به گزارش اصفهان زیبا؛ در گفت‌وگو با محمدرضا سیستانی، از فعالان باسابقه بازار مسکن در خیابان پروین، وضعیت قیمت‌ها، محله‌های پرتقاضا، شرایط بازار رهن و اجاره، چالش املاک بنیادی و چشم‌انداز قیمت مسکن تا پایان سال را بررسی کرده‌ایم.
خیابان پروین و محله‌های منطقه ۱۰ از نظر بافت و ساختار شهری چگونه دسته‌بندی می‌شوند؟
محور پروین از دید بازار ملک و جغرافیای شهری به دو بخش شرقی و غربی تفکیک می‌شود. در جبهه شرقی، محله‌هایی چون حکیم شفایی دوم، آذربهرام، حکیم سنایی و سروستان قرار دارند که بیشتر بافت‌های مسکونی متوسط و اقتصادی‌تر منطقه را در بر می‌گیرند. در مقابل و در سمت غرب، محله‌های شاخصی نظیر خیابان دشتستان، آل‌خجند و عسگریه واقع شده‌اند که جزو لوکس‌ترین پهنه‌های منطقه ۱۰ اصفهان به شمار می‌روند. یک ویژگی منحصر‌به‌فرد این محدوده آن است که برخلاف بسیاری از مناطق شهری اصفهان، تقریبا خالی از بافت فرسوده است و معابر منظم و نوسازی دارد.
علت اقبال پررنگ خریداران به محله‌های این منطقه در سال‌های اخیر چیست؟
عوامل متعددی دست به دست هم داده‌اند. این منطقه دارای ۱۳ بوستان محلی و منطقه‌ای است و همین موضوع کیفیت زندگی، سبزی و سرزندگی محیطی را بالا برده است؛ نقاطی مثل پارک همافر و پارک بهاران ارزش افزوده‌ای جدی برای ملک‌های اطراف خود ایجاد کرده‌اند. علاوه بر آن، معابر و خیابان‌کشی‌های این محدوده اصولی و عریض است، کوچه‌ها پهن و باصفا هستند و از نظر موقعیت شهری و خروج از گلوگاه‌های ترافیکی مرکزی شهر، انتخاب بسیار جذابی برای سکونت محسوب می‌شود. بازار خرید و فروش در اینجا همیشه جریان دارد و تقاضا در این منطقه پایدار است.
وضعیت متراژ و قواره‌های زمین در این محدوده، به‌ویژه خیابان دشتستان به چه صورت است؟
در خیابان دشتستان عموما با قواره‌های زمین بزرگ روبه‌رو هستیم که متراژهایی بین ۲۰۰ تا حتی ۵۰۰ متر دارند. مشکلی که در این متراژها وجود داشت این بود که اگر سازنده‌ای واحدهایی بزرگ‌مقیاس می‌ساخت، با توجه به افت قدرت خرید عموم متقاضیان، فروش واحدها زمان‌بر می‌شد و طبقه متوسط توان خرید را از دست می‌داد. پیشنهادی که ما به‌عنوان کارشناسان املاک به سازندگان ارائه دادیم، خرد کردن و اصلاح تفکیک نقشه‌ها به‌سمت واحدهای متناسب‌تر و کوچک‌تر بود تا نقدشوندگی بالا برود. خوشبختانه سازندگان نیز از این رویکرد استقبال کردند و این اقدام به رونق بیش از پیش معاملات کمک شایانی کرده است.
گران‌ترین و لوکس‌ترین محله‌های منطقه ۱۰ کدامند و قیمت زمین و آپارتمان صفر در این محدوده‌ها چقدر است؟
گران‌ترین بخش و در واقع بورس تقاضای مسکن لوکس منطقه، خیابان دشتستان و محدوده‌های اطراف پارک همافر و پارک بهاران است. در این نقاط، قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی صفر رقمی بین ۲۵۰ تا ۳۰۰ میلیون تومان معامله می‌شود. نرخ زمین نیز به دلیل قواره‌های بزرگ که عموما بین ۳۰۰ تا ۵۰۰ متر مساحت دارند، به متری ۳۵۰ تا ۴۰۰ میلیون تومان می‌رسد.
