به گزارش اصفهان زیبا؛ درحالیکه تخلفهای مربوط به پیشفروشها و ملکهای قولنامهای اصلیترین تخلفهای ملکی در اصفهان هستند، بررسیهای میدانی نشان میدهد مشاوران املاک زیر بار ثبت قرارداد در سامانه کاتب نمیروند.
بسیاری از مشاوران املاک اصفهان آموزشی درخصوص کار با سامانه کاتب ندیدهاند. برخی از آنها هزینه ثبت قراردادها در کافینت و وقتگیربودن این فرایند را بهانه میکنند تا از زیر بار ثبت اطلاعات در کاتب شانه خالی کنند.
«نه» املاکیها به کاتب
یکی از مشاوران املاک اصفهان در گفتوگو با «اصفهانزیبا» تصریح کرد: اگر خریدار تمایل داشته باشد در سامانه کاتب اطلاعاتش را ثبت کند، بنده دومیلیون تومان اضافهتر دریافت میکنم تا اطلاعات را در کاتب ثبت کنم.
یکی دیگر از مشاوران املاک اصفهان نیز به «اصفهانزیبا» گفت: ما در سامانه کاتب اطلاعات را وارد نمیکنیم؛ چون برایمان هزینهبر است و اداره مالیات از معاملات مشاوران املاک باخبر میشود.
بیشتر املاکیها زیربار ثبت اطلاعات در سامانه کاتب نمیروند. یکی دیگر از مشاوران املاک در گفتوگو با «اصفهانزیبا» عنوان کرد: اگر طرفین اصرار بر ثبت معاملات در سامانه کاتب داشته باشند، نهایتا میتوانم در سامانه خودنویس اطلاعات را ثبت کنم؛ ولی با کاتب کار نمیکنم.
ثبت رسمی معاملهها در «کاتب» بهصورت خودکار بسیاری از دعاوی مربوط به اسناد قولنامهای و مالکیتهای نامشخص را کاهش میدهد. این سامانه با سامانههایی نظیر ثبتاحوال، کاداستر و شهرداریها در ارتباط است و از این طریق امکان نظارت جامعتری را فراهم میآورد. «سامانه کاتب» یکی از سامانههای کلیدی و تحولساز سازمان ثبتاسناد و املاک کشور، در راستای مدرنسازی خدمات ثبتی و بهبود فرایندهای ثبت رسمی معاملهها، طراحی و راهاندازی شده است.
این سامانه با هدف ارتقای شفافیت، تسریع در ثبت معاملهها و کاهش اختلافهای حقوقی، بستری الکترونیکی و هوشمند را برای انجام امور ثبتی بهویژه در حوزه اموال غیرمنقول فراهم کرده است.
ریسک اصلی معاملههای قولنامهای این است که ممکن است طرف معامله صاحبملک نباشد. در قالب معاملههای قولنامهای امکان دستبهدست و فروختهشدن یک ملک به چند نفر وجود دارد. برخی مالکان که فاقد سند رسمی برای ملکشان هستند، خانه خود را با قیمت پایینتری میفروشند و برخی خریداران نیز به دلیل قیمت پایینتر این املاک از معاملههای قولنامهای استقبال میکنند؛ غافل از اینکه این قبیل معاملهها منجر به افزایش پروندههای قضایی شده است.
90درصد املاکیهای اصفهان
با کاتب کار نمیکنند
نارساییهای سامانه کاتب، نبود امکان درج کامل شروط قراردادی، ضعف آموزش و نظارت بر مشاوران املاک و ثبتنشدن بسیاری از معاملات مشمول در این سامانه ازجمله مشکلاتی است که کارشناسان نیز روی آن مهر تأیید میزنند.
یک کارشناس ارشد حقوقی به «اصفهانزیبا» گفت: قراردادهای یکسان بهدلیل مشکلات نرمافزاری و ساختاری عملا قابل ثبت نیستند و پیشنویسها هم امکان درج همه شروط و تعهدات را ندارند؛ به همین دلیل، ابزاری که قرار بود کار مردم را آسان کند، خود به دردسر تبدیل شده است.
