برخی کارشناسان اقتصاد مسکن، تأمین مسکن اقشار کمدرآمد را از مـصادیق شکست بازار معرفی میکنند و به باورشان دولت باید در تأمین مسکن دخالت کند که البته این دخالتها شرط و شروطی دارد. در این باره یک کارشناس مسکن به اصفهان زیبا آنلاین میگوید: برای ساخت یک میلیون مسکن در ماه، با متوسط متراژ 100 متر و هر متر 4 میلیون تومان هزینه ساخت هر واحد نزدیک به 400 میلیون تومان بدون احتساب قیمت زمین (هزینه ساخت) میشود اگر این عدد ضربدر یک میلیون واحد مسکونی در سال شود هزینه ساخت این تعداد واحد مسکونی 400 هزار میلیارد تومان میشود که تأمین این 400 هزار میلیارد تومان با این کسری بودجه فعلی امکانپذیر نیست.
فرشید ایلاتی تصریح میکند: دولت برای خانهدار کردن مردم میتواند 50 درصد منابع را از آوردههای نقدی تأمین کند و مابقی را نیز تسهیلات دولتی به متقاضیان اعطا کند یعنی حدود 200 میلیون تومان آورده نقدی مردم و 200 میلیون تومان نیز در قالب تسهیلات دولتی به پروژه تزریق شود.
ایلاتی بیان میکند: تسهیلات دولتی، نرخ یارانهای دارد و مشمول حمایت دولت میشود، یارانه تسهیلات یعنی بهجای اینکه بانکها تسهیلات را با نرخ 18 درصد در اختیار پروژهها قرار بدهند با نرخ 12 درصد یا 8 درصد اعطا میکنند و بانکها مابهالتفاوت تسهیلات نرخ روز و تسهیلات یارانهای را پرداخت میکنند و در نتیجه هزینه ساخت مسکن از 400 هزار میلیارد تومان کمتر میشود.
ایلاتی بیان میکند: دولت هراندازه کمتر در اقتصاد دخالت کند بهتر است و مکانیزم بازار بر اساس عرضه و تقاضا خودش را متعادل کند ولی اصل شکست بازار در اقتصاد نیز وجود دارد یعنی شرایطی که مکانیزم بازار نتوانسته کمک کند تا عرضه و تقاضا به تعادل برسد باید دولت دخالت کند.
دولت زمین با قیمت مناسب بدهد
این کارشناس بازار مسکن میگوید: الان تقاضا در بازار مسکن زیاد و عرضه محدود است و اگر نتوان بدون دخالت دولت عرضه مسکن را متناسب با تقاضا در بازار مسکن کرد مشکلساز میشود بنابراین دولت میتواند در بازار مسکن دخالت کند حال این دخالتها میتواند حداکثری یا حداقلی باشد یعنی با کمترین دخالت عرضه و تقاضا را در بازار به تعادل برساند.
ایلاتی اذعان میکند: در شرایط فعلی عرضه زمین مناسب نیست، بزرگترین مالک زمین دولت است و بخش خصوصی نمیتواند ادعا کند همه زمینها را در اختیار دارد. ولی در بخشهایی همچون مصالح ساختمانی از تواناییهای بخش خصوصی استفاده میشود. همچنین، در بحث نیروی انسانی از مهندسین و کارگران و نیروهای فنی و مهندسی بخش خصوصی استفاده میشود.
این کارشناس بازار مسکن عنوان میکند: اصلیترین بخشی که دولت میتواند از ساخت و توسعه مسکن حمایت کند در بخش مدیریت عرضه مسکن است، یعنی زمانی که زمین با قیمت مناسب در اختیار مصرفکننده نهایی قرار بگیرد.
او خاطرنشان میکند: برخی مواقع نیز دولت زمین را در اختیار سازنده قرارداده است زمینی که متری 14 میلیون تومان بوده توسط برخی دولتها متری 2 میلیون به انبوهساز داده شده و انبوهساز نیز بهجای اینکه با قیمت متعادلی در بازار عرضه کند با همان قیمت روز، مسکن را عرضه کرده است که این سیاست درستی نیست ولی در دوره اخیر سیاستهای قابلتوجهی در بحث مسکن نداشتیم به جز مورد اخیر مسکن ملی که هنوز به نتیجه نرسیده است.
دولت مالکیت زمین را واگذار نکند
این کارشناس مسکن میگوید: عرضه مسکن در اختیار دولت باقی بماند و دولت در حوزه زمین و مسکن مالکیت را نباید واگذار کند بلکه باید زمین را در قالب اجاره بلندمدت واگذار کند چون زمین دارایی بیننسلی است بنابراین دولت میتواند زمین رایگان در اختیار تعاونیهای ساخت مسکن، انبوهسازان یا مردم قرار دهد تا هزینه ساخت مسکن فقط مطرح باشد و دغدغهای بابت قیمت زمین وجود نداشته باشد.
ایلاتی ادامه میدهد: اگر قیمت زمین را حذف کنیم فقط قیمت ساخت مسکن مطرح است. در مسکن مهر حدود 47 هزار میلیارد تومان تسهیلات ارائه داده شده است که بالای 30 هزار میلیارد تومان از این تسهیلات برگشتخورده است که بهتر است این اقساط برگشتی در قالب صندوق توسعه مسکن ذخیره شود.
نظارت برساخت دقیق و مهندسی باشد
او میافزاید: ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال امکانپذیر است ولی شروطی دارد باید برخلاف تجربه قبلی ساخت مسکن مهر این بار ساختمانها با نظارت دقیقتر، مهندسیتر و با کیفیت بیشتر ساختوساز شود. نکته دوم هم بحث اعطای تسهیلات است که دولت باید برنامهریزی کند که تمامی بانکها دخیل شوند و تسهیلات مسکن اعطا کنند و اینکه آیندهنگری داشته باشیم که این تسهیلات برگشتی در قالب صندوق توسعه مسکن متمرکز شود.
این کارشناس مسکن میگوید: بحث صنعتیسازی هم مطرح است، اگر مسکن را یک صنعت نگاه کنیم، صنعت وقتی شکل میگیرد که مکانیزمهای رقابت شکل بگیرد ولی الان در بازار مسکن قیمت زمین بر فناوری ساخت غلبه کرده است و بیشترین سودی که عاید پیمانکار میشود از ناحیه افزایش قیمت زمین است و هیچکس توجه نمیکند که با سرعت بالاتری باید واحدها را بسازد. در واقع هراندازه پروژههای ساخت مسکن دیرتر انجام شود از لحاظ منطق بازار به نفع سازنده است چون تورمی که از ناحیه زمین روی پروژه اعمال میشود سودش بیشتر میشود ولی درصورتیکه عامل قیمت زمین حذف شود و به این سمت برویم که پروژهها را با فناوری جدید تحویل بدهند و پروژههای جدیدتری در اختیار بگیرند.
ایلاتی میگوید: عرضه مسکن پایین است و در واقع برای متعادل کردن عرضه و تقاضا باید سالی بیش از دو میلیون واحد مسکونی ساخته شود که تحقق این امر نیازمند عزم جدی از سوی مسئولین است.