در محله‌های متوسط منطقه مانند آل‌خجند، مظنه معاملات در چه بازه‌ای قرار دارد؟
خیابان آل‌خجند جزو بخش‌های متوسط اما فوق‌العاده پرتقاضای منطقه ۱۰ است. در حال حاضر نرخ آپارتمان صفر در این خیابان متری ۱۸۰ تا ۲۲۰ میلیون تومان برآورد می‌شود. قواره‌های زمین در این محدوده نیز معمولا بین ۲۰۰ تا ۲۵۰ متر است و زمین‌ها متری ۲۰۰ تا ۲۵۰ میلیون تومان قیمت‌گذاری و معامله می‌شوند.
ارزان‌ترین و اقتصادی‌ترین نقاط منطقه ۱۰ برای خرید مسکن کدام خیابان‌ها هستند و با چه بودجه‌ای می‌توان خرید کرد؟
محله‌های با قیمت مناسب‌تر و اقتصادی، خیابان‌هایی نظیر صباحی، آذربهرام، تالار و حکیم شفایی دوم هستند. در این محدوده‌ها نرخ هر مترمربع آپارتمان صفر بین ۱۵۰ تا ۲۰۰ میلیون تومان ثبت شده است. قیمت زمین‌هایی با قواره ۲۰۰ تا ۲۵۰ متری این نواحی نیز حدودا متری ۱۸۰ تا ۲۲۰ میلیون تومان است که برای خریداران با بودجه محدودتر گزینه‌های قابل‌دسترس‌تری به شمار می‌روند.
بازار رهن و اجاره در این محدوده به چه صورت است؟
فشار ارقام در بخش اجاره‌بها قابل‌توجه است. در خیابان دشتستان، رهن کامل واحدهای آپارتمانی بین ۴ تا ۵ میلیارد تومان است و برای خانه‌های ویلایی، مبالغ رهن به ۶ تا ۷ میلیارد تومان هم می‌رسد.
محله آل‌خجند که اکثر واحدها متراژی حدود ۱۲۰ تا ۱۳۰ متر دارند، هزینه رهن به حدود ۲ میلیارد تومان می‌رسد.
در سمت محله‌های تالار، آذربهرام و حکیم شفایی دوم نیز ارقام رهن کامل بین ۱.۵ تا ۲ میلیارد تومان برآورد می‌شود.
یکی از دغدغه‌های همیشگی متقاضیان، شکاف میان قیمت پیشنهادی فروشندگان و واقعیت کف بازار است. این فاصله در این منطقه چگونه است؟
به دلیل نوسانات شدید ارزی و تورم عمومی، این فاصله میان قیمت‌های پیشنهادی (اعلامی مالکان) و نرخ‌های قطعی انجام معامله بسیار زیاد شده است. گاهی فروشندگان براساس انتظارات تورمی قیمتی اعلام می‌کنند که بازار کشش نقدی آن را ندارد و رسیدن به نقطه توافق نیازمند چانه‌زنی‌های فراوان دفاتر املاک است.
پیش‌بینی شما از روند تغییرات قیمتی مسکن در این منطقه تا پایان سال چیست؟
طبق رصد بازار، نرخ تورم عمومی و بهای تمام‌شده نهاده‌های ساختمانی، برآورد ما این است که تا پایان سال جاری شاهد یک افزایش قیمت در حدود ۳۰ تا ۴۰ درصدی در سطح املاک منطقه باشیم.
میان طلا و ملک، خرید کدام بازار را به‌عنوان مقصد امن سرمایه‌گذاری پیشنهاد می‌کنید؟
بی‌تردید مسکن. شاید طلا در دوره‌هایی رشد هیجانی و سریع داشته باشد، اما ملک همچنان «سرمایه‌گذاری امن» و بدون ریسک ریزش دفعی در اقتصاد ایران است. توصیه ما به خانواده‌ها و سرمایه‌گذاران، تکیه بر این بخش است. به‌ویژه اگر هدف «سرمایه‌گذاری بلندمدت» باشد، خرید زمین بهترین گزینه است؛ زیرا سرمایه‌گذار فقط بهای خاک را می‌پردازد .
