به گزارش اصفهان زیبا؛ باگذشت چند هفته از موج تازه خروج اتباع خارجی از ایران، بازار اجاره مسکن در اصفهان هم مانند بسیاری از شهرهای دیگر، نشانه‌هایی از تغییر را به خود دیده است.
هرچند هنوز برای قضاوت قطعی درباره اثرات این خروج زود است، اما بررسی‌های میدانی در سطح شهر، به‌ویژه در مناطق پایین‌دست که بیشترین تمرکز اتباع در سال‌های گذشته را داشتند، حاکی از افزایش فایل‌ها و کاهش محسوس نرخ اجاره در برخی واحدهای قدیمی و چند سال ساخت است.
حضور اتباع در این بازار طی سال‌های گذشته ساختاری خاص به آن بخشیده بود؛ چه در قالب اجاره کامل یک واحد با پرداخت رهن‌های قابل‌توجه و چه در قالب اجاره‌ی مشترک یک ملک توسط چند خانواده هم‌زمان که مجموع پرداختی‌شان بعضاً از نرخ متعارف بازار بالاتر می‌رفت.
همین روند باعث شد سطح انتظارات بسیاری از مالکان، حتی در مناطقی که پیش‌تر جزو گزینه‌های اقتصادی برای خانوارهای کم‌درآمد محسوب می‌شدند، برای دریافت رهن و اجاره افزایش یابد.
اکنون اما با خالی‌شدن این واحدها، بازار با تغییراتی روبه‌رو شده است. برخی مشاوران املاک در محله‌های خانه اصفهان، خیابان کاوه، امام خمینی و مناطقی از غرب و شرق شهر از کاهش ۱۰ تا ۳۰ درصدی قیمت اجاره در املاک خاص خبر می‌دهند؛ به‌ویژه املاکی که پیش‌تر توسط چند خانوار اتباع اشغال شده بودند و حالا مالکان آنها برای اجتناب از خالی ماندن ملک، ناچار به تعدیل قیمت شده‌اند. بااین‌حال، به نظر نمی‌رسد این تغییرات به مناطق مرکزی و بالای شهر، یا املاک نوساز و تجملی سرایت کرده باشد.
در واقع بازار همچنان دوپاره است؛ بخشی که متأثر از خروج اتباع با افزایش عرضه و کاهش قیمت مواجه شده و بخشی که تحت‌فشار همیشگی کمبود ساخت‌وساز و تورم، همچنان روی شیب صعودی قیمت قرار دارد.
در همین حال، خروج گسترده اتباع تنها بر بازار اجاره اثر نگذاشته است بلکه بازار کار شهر را نیز دستخوش چالش کرده است. بسیاری از این افراد در مشاغل خدماتی و فنی، خصوصاً در پروژه‌های ساختمانی، مشغول به کار بودند و حالا با خروجشان، برخی پروژه‌ها با کندی مواجه شده‌است یا نیازمند جایگزینی فوری نیروی انسانی هستند.
بااین‌وجود، فعالان صنفی در حوزه املاک و ساخت‌وساز معتقدند این وضعیت، اگرچه ناگهانی و هزینه‌بر است، اما با برنامه‌ریزی و همراهی شهروندان قابل‌مدیریت خواهد بود.
انتظار کاهش قیمت چشمگیر در بازار اجاره نداریم
در این باره رئیس اتحادیه مشاوران املاک اصفهان در گفت‌وگو با «اصفهان زیبا» تأکید می‌کند که نباید انتظار کاهش قیمت چشمگیر و سراسری در بازار اجاره را داشت.
به گفته سید مهدی حجازی، هرچند در برخی مناطق خاص کاهش قیمت اجاره دیده می‌شود، اما این وضعیت هنوز تبدیل به یک‌روند فراگیر نشده و همچنان «ناترازی عرضه و تقاضا» بزرگ‌ترین مانع برای کاهش عمومی نرخ‌ها در بازار اجاره مسکن اصفهان است.
