به گزارش اصفهان زیبا؛ اقشار کم‌درآمد در حالت تعادل در عرضه و تقاضای بازار مسکن در تأمین نیاز خود به خانه‌دار شدن دچار مشکل هستند و این مسئله در شرایط شکست بازار و شرایط بحرانی بازار مسکن، باعث بروز مشکل برای دهک‌های میانی و متوسط به بالا نیز می‌شود.
در تجربه قانون‌گذاری و برنامه‌ریزی برای حوزه مسکن، به‌رغم تبیین احکام بارز درخصوص تأمین مسکن محرومان و گروه‌های کم‌درآمد در اسناد فرادست، در طی بیش از نیم‌قرن برنامه‌ریزی مسکن، اکثر سیاست‌های دولت‌ها در راستای تولید مسکن بوده و در زمینه چاره‌اندیشی برای تأمین مسکن افرادی که با دریافت تسهیلات نیز سرمایه کافی برای ساخت یا خرید مسکن ملکی ندارند و حتی قادر به پرداخت اجاره‌بها نیستند، اقدام مؤثری صورت نگرفته است.
هوشنگ فروغمند اعرابی، پژوهشگر معماری و کارشناس مسکن در گفت‌وگو با «اصفهان‌زیبا» راهکارهایی برای خانه‌دار شدن کم‌درآمدها ارائه می‌دهد. این استاد دانشگاه در ابتدای سخنانش گریزی به تقاضای مسکن در دهه 70 و 80 ایران و تجربیات دیگر کشورها درخصوص سیاست‌های تأمین مسکن می‌زند و به «اصفهان‌زیبا» می‌گوید: مسکن، به‌ویژه پس از انقلاب اسلامی و افزایش جمعیتی که درنتیجه جنگ و شرایط خاص آن دوران به وجود آمد، اهمیت ویژه‌ای پیدا کرد. با رشد جمعیت در دهه ۷۰ و اوایل دهه ۸۰، تقاضا برای مسکن افزایش یافت. از طرف دیگر، پیشرفت فناوری‌های ساخت‌وساز نیز این تصور را ایجاد کرد که می‌توان با استفاده از این فناوری‌ها به نیازهای مسکن پاسخ داد. اما این روند باعث شد که ساختارهای شهری تغییر کند و درنتیجه، بافت‌های نامتناسب از نظر ماهوی و نازیبا از نظر بصری در شهرها شکل بگیرند.
او ادامه می‌دهد: با این حال، اگر به تاریخ نگاه کنیم، شهرهایی مانند اصفهان با وجود رشد جمعیتی زیاد در برهه‌هایی در طول تاریخ، هرگز به یک شهر نازیبا از نظر بصری تبدیل نشده‌اند. حتی اگر با کاوش‌های باستان‌شناسی هم بررسی کنیم، متوجه می‌شویم که این شهر همواره زیبایی بصری را که خود حاصل رابطه بین کالبد و معناست،حفظ کرده است. این مسئله نشان می‌دهد که مشکلات این چنینی شهرها مربوط به دوران معاصر است و ریشه آن در عدم شناخت کافی از سرزمین و ناتوانی در تطبیق فناوری‌های ساخت‌وساز سریع با نیازهای بومی باشد؛ امری که درگذشته به‌خوبی در شهرهایی مانند اصفهان انجام می‌شده است.
این کارشناس مسکن اذعان می‌کند: در بررسی تجربیات جهانی نظیر کشور آمریکا به‌خصوص پس از جنگ جهانی دوم اگر به سیاست‌های مسکن نگاهی بیندازیم، متوجه می‌شویم که این کشور اغلب مدل‌های جامع و گسترده‌ای را برای تأمین مسکن در نظر می‌گیرد. اگر سیاست‌های مسکن بر تأمین خانه برای اقشار مختلف تمرکز داشته باشد، توجه ویژه‌ای به طبقات متوسط جامعه، یعنی طبقات سه تا هفت، می‌شود. طبقه متوسط به دلیل نقشی که در پیشبرد اقتصادی و اجتماعی جامعه دارد، بسیار مهم است؛ زیرا می‌تواند زمینه رشد و پیشرفت سایر طبقات اجتماعی را نیز فراهم کند. با رشد طبقه متوسط، افراد از طبقات پایین‌تر نیز می‌توانند به این طبقه برسند و به‌اصطلاح پیشرفت کنند و نتیجه تلاش‌های خود را ببینند.
فروغمند اعرابی می‌افزاید: این موضوع به‌ویژه در مسائل اجتماعی بسیار اهمیت دارد؛ چرا که در حال حاضر بسیاری از افراد طبقه متوسط جامعه، به دلیل عدم تأمین نیازهایشان، از جمله مسکن، تصمیم به مهاجرت از کشور می‌گیرند. یکی از دلایل اصلی این تصمیم، عدم توانایی در پاسخ‌گویی به نیازهای اولیه آن‌هاست که مسکن یکی از مهم‌ترین این نیازها محسوب می‌شود.
