الگوی انبوه‌سازی پروژه شهید کشوری اشتباه بود

هزینه مسکن سهم بالایی در سبد مصرفی خانوارها دارد؛ بنابراین یکی از اصلی‌ترین حمـایــت‌هـایی که از اقشــار آسیــب‌پــذیر و دهک‌های پایین جامعه باید صورت بگیرد کمــک به آن‌ها بــرای خانــه‌دار شـــدن است. بر اساس سیاست‌گذاری‌های دولت و مجلس افزایش ساخت‌وسازها برای خانه‌دار شدن مردم در قالب طرح جهش تولید مسکن عملیاتی می‌شود.  در استان اصفهان نیز  از زمــان اعــلام این سیــاست‌گــذاری تاکنـــون بر اساس آمار نایب رئیس انجمن انبوه‌سازان استان اصفهان پروژه‌های ساخت مسکن ملی پیشرفت  30درصدی داشته‌اند. حالا برخی از متولیان بازار مسکن اصفهان در اظهاراتشان اعلام می‌کنند که اگرچه در گذشته قیمت زمین فاکتور اصلی تأثیرگذار در قیمت مسکن بود، ولی در حال حاضر قیمت مصالح ساختمانی بخـش زیــادی از هــزینه مسکــن را تشکیـــل می‌دهد و به‌دلیل افزایش قیمت مصالح، قیمت تمام‌شده واحدهای مسکن ملی نیز افزایش پیــدا می‌کنــد؛ بنــابــرایـــن قیـــمت تمـــام‌شـــده واحدهای مسکن ملی خارج از قدرت خرید دهک‌های پایین جامعه است.
تاریخ انتشار: 03:02 - چهارشنبه 1401/01/17
مدت زمان مطالعه: 5 دقیقه
no image
اختصاص تسهیلات 
به سازندگان مسکن ملینگرانی‌هایی در خصوص تأمین منابع مالی برای اجرای این پروژه‌ها نیز وجود دارد و این پرسش مطرح می‌شود که آیا این پروژه‌ها به‌گونه‌ای تعریف شده‌اند که مردم توان بازپرداخت داشته باشند؟ مدیرکل راه و شهرسازی اصفهان دراین‌باره به اصفهــان‌زیبا می‌گوید: بخــشی از هــزینـــه‌های ســـاخت ایــن واحدهای مسکونی توسط متقاضیان تأمین می‌شود و بخشی از هزینه‌ها نیز به‌واسطــه پرداخــت تسهیــلات توســط بانــک‌ها همــراه با بــازپــرداخت‌های بلندمدت پرداخته می‌شود که به فراخور زمان در قالب بخشنامه اعلام می‌شود.علیرضا قاری قرآن ادامه می‌دهد: در کلان‌شهرها ارقام مشخصی در حد400 میلیون‌تا 500 میلیون وام به هر واحد مسکونی اختصاص داده می‌شود و بانک‌ها به‌تناسب پیشرفت پروژه این وام را به سازندگان پرداخت می‌کنند. از سوی دیگر نیز فرد متقاضی متناسب با پیشرفت پروژه مبالغی را به‌حساب بانک واریز می‌کند و به‌این‌ترتیب منابع مالی برای ساخت این واحدهای مسکونی تأمین می‌شود.قاری قرآن می‌افزاید: در بخش تأمین هزینه زمین واحدهای مسکونی، دولت در قالب طرح جهش ملی مسکن، وظیفه تأمین زمین را بر عهده دارد؛ به‌این‌ترتیب که هزینه‌ها در مرحله اول از متقاضی دریافت نمی‌شود، بلکه به دو صورت این هزینه‌ها محاسبه می‌شود. به این صورت که در قالب اجاره 99 ساله، زمین در اختیار دولت است و فرد متقاضی پولی بابت زمین پرداخت نمی‌کند و در حالت دوم نیز بعد از ساخت، هزینه‌های کارشناسی روی زمین انجام می‌شود و طی 10 سال باز پرداخت هزینه‌ها صورت می‌گیرد.مــدیرکـــل راه و شهـــرســـازی اصفهـــان خاطرنشان می‌کند: این پروژه‌ها جمعی است و زمانی که یک یا دو متقاضی قادر به پرداخت تعهدات مالی خود نباشند در مسیر انجام پروژه مشکل ایجاد می‌شود و پروژه ساخت مسکن به تعویق می‌افتد. او می افزاید:‌متقاضیان باید بدانند بخشی از هزینه‌ها توسط بانک پرداخت می‌شود؛ ولی پرداخت مابقی بر عهده متقاضی است که طی دوره مشخصی پرداخت می‌شود.قاری قرآن اذعان می‌کند: با ساخت این واحدهای مسکونی می‌توان دهک‌های سوم به بعد را خانه‌دار کرد. بازپرداخت اقساط بین 8 تا 10 سال است و مبالغ به‌گونه‌ای تعیین‌شده که متقاضیان توان پرداخت داشته باشند؛ ولی برای دهک‌های پایین‌تر طرح متفاوتی اجرا می‌شود؛ یعنی زمین به‌صورت رایگان به مجموعه‌هایی همچون کمیته امداد و بنیاد مستضعفان ارائه می‌شود و منابع مالی ساخت نیز توسط کمیته امداد بهزیستی تأمین خواهد شد.
 
