به گزارش اصفهان زیبا؛ طرح «خانهریز» یا عرضه متراژهای کوچک مسکن از طریق بسترهای نوین و اپلیکیشنها، در حالی بهعنوان یکی از ایدههای تازه برای ورود سرمایههای خرد به بازار مسکن در مجلس شورای اسلامی مطرح شده که موافقان آن، این شیوه را راهی برای حفظ ارزش پسانداز خانوارها و تأمین مالی پروژههای ساختمانی میدانند؛ با این حال، درباره نحوه مالکیت، تضمین سرمایه مردم، سازوکار بازگشت سرمایه و تفاوت میان خرید سهمی از یک واحد و در نهایت خرید یک خانه کوچک مقیاس پرسشهایی وجود دارد. مجتبی یوسفی، عضو کمیسیون عمران مجلس، پیشتر در گفت وگویی اجرای طرح «خانهریز» را در صورت برخورداری از شفافیت و تضمینهای لازم قابل بررسی دانسته و گفته بود این شیوه میتواند منابع خرد مردم را به سمت پروژههای مسکن هدایت و بخشی از منابع مورد نیاز سازندگان را تأمین کند. در مقابل، حبیب قاسمی، دیگر عضو کمیسیون عمران مجلس در گفتوگو با «اصفهان زیبا» با اشاره به تجربه ناموفق کشور در زمینه تعاونیها و شرکتهای سهامی عنوان کرد نمیتوان صرفا با جمعآوری سرمایههای خرد مردم، اجرای موفق یک طرح مسکنی را تضمین کرد. او همچنین معتقد است جمعآوری پولهای خرد مردم و ساخت مسکن با آن، در صورتی که سازوکار روشنی برای مالکیت و سود وجود نداشته باشد، لزوما به یک طرح موفق منجر نمیشود.
خانهریز» دقیقا چه چیزی را عرضه میکند؟
از نگاه طراحان «خانهریز» تفاوت اصلی این طرح با شیوه همیشگی خرید مسکن در این است که فرد برای ورود به بازار لزوما نیازمند تأمین کل قیمت یک واحد نیست. در مدل مطرحشده، سرمایههای خرد افراد میتواند در یک پروژه ساختمانی تجمیع شود و فرد متناسب با میزان سرمایه خود در آن مشارکت کند. چراکه بسیاری از مردم امکان خرید یک واحد کامل را ندارند و استفاده از ظرفیت سرمایههای خرد میتواند به تأمین مالی ساختوساز کمک کند. بر اساس این دیدگاه، فردی که توان خرید یک واحد کامل را ندارد، میتواند با سرمایه محدودتر وارد پروژه شود و از افزایش ارزش دارایی یا منافع حاصل از پروژه بهرهمند شود. اما آنطور که اشاره شد این مدل در عمل ابهامات حقوقی و اقتصادی متعددی هم دارد؛ از جمله اینکه مالکیت دقیق سرمایهگذار چگونه ثبت میشود، قیمت سهم چگونه تعیین خواهد شد، سرمایهگذار چه زمانی میتواند از پروژه خارج شود و در صورت توقف یا شکست پروژه، مسئولیت بازپرداخت سرمایه بر عهده چه نهادی خواهد بود.
حبیب قاسمی با اشاره به تجربه کشور در زمینه تعاونیها و شرکتهای سهامی، درباره مدل جمعآوری سرمایههای خرد به «اصفهان زیبا» میگوید: «باتوجه به تجربههای ناموفق در این زمینه، برای اجرای موفق طرح خانه ریز هم تضمینی وجود ندارد»
او ادامه میدهد: «اگر فردی توان خرید یک واحد کامل را نداشته باشد، ممکن است بتواند مثلاً ۴۰ یا ۵۰ متر از یک واحد را خریداری کند؛ اما در صورتی که مدل اجرا به جمعآوری سرمایههای خرد مردم و ساخت پروژه با این منابع محدود شود، باید مشخص باشد که سود سرمایهگذار چگونه محاسبه و پرداخت خواهد شد.»
قاسمی میافزاید: «اگر یک مجموعه سرمایههای خرد مردم را جمعآوری کند، با آن مسکن بسازد و سپس واحدها را به قیمت نهایی به فروش برساند، باید سازوکار مشخصی برای سهم و سود افرادی که سرمایه خود را وارد طرح کردهاند وجود داشته باشد. بدون چنین سازوکاری، نمیتوان این مدل را لزوما طرحی موفق دانست.»
این عضو کمیسیون عمران مجلس در عین حال با اصل ساخت خانههای کوچکمقیاس موافق است و میگوید: «واحدهای ۴۵ تا ۷۰ یا ۷۵ متری میتواند حداقل برای خانوارهای دو تا سه نفره مناسب باشد. بخش قابل توجهی از جوانان جامعه امروز توان تملک مسکن را به سختی دارند و کاهش متراژ، در صورت طراحی مناسب، میتواند یکی از راههای کاهش هزینه اولیه خرید باشد.»