بااین‌حال، این تغییر، فرصت مناسبی برای بازتعریف انتظارات بازار، به‌ویژه در مناطق فرودست شهر، به شمار می‌رود. پرسش اینجاست که آیا سیاست‌گذاران شهری و ملی می‌توانند از این فرصت برای بازآرایی معقول و عادلانه بازار اجاره بهره ببرند؟ یا باز هم موج‌های غیرقابل‌پیش‌بینی، بازار مسکن را از تعادل خارج خواهد کرد؟
حجازی در این باره به اصفهان زیبا می‌گوید: خروج اتباع غیرمجاز از کشور و کنترل جدی حضور آنها باید پیش‌ازاین اتفاق می‌افتاد، حضور این افراد در کشور، تأثیر بسزایی در بازار رهن و اجاره بها ایجاد کرده بود. چه بسا اتباع با توجه به شرایط شغلی متفاوت نسبت به ایرانی‌ها اهمیتی به مبلغ رهن و اجاره نمی‌دادند و با توجه به پس اندازهای قابل توجهی که داشتند، معمولاً منازل را رهن کامل می‌کردند.
وی اضافه می‌کند: هر چند عمده این افراد، مکان‌هایی که برای اجاره می‌گرفتند، ممکن بود متناسب با شهروندان ایرانی نبود، در همین زمینه قرارگاه طرد اتباع در فرمانداری تشکیل شد و از طریق شبکه بهداشت، آنالیزی به اتحادیه املاک ابلاغ شد که براساس آن مشخص شد املاکی که در اختیار اتباع قرار می‌گیرد باید امکانات حداقلی داشته باشد و مالکان مجوز رهن و اجاره هر ملکی را به اتباع نداشته باشند و ملک‌های مخروبه با اجاره‌های کلان به اتباع اجاره داده نشود.
خروج اتباع از کشور در اجاره بها، بی تأثیر نیست
رئیس اتحادیه مشاوران املاک اصفهان معتقد است: خروج اتباع از کشور در قیمت اجاره بها، بی تأثیر نیست، اکنون آمار خروج اتباع از استان و شهر اصفهان بسیار بالاست و همچنان نیز این موضوع در حال انجام است، به طور قطع این موضوع در بازار اجاره بها مؤثر است، به ویژه خروج قشر متوسط رو به بالای اتباع که در محله‌های متوسط رو به بالای اصفهان سکونت داشتند تأثیر بسزایی در کاهش اجاره بها خواهد داشت.
حجازی اضافه می‌کند: البته نباید انتظار کاهش چشمگیر اجاره‌بها را داشته باشیم زیرا علت اصلی افزایش قیمت اجاره‌بها، یک سلسله مسائل است که لازم است به ترتیب برای آن چاره‌اندیشی شود تا بتوان مدیریت لازم در این حوزه را انجام داد.
وی تصریح می‌کند: با شروع جدی طرد اتباع چالش‌هایی را در حوزه اصناف مختلف به‌ویژه آن دسته از مشاغل که حضور اتباع مجاز بود، با چالش‌هایی مواجه خواهیم شد. در ابتدا این موضوع طبیعی است؛ اما در ادامه با صبوری و کمک مردم و اصناف چالش کاهش نیروی کار نیز رفع خواهد شد.
اثرات محسوس خروج اتباع در مناطق مختلف اصفهان
رصد میدانی «اصفهان زیبا» در روزهای گذشته از سطح مشاوران املاک در محله‌های مختلف شهر نشان می‌دهد که اثرات خروج اتباع، بیش از همه در مناطق غرب، شمال و شرقی شهر، محسوس شده است؛ مناطقی که در سال‌های گذشته سهم بالایی از واحدهای اجاره‌ای، به‌ویژه منازل قدیمی و کلنگی، در اختیار خانوارهای غیرایرانی بود.
اکنون بسیاری از این خانه‌ها خالی شده و مالکان که تا پیش‌ازاین، منازل خود را با قیمت‌هایی بالاتر از میانگین منطقه به اتباع اجاره داده بودند، در تلاش‌اند با کاهش نرخ‌ها، مستأجر ایرانی جذب کنند. اما به گفته برخی مشاوران املاک در خیابان امام خمینی، باغ غدیر و خیابان همدانیان، استقبال چندانی از این واحدها نشده است.
