علت صدور این مجوز به شهرداریها برای عرضه تراکم تشویقی در بافتهای فرسوده، رفع مشکلات ریزدانگی، نفوذناپذیری و عدم تابآوری در این بافتهاست که با توجه به فعالشدن برخی گسلهای اطراف پایتخت و وجود نگرانیهایی بابت نامقاوم و ناایمنبودن خانههای واقع در بافتهای نابهسامان شهری، شورای عالی شهرسازی به دنبال ایجاد صرفه اقتصادی جهت ورود سرمایهگذاران، انبوهسازان و توسعه گران بافتهای فرسوده است.بهعبارتدیگر، درحالیکه دولت در طرح نهضت ملی مسکن به دنبال توسعه افقی شهرها و شهرسازی افقی است، در داخل بافتهای فرسوده شهری خصوصا کلانشهرها و پایتخت که با کمبود شدید زمین مواجه هستیم، دستور کار ساختوساز، توسعه عمودی است.تا پــیـتشازاین تــوســعه عــمــودی در بـرخـی منـاطـق و مـحلـههـای گرانقیمت پایتخت برای سازندگان صرفه اقتصادی داشت و کمتر انبوهساز یا سرمایهگذاری رغبت به بلندمرتبهسازی در بافتهای میانی و جنوبی پایتخت از خود نشان میداد؛ اما به نظر میرسد با تصویب بسته تشویقی شورای عالی شهرسازی، رویکرد به بلندمرتبهسازی در بافتهای میانی و مرکزی شهر نیز با اقبال سازندگان مواجه شود. مصوبه اخیر شورای عالی شهرسازی و بسته تشویقی نوسازی بافتهای فرسوده، از سوی برخی کارشناسان اقتصادی بیشتر بهعنوان راه مفری برای سوداگران و دلالان مسکن یاد میشود تا نوسازی بافتهای فرسوده و ارتقای کیفیت زندگی مالکان واحدهای مسکونی ریزدانه در بافتهای ناکارآمد شهری. در همین ارتباط محمد منانرئیسی، رئیس مرکز مطالعات و برنامهریزی شهر تهران در گفتوگو با مهر درباره مصوبه شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مبنی بر اعطای دو طبقه تراکم تشویقی به متقاضیان نوسازی بافتهای فرسوده اظهار کرد: بر اساس این مصوبه قرار است دو طبقه تراکم تشویقی به تراکم مصوب هر محله در بافت فرسوده واگذار شود؛ به این صورت که اگر مثلا در محلهای در صورت بازسازی، مجوز چهار طبقه داده میشود، دو طبقه تشویقی واگذار شده و امکان ساخت آپارتمان ششطبقه وجود خواهد داشت.او افزود: دلیل تصویب این پیشنهاد در شورای عالی شهرسازی و معماری این بود که با توجه به نبود ایمنی در سازههای موجود در بافت فرسوده و نیز روی گسلبودن شهر تهران و نبود صرفه اقتصادی ساختوساز در بافتهای فرسوده تهران، تراکم تشویقی به سازندگان داده شود.رئیس مرکز مطالعات و برنامهریزی شهر تهران ادامه داد: متأسفانه کسانی که این پیشنهاد را ارائه و تصویب کردهاند از این موضوع غافل بودهاند که تراکم «نفر بر هکتار» در تهران از ایدئال بسیار بالاتر بوده و متوسط این شاخص برای شهر تهران ۱۵۰ نفر بر هکتار است. حتی در برخی بافتهای فرسوده پایتخت این شاخص به ۳۰۰ نفر بر هکتار یعنی دو برابر متوسط تهران میرسد.رئیسی یادآور شد: حتی همین متوسط تراکم ۱۵۰ نفر بر هکتار نیز دو برابر تراکم نفر بر هکتار در توکیو، سه برابر لندن و ۵ برابر استانبول است؛ یعنی همین الان هم تراکم جمعیتی در تهران بسیار بالاتر از ایدئال است.
