و تفکیک مجدد املاک را فراهم کند.
برای دانستن جزئیات بیشتری از روند پروژه همتآبادو بررسی مشکلات پیش روی آن که احیانا باعث کندی روند اجرای آن در سالهای اخیر شده است، به سراغ مدیر منطقه6 شهرداری اصفهان رفتیم. او سخنانش درباره محله همتآباد را اینطور شروع میکند: «در ادامه روند نوسازی بافت فرسوده محله همتآباد، نزدیک به ۱۳۰ پلاک واقع در این محدوده، با کمک تسهیلگر و شرکت تعاونی که توسط خود اعضای مالک تشکیلشده است، در مسیر دریافت پروانه ساختمانی برای تجمیع واحدها قرار دارند. بر این اساس، این ۱۳۰ پلاک با یکدیگر تجمیع شده و عملا شش بلوک مسکونی تشکیل میشود.
این بلوکها در شش طبقه روی پیلوت احداث میشوند. اجرای این طرح موجب میشود ریزدانگی و بافتهای فرسوده و فاقد استحکام جمعآوریشده و درعینحال، شرایط دسترسی به خدمات نیز فراهم شود. با توجه به اینکه بافت این محله دارای معابر کمعرض است و در برخی نقاط امکان تردد خودروهای خدماترسان وجود ندارد، اجرای این طرح میتواند بخش بزرگی از این مشکلات را برطرف کند.»
۱۲۰میلیارد تومان از هزینههای مربوط به صدور پروانه پروژه همتآباد حذف شد
باقری در ادامه، با اشاره به اینکه بخشی از این پلاکها به مساحت حدود دوهزار مترمربع به فضای سبز اختصاص خواهد یافت که میان بلوکهای جنوبی و شمالی قرار میگیرد، توضیح میدهد: «با این حجم از فضای سبز عملا بخشی از نیازهای خدماتی و فضای سبز این واحدها تأمین خواهد شد؛ در حال حاضر مراحل مربوط به اخذ پروانه ساختمانی این بلوکها در حال انجام است و سال گذشته نیز شورای اسلامی شهر، کل عوارض و تراکم مربوط به این شش بلوک را با تخفیف ۱۰۰درصدی مصوب کرد و عملا نزدیک به ۱۲۰میلیارد تومان از هزینههای مربوط به صدور پروانه حذف شد. این اقدام در راستای حمایت از مالکان و صاحبان منازل واقع در بافت فرسوده همتآباد انجام شد؛ هماکنون نیز پیگیریهای مربوط به بیمه ساختمانی و نظاممهندسی در حال انجام است.»
او در ادامه، یکی از چالشهای اصلی اجرای این طرح در مجموعه بافت فرسوده محله همتآباد را شرایط مربوط به بیمه ساختمانی و هزینههایی که برای احیای بافت فرسوده و صدور پروانه از مالکان دریافت میشود، بیان میکند و ادامه میدهد: «این هزینهها تقریبا مشابه سایر پلاکهای خارج از بافت فرسوده و حتی مناطقی با شرایط و ظرفیت بهتر است. این موضوع بهعنوان چالشی جدی و رقمی چشمگیر، میتواند مانعی برای احیای سریع این بافتها باشد؛ بهویژه آنکه بیشتر مالکان این محدوده از اقشار کمبضاعت شهر هستند و این هزینهها روند نوسازی را با مشکل مواجه میکند.»
درزمینه بیمه ساختمانی، همانند مسکنهای اجتماعی با این پروژهها برخورد شود
او در پاسخ به این پرسش که چه نهادی مسئول پیگیری و اصلاح این مشکل است، توضیح میدهد: «موضوع بیمه ساختمانی نیازمند همراهی وزارت راهوشهرسازی و همچنین مجلس شورای اسلامی است. حداقل انتظار این است که درزمینه بیمه ساختمانی، همانند مسکنهای اجتماعی با این پروژهها برخورد شود تا با حداقل هزینه بیمه، امکان صدور پروانه ساختمانی فراهم شود و این موضوع به احیا و بازسازی بافتهای ناکارآمد شهری، بهویژه بافت محله همتآباد، کمک کند.»