برای سازندگان و سرمایه‌گذاران، کدام خیابان‌ها بیشترین مزیت توجیه‌پذیری را دارند؟
خیابان‌های آل‌خجند، دشتستان و فرسان جنوبی فرصت‌های کم‌نظیری هستند. در این نقاط قواره‌های زمین عموما بین ۲۰۰ تا ۲۵۰ متر است و از نظر ضوابط شهرداری امکان اخذ ۴ طبقه ارتفاع ساختمانی را دارند. این ترکیب متراژ و تراکم، توجیه اقتصادی و سوددهی بسیار مطلوبی برای انبوه‌سازان ایجاد می‌کند.
در خرید آپارتمان، چه نکته‌ای را برای انتخاب طبقه توصیه می‌کنید؟
از نگاه فنی، همواره طبقه «یکی مانده به آخر» بهترین گزینه است؛ چرا که برخلاف طبقه آخر دچار هدررفت شدید سرمایش و گرمایش ناشی از سقف پشت‌بام نمی‌شود و هم‌زمان از بهترین نور و ویوی باز بدون سر و صدای همکف و مشاعات بهره می‌برد.
خریداران باید از معامله چه نوع املاکی خودداری کنند؟
دو دسته ملک را باید با احتیاط جدی مواجه کرد:
۱-املاک بدون سند رسمی (قولنامه‌ای): ورود به معامله این املاک با توجه به پرونده‌های حقوقی و ریسک مالکیت اصلا منطقی نیست.
۲-املاک مجاور مسجد یا مدارس: این پلاک‌ها به دلیل مزاحمت ترافیکی بالا، پیک تردد روزانه و سر و صدای دائم، بعدها در زمان سکونت و به‌ویژه فروش مجدد با افت تقاضا روبه‌رو می‌شوند.
علاوه بر این موارد، موضوعی در محدوده خیابان‌های عسگریه و سروستان وجود دارد که مربوط به «املاک بنیادی» است. با توجه به اینکه شهروندان اصفهان در مسائل شرعی و احتیاط‌های فقهی ملکی بسیار حساس و مقید هستند، معاملات این دسته از املاک با احتیاط و وسواس بسیار زیاد پیش می‌رود و خریداران ترجیح می‌دهند پیش از هرگونه تصمیم، تمامی استعلام‌ها و جوانب شرعی و حقوقی آن را برسی کنند.
بازار سنتی مسکن منطقه ۱۰ چقدر توانسته خود را با پلتفرم‌های دیجیتال و فضای مجازی وفق دهد؟
بافت مشاوران املاک این منطقه غالبا از فعالان قدیمی و بومی هستند. در حال حاضر معاملاتی در بسترهایی نظیر اپلیکیشن «دیوار» در جریان است، اما در تلاشیم تا ساختار سنتی صنف را بیشتر به‌سوی ابزارهای نوین و فضای مجازی سوق دهیم تا شفافیت قیمت و چرخه ارتباط با مشتریان تسهیل شود.
در پایان چه توصیه‌ای به مالکان و موجران منطقه دارید؟
درست است که هر مالکی سال‌ها تلاش کرده و برای ملک خود زحمت کشیده تا از آن درآمد یا سودی حاصل کند، اما با توجه به شرایط دشوار اقتصادی فعلی، تأمین هزینه‌های سرسام‌آور اجاره‌بها واقعا از توان بسیاری از خانواده‌ها و مستأجران خارج شده است. عاجزانه از موجران محترم درخواست داریم هوای مستأجران را داشته باشند، در تعیین مبالغ انعطاف به خرج دهند و به شرایط معیشتی مردم توجه کنند تا آرامش به زندگی خانواده‌ها بازگردد.