مخالفت شهرسازان با توسعه عمودی شهر
او با بیان اینکه مصوبه شورای عالی شهرسازی را درمجموع مثبت نمیبینم، خاطرنشان کرد: شهرسازان بهطورکلی با رشد بیشازحد کلانشهرها بهویژه تهران موافق نیستند؛ چون تهران در حال حاضر به افق جامع جمعیتی که حدود ۱۰میلیون نفر است، رسیده؛ ولی اگر قرار باشد بین بد و بدتر که شامل تراکمفروشی و بزرگترشدن مساحت شهر باشد، ترجیح این است که شهر، توسعه افقی داشته باشد نه عمودی؛ ولی متأسفانه شورای عالی شهرسازی فروش تراکم را آزاد کرده است. این شهرساز با تأکید بر اینکه در مصوبه شورای عالی شهرسازی صرفا نوسازی واحدهای نامقاوم در برابر زلزله در نظر گرفته شده، تأکید کرد: به جای ایده بلندمرتبهسازی و فروش تراکم میشود از الگوی «نوسازی کشویی» بهره برد. او در توضیح الگوی نوسازی کشویی تصریح کرد: این روش به این معناست که بهجای اینکه ریزدانه به ریزدانه در بافت فرسوده مجوز ساخت تراکم داده شود، روی نوسازی بلوک شهری متمرکز شده و به ازای آن، تراکم موقت در منطقه دیگری داده شود یا قطعه جدیدی به شهر الحاق کنند تا نوسازی یک بلوک یا یک زون از شهر به اتمام برسد.
موافقت انبوهسازان با فروش تراکم تشویقی
در همین رابطه سید محمد مرتضوی، رئیس کانون سراسری انبوهسازان مسکن در گفتوگو با مهر با بیان اینکه آزادسازی فروش تراکم در بافتهای فرسوده شهری از چند جهت قــابلبررسی است گـفت: بهطورکلی فروش تراکم ساختمانی در بافتهای فرسوده اقدام مثبتی است. این انبوهساز ادامه داد: حتی مسکن مهر نیز در بافتهای نابسامان شهری اجرا نشد و به اراضی خارج از شهرها منتقل شد. طرحهای فعلی مسکنی هم تاکنون کارآمد نبودهاند.او با بـیان ایـنکه بافـتهای فـــرســوده عـلاوه بر مـــشــکلاتـی همچون ریزدانگی، نفوذناپذیری و نامقاومبودن در مقابل زلزله، صرفه اقتصادی برای نوسازی ندارند، گفت: برخی از محلههای واقع در بافتهای فرسوده در بخشهای مناسب شهر هستند و در صورتی که مشوق ساختوساز مانند تراکم تشویقی اعمال شود، هم با استقبال انبوهسازان برای سرمایهگذاری مواجه میشوند و هم مالکان راغب به نوسازی و فروش خواهند بود.مرتضوی با بیان اینکه در حال حاضر به دلیل مشکلاتی که از گذشته در بافتهای فرسوده بود، امکان نوسازی بهصورت گسترده کمتر وجود دارد، گفت: برای آنکه ساماندهی این بافتها با سرعت بیشتری به اتمام برسد، چارهای جز ایجاد صرفه اقتصادی برای سازنده و انبوهساز یا توسعه گران این بافتها از قبیل تجمیع اراضی و رفع ریزدانگی وجود ندارد.
او خاطرنشان کرد: در طرحهای مسکن حمایتی دولت، حاشیه شهرها بهعنوان اراضی ساختوساز در نظر گرفته میشود و توسعه افقی شهرها در دستور کار قرار دارد. شهرسازان کمتر از توسعه افقی شهرها حمایت میکنند و معتقدند هزینههای زیادی به شهر تحمیل میشود.این فعال صنعت ساختمان یادآور شد: از سوی دیگر به دلیل آنکه مشکلات زیرساختی و کمبود انشعابات آب، برق و گاز در اراضی حاشیهای وجود دارد، تأمین این زیرساختهای در اراضی تازهالحاقشده به شهر، هزینههای زیادی روی دست دولتها میگذارد؛ درحالیکه این مشکل در بافتهای فرسوده کمتر است و زیرساختهای فعلی تا حدودی میتواند به کمک شهرسازی بیاید؛ لذا نوسازی بافتهای فرسوده هزینه کمتری در پی خواهد داشت.او با بیان اینکه توسعه افقی شهرها در برخی استانها ممکن است به کاهش سطح اراضی کشاورزی بینجامد توضیح داد: البته باید در حوزه توسعه عمودی نیز ضوابط شهرسازی رعایت شود. وقتی گفته میشود تراکم یک تا دو طبقه تشویقی داده میشود، به این معنی نیست که قرار است شهرفروشی شود؛ بلکه بسته به عرض معبر این اتفاق رخ میدهد و ممکن است در برخی مناطق که امکان بارگذاری جدید نیست، این مجوز صادر نشود؛ اما درکل طرح خوبی است و باید از فرصتهای درون شهرها بهره برد. گروه اقتصاد
