همین هفته گذشته بود که در سالن همایش سازمان بورس و اوراق بهادار مـــراســم آغــــاز معـــــامــــلات صنـــدوق ســرمـایــهگــذاری امــلاک و مستغــلات با حضور جمعی از وزیران، مدیران عالیرتبه دولتی و مدیران بورسی برگزار شد. این صندوقها در سایر کشورها فراگیر شده و تجربه موفقی داشتهاند. هدف اصلی این صندوقها خرید و اجاره املاک است. صندوقهای سرمایهگذاری در املاک و مستغلات، مجوز فعالیت خود را از سازمان بورس و اوراق بهادار دریافت و با هدف یککاسهکردن مبالغ جمعآوریشده و اختصاصدادن آن به سرمایهگذاری در املاک، کار خود را آغاز میکنند. دریافت تسهیلات، سرمایهگذاری در اوراق بهادار رهنی و همچنین اوراق بهادار شرکتهای ساختمانی که در بورس پذیرفته شدهاند نیز جزو امورات فرعی این صندوقها هستند. علاوه بر این، میتوان باقیمانده وجوه صندوق را در سپردههای بانکی و گواهی سپرده بانکی سرمایهگذاری کرد؛ بنابراین بازدهی این صندوق تقریبا مشابه با بازدهی ملک در طی دوره فعالیت است.اینطور که در کارکرد صندوقهای املاک و مستغلات آمده است «مالیات صفر یا حداقل مالیات باعث میشود مردم استقبال زیادی از این صندوقها داشته باشند. برای نمونه، اگر ملکی به قیمت ۱۰۰میلیارد تومان معامله شود، مالیات نقل و انتقال دومیلیارد تومان خواهد بود. املاک اداری هم مشابه املاک تجاری مشمول مالیات شده و ۲درصد ارزش روز سرقفلی بهعنوان مالیات محاسبه میشود که ظاهرا در اینمورد اصلاحاتی صورت گرفته است. (البته مالیات نقل و انتقال املاک مسکونی ۵درصد ارزش معاملاتی است که از ارزش روز ملک کمتر است). در هر حال، اگر پرتفوی صندوقهای املاک و مستغلات روی املاک تجاری و اداری متمرکز باشد، محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک با نرخ صفر، مزیت بزرگی برای این صندوقها محاسبه میشود و این مزیت میتواند در جذب علاقهمندان به سرمایهگذاری در حوزه املاک تأثیرگذار باشد.»
کاربرد صندوق در سطح خرد و کلان
اینطور که یک کارشناس بازار سرمایه به اصفهانزیبا میگوید «در صندوقهای املاک و مستغلات، املاک اجاره داده میشود و پول حاصل از این اجاره بین دارندگان یونیتها تقسیم میشود. این صندوقها در دو سطح کاربرد دارند؛ نخست برای شرکتهای خصوصی و نهادهای خارجی و افراد حقیقی که تمایل به اجارهداری دارنــد. درواقــع این افراد و شرکتها وارد این صندوق میشوند که بتوانند اجاره داری را گسترده کنند. از سوی دیگر، توسعه صندوقهای املاک و مستغلات برای افراد جوان زمینه اجاره معقول را فراهم میکند و اگر این صندوقها توسعه پیدا کند، بازار اجاره نیز گستردهتر میشود.» همـــایــــون دارابـــی تصـــریـــح مــیکنـــد: «صندوقهای املاک و مستغلات در سطح کلان نیز کاربرد دارند. املاکی که در بدنه دولت، بانکها و شهرداریها قابلواگذاری نیستند را میتوان در این صندوقها عرضه کرد؛ مانند بزرگراه اصفهان-کاشان، فرودگاه اصفهان و یا نمایشگاه بینالمللی اصفهان؛ چون تازمانی که مالکیتشان در اختیار این نهادهاست نمیتوانند پولشان را وارد پروژههای دیگری بکنند؛ ولی همزمان با عرضه در صندوق املاک و مستغلات میتوانند پول حاصل از عرضه را در پروژههای دیگری صرف کنند.» او ادامه میدهد: «درصندوق املاک و مستغلات میتوان صددرصد یونیتهای عادی را فروخت و معادل ارزشش را دریافت کرد؛ بهعنوان مثال شهرداری میتواند نمایشگاه اصفهان را در این صندوق عرضه کند و در ازای پولی که دریافت میکند، اقدام به تأسیس شهربازی کند.» این کارشناس بازار سرمایه اذعان میکند: «مالکیت برخی املاک در اختیار دولت است که میتواند با عرضه این املاک در صندوق، اجاره آن را دریافت و بین دارندگان یونیتها تقسیم کند. در این صورت سرمایه دولت آزاد میشود و میتواند این سرمایه را در سایر پروژهها درگیــر کنــد.» دارابــی تـــأکیـــد میکنــد: «صنــدوقهــای املاک و مستغلات در تمام دنیا و تمامی کشورها کاربرد دارد و یک ابزار استاندارد بهشمار میرود. صنـــدوقهای امــلاک و مستغــلات، هم در سطــح خرد و هـم در سطح کلان کاربرد دارد. درواقع هم برای اجارههای خرد و هم برای اجارههای عمده مانند اجاره انبارها این صندوقها کاربرد دارند.»
