نقره‌ داغ مستأجر به‌دست املاکی و مالک

در شرایطی که تب افزایش قیمت‌ها در بازار رهن و اجاره بالا رفته است، مشاوران املاک به‌دنبال اجرای خواسته‌های مالکان (یعنی قیمت بالاتر) هستند و به افزایش بیشتر قیمت رهن و اجاره دامن می‌زنند. ازآنجایی‌که درآمد مشاوران به‌صورت درصدی از مبلغ معامله تعریف می‌شود، در شرایطی که قیمت رهن و اجاره افزایش پیدا کند، سودی که عایدشان می‌شود هم بیشتر است؛ کمااینکه متولیان اتحادیه مشاوران املاک نیز در اظهارنظرهای خود به‌صراحت اعلام کرده‌اند که مخالف نرخ‌گذاری دستوری هستند. در گزارش‌های پیشین، مصطفی‌ قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک کشور، در پاسخ به این پرسش که چه اقدامات و حمایت‌هایی در شرایط کنونی که نرخ اجاره و رهن از قدرت خرید مردم خارج است، از سوی اتحادیه انجام می‌شود؟ به اصفهان‌زیبا گفته بود: «بنده رئیس اتحادیه مشاوران املاک کشوری هستم و طبق قانون نظام صنفی، گرانی‌ها و ارزانی‌ها به بنده ارتباطی ندارد؛ نرخ‌گذاری دستوری یک اقدام اشتباه است و هیچ تأثیری بر کنترل بازار نخواهد داشت.» قلی خسروی در این مصاحبه توپ را به زمین دولتی‌ها انداخت و گفت: «اکثریت خانه‌های خالی به دولت و بانک‌ها تعلق دارد. 

تاریخ انتشار: 10:22 - شنبه 1401/04/4
مدت زمان مطالعه: 3 دقیقه
اگر این خانه‌های خالی به بازار مسکن عرضه شود، عرضه و تقاضا به تعادل می‌رسد و با تعادل عرضه و تقاضا در بازار، مشکل اجاره‌بها هم حل می‌شود.» پیک جابه‌جایی‌ها آغاز شده و تغییرات نرخ اجاره در مقایسه با سال گذشته محسوس است. برخی مجلسی‌ها هم در واکنش به روند صعودی قیمت‌ها در بازار رهن و اجاره و در مضیقه قرارگرفتن مستأجران در اظهارنظرهایشان، مشاوران املاک و مالک‌ها را مقصر اعلام کرده‌اند. عضو کمیسیون عمران مجلس به رسانه‌ها گفته است: «افزایش ولنگارانه اجاره‌بهای مسکن از سوی دفاتر مشاوران املاک صورت می‌پذیرد.» حسین زهی این را هم متذکر شده است که «نظارت بر بازار اجاره مسکن سال‌هاست که مغفول مانده، بازار اجاره مسکن هیچ متولی خاصی ندارد و صرفا مشاوران املاک در حال تنظیم قراردادهای اجاره‌بها هستند؛ حال‌آنکه باید دو وزارت راه و شهرسازی و صمت متولی آن باشند.» 
 املاکی‌ها به‌دنبال حق کمیسیون بالا
«مشاوران املاک به‌عنوان واسطه نوشتن قراردادهای اجاره با مبلغ بالا برایشان سود بیشتری دارد؛ چون کمیسیون بالاتری می‌گیرند. درمجموع نقش مشاوران املاک در تعیین قیمت‌های رهن و اجاره 25 تا 30درصد است. بنگاه‌ها در برخی مناطق قیمت‌ها را افزایش می‌دهند و برخی املاکی‌ها با مالکان تبانی می‌کنند. این اقدام مشاوران املاک بر سر دریافت کمیسیون بالاتر باعث رواج قراردادهای صوری هم شده است.» این را مهدی شاکران، کارشناس بازار مسکن، به اصفهان‌زیبا می‌گوید. شاکران در ادامه تصریح می‌کند: «افرادی که سرمایه لازم برای خرید خانه را دارند و افراد ثروتمندی هم هستند، از سرمایه‌شان برای ساخت‌وساز استفاده می‌کنند و خودشان مستأجر می‌شوند؛ غالبا هم اجاره‌بهای بالایی پرداخت می‌کنند. زمانی که این افراد در برخی مناطق سکونت می‌کنند، قیمت اجاره‌بها در این مناطق نیز تحت‌تأثیر قرار می‌گیرد.» 
او بیان می‌کند:  «با دستور و نظارت نمی‌توان قیمت‌ها را در بازار رهن و اجاره کنترل کرد. ابزار نظارتی اتحادیه املاک نیز قراردادهایی است که نوشته شده و بسیاری از آن‌ها نیز صوری هستند؛ بنابراین بازار باید با تعادل در عرضه و تقاضا کنترل شده و قوانین بالادستی نیز برای سامان‌دهی بازار رهن و اجاره تنظیم شود.» 