رضا شیرمحمدی افزود: هنگام تصویب قانون، با جامعه حدود ۱۷۰ تا ۱۸۰هزار نفری مشاوران املاک بهطور کافی مشورت نشده و پس از تصویب نیز مشخص نشده که نظارت و آموزش دفاتر، دقیقا برعهده اداره ثبت، اتحادیه یا اتاق اصناف است.
او افزود: بازرسی و آموزش کافی وجود ندارد و به همین دلیل بسیاری از مشاوران املاک همچنان به شیوه قدیمی عمل میکنند. شیرمحمدی گفت: در این شهر حدود ۹هزار مشاور املاک فعالیت میکنند و حدود ۹۰درصد آنها ثبت قراردادهای مشمول در سامانه کاتب را انجام نمیدهند.
این کارشناس ارشد حقوقی درباره پیامدهای حقوقی ثبتنشدن قراردادها نیز هشدار داد و گفت: در قراردادهای مربوط به اسناد سبزرنگ، اگر ثبت در کاتب انجام نشود، دادگستری ممکن است شکایت حقوقی را نپذیرد؛ زیرا امکان استعلام قانونی وجود ندارد.
او ادامه داد: برای مشاوران املاک نیز مجازاتهایی ازجمله تعطیلی ششماهه در نظر گرفته شده است. شیرمحمدی همچنین گفت: به فروشنده نیز هشدار داده شده که در صورت تخلف، احتمال مجازات حبس تا یک سال وجود دارد؛ هرچند اجرای این مجازاتها موضوع دیگری است.
شیرمحمدی با اشاره به نقش گسترده مشاوران املاک در تنظیم قراردادها اظهار کرد: حدود ۷۰درصد قراردادهای ملکی، از جمله رهن و اجاره، مبایعهنامه، فروش، صلح، پیشفروش و مشارکت در ساخت، توسط مشاوران املاک تنظیم میشود و بههمیندلیل، نبود آموزش و نظارت بر این صنف، مشکلات گستردهای ایجاد میکند.
او همچنین گفت: موارد فروش یک ملک به چند نفر نسبت به سالهای گذشته کاهش یافته است؛ زیرا مشاوران املاک دسترسی بیشتری به استعلامهای ثبتی و برخی سامانههای قوه قضائیه دارند. بخش عمده فروش یک ملک به چند نفر در معاملات پیشفروش رخ میدهد؛ پیشفروش نیز باید در سامانه کاتب ثبت و برای انجام مراحل رسمی به دفتر اسناد رسمی ارجاع شود.
این کارشناس ارشد حقوقی توضیح داد: در حالت عادی، پس از ثبت معامله در سامانه، فروش مجدد ملک به شخص دیگر امکانپذیر نیست؛ مگر اینکه معاملات بهصورت کاغذی و خارج از سامانه انجام شوند.
متولی آموزش املاکیها کیست؟
او درباره مسیر پیگیری تخلفها بیان کرد: افرادی که با تخلف مشاور املاک مواجه میشوند، میتوانند به اتحادیه املاک مراجعه کنند. اتحادیه میتواند شکایت را بررسی کرده و در صورت احراز تخلف، پرونده را برای اعمال مجازات قانونی به مراجع ذیصلاح ارسال کند.
به گفته شیرمحمدی، اتاق اصناف و اداره ثبت اسناد و املاک نیز میتوانند موضوع را بررسی کنند و پرونده تشکیل دهند و درصورت بینتیجهماندن این مسیرها، مراجعه به دادگستری امکانپذیر است.
این کارشناس ارشد حقوقی در بخش دیگری از سخنان خود با اشاره به مراجع صدور مجوز برای مشاوران املاک گفت: مشاوران املاک از دو مرجع مجوز میگیرند: اداره ثبت اسناد و املاک برای پروانه تخصصی و اتحادیه برای پروانه کسب.
او تأکید کرد: از نظر بنده، آموزش و نظارت اصلی باید برعهده اداره ثبت باشد؛ چون مجری قانون است و اتحادیه نیز باید در این زمینه فعال باشد؛ با این حال، آموزش کافی درباره قانون الزام به تنظیم سند رسمی برای مشاوران املاک و مردم برگزار نشده است.
شیرمحمدی در پایان به خریداران توصیه کرد پیش از انجام معامله، به مشاور املاکی مراجعه کنند که پروانه کسب معتبر دارد.