 ایرادهای پروژه شهید کشوری
مدیرکل راه و شهرسازی اصفهان بیان می‌کند: مسکن جزو نیازهای اصلی مردم است؛ البته که بحران آب نیز مهم و حیاتی است، بااین‌حال نمی‌توان به خاطر بحث آب از این نیاز اصلی مردم یعنی تأمین مسکن چشم‌پوشی کنیم؛ ولی بنده معتقدم در نقاطی سرمایه‌گذاری برای مسکن صورت بگیرد که خدمات لازم همچون تأمین آب و سایر خدمات نیز به‌خوبی انجام شود.او عنوان می‌کند: الگوی انبوه‌سازی در پروژه شهید کشوری اشتباه بود؛ افرادی که به مسکن نیاز داشتند وارد پروسه ساخت نشدند،بلکه به‌واسطه فعالیت تعاونی‌هایی که در ساخت این واحدها فعالیت داشتند سرمایه‌گذاران وارد پروسه شدند و این واحدها در اختیار کسانی که نیازمند مسکن هستند قرار نگرفت.از سوی دیگر، واحدهای مسکونی که در پروژه شهید کشوری ساخته شد در چرخه مصرف قرار نگرفت. او می افزاید: مسلم است که کالای بدون استفاده منجر به تورم می‌شود و قیمت این واحد افزایش یافت.مدیرکل راه و شهرسازی اصفهان می‌گوید: حدود 10هزار واحد خالی در شهید کشوریوجــود دارد و بــه ایــن معنـــاست کــه40 درصد از شهید کشوری خالی از سکنه است. از سوی دیگر نبود خدمات در شهید کشوری نیز مصالح ساز شده است.
 
 ساخت 10 هزار واحد مسکن ملی در کل استان
قاری‌قرآن بیان می‌کند: بالغ‌بر 10هزار واحد مسکونی در قالب طرح مسکن ملی در کــل استــان به‌غیــر از (بهارستان و شاهین‌شهر) در مرحله ساخت است. در بهارستان برای ساخت سه هزار و 500 واحد مسکونی قرارداد منعقدشده و در شاهین‌شهر نیز هزار واحد مسکونی در مرحله ساخت قرار دارد. در نیمه دوم سال 1400 نیز بالغ‌بر 280هزار نفر در استان برای مسکن ملی ثبت‌نام انجام‌ داده‌اند و این افراد در مرحله پالایش هستند و باید احراز شرایط شوند.مــدیـــرکــل راه و شــهرســـازی اصفهـــان خاطرنشان می‌کند: هر دو سیاست‌گذاری جهش ملی مسکن و احیای بافت فرسوده اهمیـت دارد و نبایــد به خــاطر اجــرای یک سیاست از دیگری غفلت کرد. دولت می‌تواند در قالب طرح جهش ملی مسکن برای تأمین زمین برای خانه‌دار شدن مردم اقدام کند و برای احیای بافت فرسوده نیز می‌تواند تسهیلات ارائه دهد. شهرداری نیز به‌عنوان متولی ورود پیدا کند و البته که سیاست‌گذاری شهرداری‌ها برای احیای بافت فرسوده اهمیت زیادی دارد. به گفته قاری قرآن، واحدهای مسکونی در قالب طرح جهش ملی مسکن توسط سازندگان اصفهانی انجام می‌شود.
 