امکان خرید متری مسکن برای کمدرآمدها
بهدلیل پیشروی قیمتها در بازار مسکن ورود کارگران و کارمندان به بازار مسکن کمرنگ شده است. صندوق املاک و مستغلات ظرفیتی را فراهم کرده تا این اقشار تا زمان فراهمکردن نقدینگی موردنیازشان برای تهیه یک واحد مسکونی بتوانند به صورت متری مسکن خریداری کنند و از افزایش قیمت واحدمسکونی به مرور زمان سود کسب کنند. یک تحلیلگر بازار مسکن به اصفهانزیبا میگوید: «صندوقهای املاک و مستغلات سابقه طولانی در سایر کشورها دارد. در کشورما نیز طی سالهای گذشته صندوق زمین و ساختمان راهاندازی شد که پروژههای این صندوقها بیشتر روی ساخت بو د؛ ولی پروژههای صندوق املاک و مستغلات بیشتر روی اجارهداری و یا خرید و فروش ملک است.»فرشید ایلاتی عنوان میکند: «صندوق املاک و مستغلات بهعنوان مالک، املاکی را در صندوق عرضه میکند یا اینکه املاک را خریداری کرده و در صندوق عرضه میکند؛ به عنوان مثال یکپاساژ توسط این صندوق خریداری و واحدهای این پاساژ در صندوق برای اجاره عرضه میشود.»ایلاتی بیان میکند: «در حال حاضر املاک تجاریاداری در این صندوق بهعنوان پروژه تعریف شدهاند و افرادی که این پروژه را میخرند بهنوعی سهامدار این پروژه بهشمار میروند؛ ولی این املاک میتواند به پروژههای مسکونی نیز تعمیم داده شود.»این کارشناس مسکن خاطرنشان میکند: «کارکرد صندوق املاک و مستغلات به این صورت تعریف شده است که پروژههای عرضهشده در صندوق باید برای کسب درآمد اجاره بهصورت ماهانه به کار رود؛ یعنی از محل اجاره واحدهای اداری و تجاری این صندوق باید بتوان ماهانه مبلغی رابین سرمایهگذارانی که این صندوق را خریداری کردهاند تقسیم کرد؛ البته که مبلغ این اجاره برای پروژههای مسکونی رقم پایینی است؛ بــه همیـن خـاطــر در مرحله اول پروژههای اداریتجاری در این صندوق عرضه میشود که مبالغ اجاره این واحدها نسبت به واحدهای مسکونی بالاتر است تا برای سرمایهگذاران جذاب باشد؛ اما در ادامه پروژههای مسکونی نیز میتواند در این صندوق عرضه شود.»او درباره تأثیر عملکرد این صندوق روی کاهش قیمتها در بازار اجاره تأکید میکند: «زمانی که دولت زمین رایگان اختصاص دهد و این صندوقها املاک استیجاری ساختوساز و با قیمت پایین عرضه کنند روی بازار اجاره تأثیر میگذارد؛ یعنی درصورتی که سرمایه صندوق فقط صرف ساخت مسکن استیجاری شود و اقدام به خرید زمین نکند عملکرد این صندوق در بازار اجاره تأثیرگذار است.»ایلاتی بیان میکند: «صندوق املاک و مستغلات در شرایط کنونی برای افرادی که فاقد مسکن هستند پروژه مطلوبی نیست؛ البته که پیشنهادهایی برای فروش متری مسکن در این صندوق مطرح شده است؛ یعنی افرادی که نمیتوانند مبلغ کاملی برای خرید یک ملک پرداخت کنند در حد سرمایهای که دارند بهصورت متری ملک خریداری میکنند و به مرور میتوانند به این متراژ اضافه کنند.»این کارشناس مسکن اذعان میکند: «صندوق املاک و مستغلات روش خوبی است برای اینکه بتوان از منابع مالی بورس در بخش مسکن استفاده کرد؛ ولی یک پروژه راهبردی را حمایت از بخش مسکن محسوب نمیشود.»