رویکرد سیاست‌گذاران برای تأمین مسکن واقع‌بینانه است؟
این استاد دانشگاه با اشاره به گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس درخصوص خانه‌دار شدن کم‌درآمدها می‌گوید: یکی از نقاط قوت گزارش اخیر مرکز پژوهش‌های مجلس، توجه به طرح‌های آمایش سرزمین و تنظیم‌گری مستمر برنامه‌های تدوینی است. بااین‌حال، در این مورد از واژه «برنامه» استفاده شده که ممکن است دقت کافی در انتخاب آن صورت نگرفته باشد. دلیل این امر پیچیدگی مؤلفه‌های مختلف در حوزه مسکن است که به‌طور مداوم تغییر می‌کنند و وضعیت مسکن را غیرقابل‌پیش‌بینی می‌سازند. به همین دلیل، استفاده از واژه «برنامه» چندان مناسب نیست و بهتر است به جای آن به استراتژی‌های متنوع و انعطاف‌پذیر توجه شود.
فروغمند اعرابی تأکید می‌کند: به‌طورکلی، با نگاه به گزارش یادشده، می‌توان نتیجه گرفت که رویکرد سیاست‌گذاران در سال‌های اخیر، به‌ویژه در مقایسه با دو دهه گذشته پیشرفت کرده است. دیدگاه‌های آن‌ها از رویکردهای ثابت و کلی‌نگر به سمت نگاهی واقع‌بینانه‌تر تغییر کرده است که در آن بسیاری از پارامترهای منفی و پیچیدگی‌های حوزه مسکن نیز در نظر گرفته می‌شود.
این استاد دانشگاه اذعان می‌کند: موضوع تأمین مالی مسکن بسیار مهم است و یکی از جدی‌ترین چالش‌ها در این زمینه محسوب می‌شود؛ برای مثال، در برنامه‌هایی مانند نهضت ملی مسکن، سیاست‌هایی اتخاذ شده که به افراد مجرد خانه تعلق نمی‌گیرد و برای دریافت مسکن، فرم ج باید سبز باشد؛ به این معنا که فرد تاکنون خانه‌ای دریافت نکرده و مالک مسکن نیست و باید ازدواج کرده باشد.
او می‌افزاید: فرض کنیم فردی که ازدواج کرده، اجاره خانه‌ای بین ۱۵ تا ۲۰ میلیون تومان پرداخت می‌کند و درآمد ماهیانه او نیز در همین حدود است. حتی اگر بتواند از مسکن استفاده کند، با پرداخت وام مسکن که قسط آن نیز حدود ۲۰ میلیون تومان است، عملا درآمدی برایش باقی نمی‌ماند که بتواند هزینه‌های مسکن را پوشش دهد. این نشان می‌دهد که تأمین مالی مسکن یکی از مسائل مهمی است که گروه‌های مختلف با آن مشکل دارند.
موانع اجاره‌داری حرفه‌ای رفع شود
فروغمند اعرابی بیان می‌کند: بااین‌حال، در برنامه‌های اخیر امیدواری‌هایی وجود دارد؛ چرا که متوجه شده‌ایم ساخت مسکن به‌تنهایی پاسخ‌گوی این نیاز نیست. بیش از ۳۰ تا ۴۰ سال در کشور این باور وجود داشت که اگر مردم بخواهند خانه‌دار شوند، باید مسکن ساخته شود. در واقع، مالکیت خانه یکی از مفروضات رایج در میان عموم مردم و حتی مدیران و مسئولان بوده است.
این کارشناس مسکن عنوان می‌کند: یکی از سوالاتی که می‌توان مطرح کرد این است که چرا تصور می‌کنیم همه باید خانه‌دار شوند؟ شاید یکی از باورها یا آرزوهایی که حتی در قانون اساسی هم مطرح شده، این بوده که همه مردم را خانه‌دار کنیم. اما چرا نباید به گونه‌ای عمل کنیم که همه افراد به مسکن دسترسی داشته باشند، حتی اگر مالک خانه نباشند؟ این یعنی شاید افراد بتوانند با تخصیص حدود ۳۰ درصد از هزینه‌های خانوار، محلی را اجاره کنند.
او ادامه می‌دهد: این نکته هنوز مورد توجه کافی قرار نگرفته و حتی در گزارش‌های مرکز پژوهش مجلس نیز به این موضوع اشاره نشده است. به نظر می‌رسد این پیش‌فرض همچنان وجود دارد که هدف نهایی، خانه‌دار شدن همه است. به عقیده من، باید سیاست‌هایی اتخاذ شود که علاوه بر مدیریت رشد جمعیتی، به افراد امکان دهد حتی از طریق اجاره و با حمایت‌های مختلف، از جمله حمایت‌های قومی یا حمایت‌های اشتغال‌محور مانند همکاری با شرکت‌ها، به مسکن دسترسی پیدا کنند.