سبقت قیمت مصالح از قیمت زمین
سال 65 که اولین سرشماری عمومی نفوس و مسکن انجام شد، تنها  13 درصد مردم در شهرها مستأجر  بودند. در آن سال جمعیت کشور حدود  49میلیون نفر بود. سال 75 درحالی‌که کشور به بیش از 60 میلیون نفر رسیده بود حدود 16 درصد مستأجر بودند. در سال 85 کشور مرز 70 میلیون نفر را رد کرد و حدود  24درصد از خانوارهای شهرنشین اجاره‌نشینی را تجربه می‌کردند. این میزان در سال 95 به حدود 31 درصد رسید. چکیده نتایج طرح آمارگیری هزینه و درآمد خانوارهای شهری و روستایی سال 99 نیز نشان می‌دهد حدود 68 درصد از خانوارهای شهری در منزلی سکونت می‌کنند که در مالکیت خودشان است؛ درحالی‌که درصد مـالـکـیـــت خــانــواده‌هــای روستایی بر مـنـزل خـود حـدود 86درصد است. درواقع این آمار نشان می‌دهد که بیش از30درصد خـــانـــوارهـــای شـهـری اجـاره‌نشین هستند. افزایش تولید مسکن به‌واسطه اجرای طرح جهش تولید مسکن یکی از سیاست‌هایی است که منجر به تعادل عرضه و تقاضا در بازار مسکن می‌شود؛ بااین‌حال ایرداتی نیز به این طرح وارد است.نایب رئیس انجمن انبوه‌سازان استان به اصفهان زیبا می‌گوید: یکی از ایرادات طرح مسکن ملی این است که باید و نبایدهایی برای چگونگی اجراشدنش تعریف شده است. به‌طورمثال عنوان شده است که در قالب این طرح باید سازمان‌ها ظرف شش سال زمین‌های خود را در اختیار مسکن و شهرسازی قراردهند. یکی از مشکلات دیگر به قیمت تمام شده واحدهای مسکونی ارتباط پیدا می‌کند. در گذشته 40درصد قیمت واحد مسکونی هزینه زمین و  60درصد قیمت مصالح ساختمانی بود؛ ولی الان بخش عمده قیمت تمام شده مسکن مربوط به هزینه مصالح ساختمانی است؛ یعنی 85 تا 90درصد قیمت مسکن به مصالح و دستمزد اختصاص پیدا می‌کند و این در حالی است که 10 تا 15 درصد قیمت تمام‌شده مسکن که همان زمین است توسط دولت تأمین می‌شود.کریم داوودی عنوان می‌کند: درمقابل یکی از امتیازات طرح جهش ملی مسکن تسهیلاتی در حدود 350 تا 400میلیون است که به سازندگان برای ساخت هر واحدمسکونی ارائه می‌شود.
 
 مشارکت چینی‌ها شعار  بود
داوودی خاطرنشان می‌کند: با اجرای طرح جهش ملی مسکن دهک‌های اول تا پنجم خانه‌دار نمی‌شوند؛ ولی دهک‌های ششم به بعد می‌توانند در قالب اجرای این طرح، واحد مسکونیخریداری کنند. برای خرید این واحدها هر فرد متقاضی باید 50میلیون‌تومان پیش‌پرداخت کند. تقریبا حدود 500‌میلیون تومان نیز طی دو سال باید بپردازد و  600 میلیون تومان نیز در قالب تسهیلات ساخت مسکن پرداخته می‌شود در مجموع می‌تواند یک واحدمسکونی انتهای بهارستان و فولادشهر خریداری کند.نایب رئیس انجمن انبوه سازان استان اصفهان اذعان می‌کند: همکاری چینی‌ها برای ساخت پروژه‌های مسکن ملی صرفــایک شعار است. در گذشتــه نیز ساخت واحدهای مسکونی به ترک‌ها واگذار شد؛ولی پروژه‌های ساخت به‌خوبی پیش نرفت. خوشبختانه اصفهان منبع تولید مصالح ساختمانی از جمله سیمان، آهن، آجر، لوازم لوله‌کشی و… است و مشکلی بابت تأمین مصالح و فعالیت سازندگان وجود ندارد.
 
 بافت فرسوده و ناکارآمد شهر احیا شود
داوودی عنوان می‌کند: شهر اصفهان جمعیـت دومیــلیــون نفــری دارد و هر سیاست گذاری که باعث شود جمعیت از این میزان بیشتر شود اشتباه است. در واقع باید توسعه شهر اصفهان به واسطه شهرک‌های اقماری مانند شاهین شهر، بهارستان، فولاد شهر و… انجام شود و در کنار واحدهای مسکونی که در شهرک‌ها ساخته می‌شود خدمات موردنیاز نیز باید فراهم شود. در پروژه‌های شهید کشوری خدمات موردنیاز برای واحدهای مسکونی فراهم نشده است؛ ضمن اینکه ساختمان‌های شهید کشوری ارتفاع زیادی دارد و زمان می‌برد و به دلیل افزایش ارتفاع قیمتش افزایش پیدا می‌کند. در قالب طرح جهش مسکن ملی باید واحدهای مسکونی دوطبقه و سه طبقه ساخته شود تا هزینه‌ها کمتر شود.نایب رئیس انجمن انبوه سازان استان اصفهان عنوان می‌کند: احیای بافت فرسوده و بافت ناکارآمد در کنار اجرای طرح مسکن ملی اهمیت دارد. 8درصد زمین‌های شهر اصفهان بافت فرسوده و  15 درصد زمین‌های شهر بافت ناکارآمد است که باید برای احیای بافت ها اقدام شود.به گفتــه داوودی، پــروژه‌های ســـاخت مسکــن ملی اصفهــان در حــــدود  20 تا30 درصــد پیشرفت داشته است.
 
 
 
 
 
 

 

  • اصفهان زیبا
    پایگاه خبری اصفهان زیبا

    مینا ایزدی