او تأکید میکند که تاکنون اتفاق خاصی در این زمینه رخ نداده است و این موضوع همچنان یکی از چالشهای اصلی این بافت بهشمار میرود؛ چراکه رقم بیمه ساختمانی نزدیک به ۳۰درصد مبلغ صدور پروانه، بدون اعمال تخفیف است و مالکان باید علاوهبرآن، هزینههای مربوط به نظاممهندسی را نیز پرداخت کنند. این مبالغ برای مالکان متقاضی دریافت پروانه و احیای بافت، رقم بزرگی محسوب میشود.
پرداخت وام ودیعه مسکن
بر زمین مانده است
باقری با تأکید بر مؤثربودن این چالش در کندکردن روند بازسازی بافت فرسوده به چالش دیگری هم اشاره و اظهار میکند: «یکی دیگر از موضوعهایی که اکنون درگیر آن هستند، بحث وام ودیعه اجاره مسکن است. مالکان باید از تسهیلاتی برخوردار شوند تا بتوانند در محل دیگری منزل اجاره کنند. متأسفانه این موضوع نیز باوجود پیگیریهای شورای اسلامی شهر و شهرداری برای تسریع در صدور پروانهها، همچنان زمانبر شده است. ازآنجاکه ساکنان و مالکان هنوز موفق به جابهجایی نشدهاند، این مسئله نیز به یکی از مشکلات جدی بافتهای فرسوده تبدیلشده است. اگر این تسهیلات در اختیار مردم قرار گیرد، قطعا با سرعت بیشتری جابهجا میشوند؛ منازل برای تحویل به احیاگر بافت آماده شده و عملیات تخریب آغاز میشود و اجرای پروژه ساختمانی سرعت میگیرد.»او در پاسخ به این پرسش که آیا مشکل اصلی مربوط به پرداخت وام بانک عامل است، توضیح میدهد: «وزارت راهوشهرسازی و شهرداری باید ترتیبات و تسهیلات لازم برای پرداخت این وامها را فراهم کنند؛ زیرا در حال حاضر مالکان با مشکلات جدی روبهرو هستند و باوجود گزارشهایی که در این زمینه وجود دارد، این موضوع همچنان بلاتکلیف مانده است.»
با توجه به اینکه اداره راهوشهرسازی بهعنوان یکی از متولیان مهم در امر احیای بافتهای فرسوده شناخته میشود، معاون مسکن و ساختمان ادارهکل راهوشهرسازی استان اصفهان در خصوص رفع مشکل بیمه ساختمان و مشکلات پرداخت ودیعه مسکن میگوید: «باتوجهبه اصلاحیه ماده ۵ قانون بیمههای اجتماعی کارگران ساختمانی که در ۱۴۰۲ تصویب شد، هزینه بیمه درصدی از عوارض شهرداری شده است و تسهیلات ودیعه مسکن به اشخاصی که دارای سند مالکیت هستند، تعلق نمیگیرد؛ ولی همانگونه که در فرایند بازسازی همتآباد در گذشته هم محقق شد، بهوسیله هماهنگی با بانکها از طریق سازنده قابلدریافت است.»
البته این پاسخها چندان قانعکننده نیست و باید سازمان راه و شهرسازی، بازآفرینی و نمایندگان مجلس برای کمک به احیای بافتهای فرسوده که افراد کمبضاعتی در آنها ساکن هستند و پرداخت این هزینهها برایشان سخت خواهد بود و روند احیا را کند خواهد کرد، اقدام مؤثری داشته باشند و با حل این مشکلات، به کاهش چهارهزار هکتار بافت فرسوده اصفهان، سرعت بیشتری بدهند.