فروغمند اعرابی خاطرنشان می‌کند: می‌توانیم با ایجاد یک بسته مکمل میان اشتغال و مسکن، به حل این مسئله کمک کنیم تا افراد بتوانند از طریق اجاره نیازهای مسکن خود را تأمین کنند. لازم نیست همه خانه‌دار شوند. یکی از موانع اصلی در این زمینه، همان باورهای رایجی است که در ذهن مدیران و سیاست‌گذاران وجود دارد.
به باور این پژوهشگر معماری، یکی از راهکارهای پیشنهادی در حوزه مسکن، توجه به بازار اجاره است. ما قوانین مرتبط با اجاره‌داری حرفه‌ای داریم که شهرداری‌ها موظف به اجرای آن‌ها هستند، اما این قوانین با چالش‌ها و موانع متعددی روبه‌روست. اگر بتوانیم این موانع را رفع کنیم و حتی بنگاه‌های بزرگ ساختمانی را در تأمین مسکن مشارکت دهیم، می‌توانیم شاهد تحولی بزرگ در بخش مسکن کشور باشیم.
شرکت‌های بزرگ بخشی از حقوق را به تأمین مسکن اختصاص دهند
این کارشناس مسکن تأکید می‌کند: راهکار دیگر، ایجاد پیوند میان اشتغال و تأمین مسکن برای بنگاه‌های بزرگ اقتصادی و شرکت‌هاست؛ به‌عنوان‌مثال، شرکت‌های بزرگ‌مقیاس می‌توانند برای حفظ و بهبود منابع انسانی خود، بخشی از حقوق کارکنان را به تأمین مسکن اختصاص دهند. این کار در گذشته به‌نوعی انجام شده است و می‌تواند دوباره با ارائه راهکارهای مناسب برای تأمین مسکن یا اجاره آن، به‌ویژه در نهادهای دولتی با دسترسی به منابع زمین و اعتبارهای بانکی، تکرار شود.
فروغمند اعرابی ادامه می‌دهد: این طرح می‌تواند به جابه‌جایی جمعیت به مناطق خارج از شهر و کاهش ترافیک شهری نیز کمک کند؛ برای مثال، شرکت‌های بزرگ مانند اپراتورهای تلفن همراه که تعداد زیادی کارمند دارند، می‌توانند دفاتر خود را به خارج از شهر منتقل کنند. این اقدام نه‌تنها باعث کاهش ترافیک می‌شود، بلکه به ایجاد شهرسازی‌های جدید نیز کمک می‌کند. بدین ترتیب، با تخصیص بخشی از حقوق کارکنان به تأمین مسکن، می‌توان به بهبود شرایط زندگی آن‌ها و توسعه مناطق جدید شهری دست یافت.
استفاده از اوراق گام برای تأمین مالی مسکن
این استاد دانشگاه تصریح می‌کند: یکی دیگر از راهکارهای جدید برای تأمین مالی مسکن، استفاده از فناوری‌های نوین است که در ایران نیز تلاش شده در چند لایه اجرایی شود. یکی از این راهکارها تأمین مالی زنجیره‌ای مسکن است که از طریق ابزارهایی مانند اوراق گام، می‌تواند در چرخه تأمین مالی مسکن به کار گرفته شود. به این صورت که حتی بدون استفاده از پول نقد، این اوراق می‌توانند به‌عنوان هزینه‌هایی مشابه هزینه‌های مالیاتی، آب، برق، گاز و غیره مورد پذیرش قرار گیرند. این امر می‌تواند باعث تحریک زنجیره تأمین مسکن شود و حتی بدون وجود پول نقد، این زنجیره را شکل دهد.
فروغمند اعرابی می‌افزاید: علاوه بر این، فناوری‌های نوینی مانند «توکنایز کردن» مسکن به‌عنوان یکی از راه‌های نوین تأمین مالی مسکن مطرح هستند؛ اما متأسفانه در این حوزه کمتر شاهد علاقه دولت به پیشروی در این زمینه هستیم. یکی از موانع موجود، عدم پذیرش این فناوری‌ها از سوی بانک مرکزی است که هنوز آن‌ها را عملیاتی نکرده و به رسمیت نمی‌شناسد. باید توجه داشت که بحث توکنایز کردن مسکن متفاوت از ایده‌هایی مانند فروش مسکن به‌صورت متری است؛ هرچند این دو می‌توانند با هم مرتبط یا جداگانه عمل کنند.