پای انرژی هم به بحث خانههای کوچک باز شد
نماینده مردم دهاقان و شهرضا در مجلس شورای اسلامی برای دفاع از ساخت خانههای کوچکمقیاس، علاوه بر مسئله قدرت خرید خانوارها، به مصرف انرژی در ساختمانها اشاره کرده و خاطرنشان میکند: «کشور در مقایسه با متوسط مصرف جهانی و اروپا، اتلاف انرژی بالایی دارد و بخش مهمی از مصرف گاز مربوط به بخش خانگی است. یکی از دلایل این وضعیت ساخت خانههای بزرگ و عریض و طویل و بیتوجهی به ملاحظات انرژی در ساختوساز عنوان است. از این منظر، ساخت خانههای کوچکتر برای خانوارهای دو یا سه نفره میتواند علاوه بر کاهش هزینه خرید، از منظر مصرف انرژی نیز مورد توجه قرار گیرد؛ البته میزان صرفهجویی واقعی به طراحی ساختمان، کیفیت مصالح، تجهیزات و رعایت استانداردهای انرژی بستگی دارد.»
زمین؛ حلقه مهم اجرای طرح
اما کوچک شدن متراژ و ورود سرمایههای خرد، بهتنهایی مسئله مسکن را حل نمیکند. یکی از مسائل اصلی همچنان زمین است؛ عاملی که سهم قابل توجهی در قیمت تمامشده مسکن دارد.
قاسمی اجرای موفق طرح خانههای کوچکمقیاس را نیازمند سازوکارهای مشخص و حمایت دولت و شهرداریها میداند و میگوید: »باید از ظرفیت اراضی موجود برای تولید مسکن استفاده شود. اگر زمین از یک کالای صرفا سرمایهای و سوداگری خارج شود و امکان استفاده از آن برای ساختوساز فراهم شود، سرمایههای نقدی نیز میتواند به جای ورود به فعالیتهای غیرمولد، به سمت تولید مسکن هدایت شود.»
او ادامه میدهد: «تأمین مالی، زمین، ساخت و حمایت دستگاههای دولتی و شهرداریها باید در کنار یکدیگر دیده شوند و صرفا ایجاد یک اپلیکیشن برای عرضه متراژهای کوچک نمیتواند مسئله مسکن را حل کند.»
بازار مسکن اصفهان زیر فشار تقاضا
این عضو کمییسیون عمران مجلس شور ای اسلامی در بخش دیگری از صحبتهای خود درباره وضعیت بازار مسکن استان اصفهان نیز عنوان میکند: «این استان با تقاضای بالای مسکن مواجه است، اما به اندازه متقاضیان نتوانسته است زمین تأمین کند. توازن میان عرضه و تقاضا در بازار مسکن اصفهان به هم خورده و سمت تقاضا سنگینی میکند.»
قاسمی افزایش قیمت مسکن و اجارهبها را از پیامدهای این وضعیت میداند و میافزاید: «در برخی نقاط استان اصفهان، قیمت ملک و ساختمان از بهمنماه سال گذشته تاکنون تا ۱۰۰ درصد افزایش داشته و میانگین افزایش قیمت در برخی مناطق حدود ۷۰ درصد بوده است.» او ادامه میدهد: «افزایش اجارهبها بیشتر از افزایش قیمت خرید مسکن و بیش از ۹۰ درصد است.»
فاصله میان مصوبه و بازار اجاره
نماینده مردم دهاقان و شهرضا در مجلس شورای اسلامی همچنین به دستورالعملها و مصوبات مربوط به تعیین سقف افزایش اجارهبها اشاره کرده و میگوید:«درحالی که سقف افزایش اجارهبها در مصوبات مربوطه ۲۵ درصد تعیین شده، در عمل در برخی مناطق افزایش اجاره بسیار بیشتر از این رقم بوده است. این مسئله از نگاه کارشناسی، بار دیگر اهمیت عرضه مسکن را برجسته میکند؛ چرا که تعیین سقف برای اجارهبها، بدون افزایش عرضه و ایجاد تعادل میان تعداد واحدهای موجود و تقاضای خانوارها، با محدودیتهایی در اثرگذاری مواجه خواهد بود.»
طرح خانهریز؛ راهحلی برای خانه دار شدن؟
در مجموع اظهارات مطرحشده درخصوص طرح «خانهریز» به این موضوع میپردازد، که میان ابزار تأمین مالی مسکن و راهکار خانهدار شدن تفاوت وجود دارد. از یک طرف موفقیت طرح خانهریز به میزان شفافیت قراردادها، نحوه ثبت مالکیت، تضمین سرمایه، قیمتگذاری، نظارت بر پروژه و امکان خروج سرمایهگذار بستگی دارد و از طرفی اگر هدف از این طرح افزایش دسترسی خانوارها به مسکن باشد، موضوعاتی مانند قیمت زمین، هزینه ساخت، متراژ واحد، تسهیلات بانکی، درآمد خانوار و میزان عرضه نیز مطرح است. بنابراین هرچند ورود اپلیکیشنها به بازار مسکن، شیوهای نوین برای سرمایهگذاری و تأمین مالی به شمار میرود، اما چالش اصلی همچنان باقی است؛ اینکه این ابزار چگونه به افزایش دسترسی خانوارها به واحد مسکونی منجر خواهد شد.