این کارشناس بازار مسکن خاطرنشان می‌کند: «در بسیاری از کشورهای دنیا، هزینه اجاره بالاست و افراد 40 تا 50درصد درآمد خود را به‌عنوان اجاره به‌صورت ماهیانه پرداخت می‌کنند. برای حل مشکل مسکن به‌صورت ریشه‌ای حاکمیت باید شرایط تأمین مسکن را برای افرادی که بضاعت کمتری دارند، فراهم کند.»  شاکران اذعان می‌کند: «باید به سمت ساخت واحدهای مسکونی ارزان‌قیمت حرکت کنیم. افراد باید خانه‌دار شوند تا فشار اجاره از روی دوششان برداشته شود؛ چون هراندازه هم ابزار نظارتی برای کنترل این بازار در نظر گرفته شود، چون تعادل عرضه و تقاضا در بازار برقرار نمی‌شود، مردم متحمل ضرر و زیان می‌شوند.»  
 تأثیر جرم‌انگاری بر معامله‌های مسکنی
برای جلوگیری از این آشفتگی‌ها در بازار رهن و اجاره، حالا برخی کارشناسان نیز تأکید می‌کنند که تمامی معامله‌ها باید در سامانه کدرهگیری ثبت شود و املاکی‌هایی که اطلاعات معاملاتشان را به ثبت نرسانند، باید مجرم شناخته شوند و با آن‌ها برخورد شود.
  یک کارشناس بازار مسکن به اصفهان‌زیبا می‌گوید: «معامله‌های کد رهگیری‌دار باید فراگیر شود و تمامی معامله‌های مسکن باید در سامانه کد رهگیری ثبت شود؛ هر معامله‌ای هم خارج از سامانه کد رهگیری ثبت شود، باید جرم‌انگاری صورت گیرد و اگر مالک و مشاور املاک اطلاعات معامله را وارد نکنند، هم به‌عنوان مجرم باید شناخته شوند و هم به‌عنوان دارنده خانه خالی. اگر مالک، خانه را با قولنامه اجاره داده باشد و در سامانه کد رهگیری ثبت نکند، دولت باید خانه را به‌عنوان خانه خالی شناسایی کند.» فرشید ایلاتی عنوان می‌کند: «متولی سامانه کد رهگیری وزارت مسکن و شهرسازی است. در تمام دنیا عدم اطلاع‌رسانی معامله‌های مسکن، جرم است؛ هر واحد مسکونی نیز با قولنامه اجاره شده و کد رهگیری نداشته باشد، به‌عنوان خانه خالی شناسایی می‌شود تا مالک مجبور شود اطلاعات ملک را در سامانه کد رهگیری ثبت کند.»   ایلاتی در ادامه، به نقش مشاوران املاک در قیمت‌سازی‌ها اشاره کرده و می‌گوید: «مشاوران املاک برای تعیین قیمت رهن و اجاره تبانی می‌کنند. آن‌ها اولویتشان این است که رضایت مالک را جلب کنند؛ چون هراندازه رقم معامله‌ها افزایش یابد، درصدی که مشاوران املاک دریافت می‌کنند، بیشتر است و این مقدمات ایجاب می‌کند، آن‌ها به‌ سمت تبانی بروند.» 
او اذعان می‌کند: «تعداد مشاوران املاک به نسبت تعداد واحدهای مسکونی و تعداد معامله‌ها بالاست و بنگاه‌های املاک رشد قارچ‌گونه‌ای داشته‌اند؛ هیچ نظارتی هم روی فعالیت آن‌ها انجام نمی‌شود. باید به سمت‌وسویی حرکت کنیم که بیشتر مشاوران حقوقی املاک وجود داشته باشند تا فعالیت مشاوران املاک از این حالت نابسامان خارج شود.» 
ایلاتی عنوان می‌کند: «امسال شرایط متفاوتی در بازار رهن و اجاره حاکم شده است. نرخ رشد اجاره‌بها از نرخ رشد مسکن فراتر رفته و دو تا سه برابر نرخ رشد مسکن، نرخ اجاره افزایش‌یافته که این پدیده‌ای غیرعادی است و باید به‌صورت ویژه با آن برخورد شود. نباید اجازه داد مالکان با تبانی مشاوران املاک قیمت‌سازی کرده و قیمت‌های غیرمتعارف را وارد بازار مسکن کنند.» 
این کارشناس بازار مسکن خاطرنشان می‌کند: «اقدام جدید شورای ‌عالی هماهنگی اقتصادی سران قوا و مجلس برای افزایش سقف اجاره‌بها تا سقف مشخص و تمدید اتوماتیک نرخ اجاره مناسب است؛ بااین‌حال بخشی از فضای نابسامان بازار مسکن به‌خاطر کمبود عرضه مسکن به بازار است، در دولت قبلی ساخت مسکن از یک‌میلیون واحد مسکونی در سال به زیر 350 واحد مسکونی در سال سقوط کرد و تولید سالیانه مسکن به یک‌سوم رسید.»