یکی از مشاوران املاک فعال در خیابان پروین به اصفهان زیبا می‌گوید: «برخی از این املاک اساساً برای سکونت خانواده‌های ایرانی مناسب نیستند. اتباع حاضر بودند چند خانواده با هم در یک واحد کوچک زندگی کنند و مبالغ بالایی را به‌صورت رهن کامل پرداخت کنند، اما حالا دیگر خانواده‌ای حاضر نیست برای خانه‌ای با کمترین امکانات، اجاره بالا بدهد.»
او همچنین از نگرانی برخی مالکان نسبت به امنیت خانه‌های خالی‌شده می‌گوید و اینکه «ترس از بلااستفاده ماندن ملک، باعث شده برخی قیمت‌ها را به شکل محسوسی کاهش دهند، اما هنوز فایده‌ای نداشته است.»
در همین حال، در برخی مناطق بالای شهر همچنان اتباعی با کارت اقامت رسمی حضور دارند. این افراد اغلب قشر متوسط یا مرفه‌تر اتباع محسوب می‌شوند که در سال‌های اخیر توانسته‌اند در مناطقی همچون مرداویج، ملک شهر یا اطراف خیابان سعادت‌آباد سکونت گزینند. به گفته رئیس اتحادیه مشاوران املاک اصفهان، خروج همین گروه نیز اگر در هفته‌های آینده شدت بگیرد، می‌تواند کاهش بیشتری در نرخ اجاره در محله‌های میانی و شمالی شهر ایجاد کند.
بااین‌حال، کارشناسان صنفی تأکید می‌کنند که خروج اتباع تنها یکی از متغیرهای بازار است و نباید به آن به‌عنوان یک راه‌حل بلندمدت برای کنترل قیمت‌ها نگاه کرد. از نگاه فعالان بازار، سیاست‌گذاری باید در جهت بازسازی زیرساخت‌های بازار مسکن، ارتقای کیفیت املاک اجاره‌ای، و البته تنظیم نسبت عرضه و تقاضا متمرکز شود تا بتوان به تثبیت نسبی نرخ اجاره امیدوار بود.
تبعات اجتماعی خروج اتباع در بازار مسکن
خروج اتباع خارجی، به‌ویژه از مناطق شمالی و شرقی اصفهان، بی‌شک تغییراتی در بازار اجاره مسکن ایجاد کرده؛ از افزایش تعداد فایل‌های خالی تا تعدیل نسبی قیمت در برخی مناطق. اما این تحولات، هرچند محسوس، هنوز نتوانسته‌اند به تغییر بنیادین در ساختار پرتنش بازار اجاره منجر شوند.
خانه‌هایی که زمانی باقیمت بالا در اختیار چند خانوار قرار می‌گرفتند، حالا خالی مانده‌اند و اجاره‌دهندگان برای حفظ امنیت و کاربری ملک، ناچار به کاهش نرخ‌ها شده‌اند، اما همچنان تقاضا برای این املاک پایین است. از سوی دیگر، در مناطق بالادست شهر، حضور اتباع مجاز ادامه دارد و تا زمانی که خروج کامل این گروه نیز اتفاق نیفتد، نباید انتظار کاهش گسترده نرخ اجاره را داشت.
بااین‌حال، همان‌طور که رئیس اتحادیه مشاوران املاک اصفهان تأکید می‌کند، انتظار کاهش چشمگیر اجاره‌بها نا به‌جاست؛ چرا که مسئله رهن و اجاره فراتر از حضور یا نبود اتباع، به مشکلات ریشه‌دارتری در نظام عرضه، ساخت‌وساز، و اقتصاد مسکن بازمی‌گردد.
اگر قرار است جهش‌های قیمتی کنترل شود، دولت ناگزیر است از سطح سیاست‌های شعاری فراتر رفته و به سراغ راه‌حل‌های اجرایی چون بهبود دسترسی به وام ودیعه، افزایش مشوق‌ها برای ساخت‌وساز مسکن اجاره‌ای، و بازسازی سازوکار نظارت بر بازار برود.
از سوی دیگر، نباید فراموش کرد که این روزها، همراهی شهروندان و صنف املاک با سیاست‌های تعدیلی، خود سهم مهمی در حفظ آرامش بازار داشته است؛ چیزی که در شرایط کم‌تدبیری می‌تواند به‌راحتی جای خود را به آشفتگی و التهاب دوباره بدهد.