در شرایطی که مستأجران توان پرداخت مبالغ بالای رهن و اجاره را ندارند، مشاوران املاک هم مصرانه مخالفت خودشان را با تعیین سقف برای مبلغ اجاره اعلام میکنند. طی این مدت تعیین دستوری نرخ اجاره از سوی سازمان تعزیرات نیز چارهساز نبود و مالکان اعلام میکنند در شرایطی که نرخ تمامی اجناس و کالا افزایش پیدا کرده، دولت نباید برای نرخ اجاره استثنا قائل شود. حالا وزارت راه و شهرسازی بخشنامهای ابلاغ کرده و طی این بخشنامه واحدهای صنفی مشاوران املاک و همچنین بانکها مکلف به رعایت مواردی شدهاند تا نرخ اجاره کنترل و بازار سروسامان بگیرد.بر اساس بخشنامه اخیر وزارت راه و شهرسازی، پرداخت وام ودیعه مسکن و شرایط دریافت وثیقه تسهیل شود. بر اساس این بخشنامه وزارت مکلف است با همکاری بانک مرکزی و وزارت امور اقتصادی و دارایی بستههای پیشنهادی مشتمل بر مفاد تشویقی از قبیل پرداخت تسهیلات جعاله مسکن و مشوقهای مالیاتی را برای موجرینی که واجد شرایط هستند، تهیه و جهت طی مراجع قانونی به مراجع ذیصلاح ارسال کند. همچنین نرخ خدمات مشاوران املاک نیز تعیین میشود و دریافت هرگونه حقالزحمه توسط مشاوران املاک بیش از نرخهای مذکور مشمول تخلف گرانفروشی است. علاوه بر آن هرگونه ارائه خدمات به متقاضیان فروش و اجاره ملک پس از ثبت اطلاعات طرفین در سامانه امکانپذیر است و مشاوران املاک موظفاند بر اساس اطلاعات اقامتگاه ثبتشده در سامانه، برای دریافت شناسه رهگیری از سامانه معاملات اقدام کنند. مشاوران املاک موظفاند حقالزحمه را صرفا بر اساس مبلغ محاسبهشده توسط سامانه معاملات و بهوسیله دستگاههای کارتخوان متصل به سازمان امور مالیاتی کشور دریافت کنند. اتاق اصناف ایران موظف است گزارش عملکرد نظارت بر فعالیت مشاوران املاک و همچنین رتبهبندی مشاوران املاک بر اساس شاخصهای اعلامی ازجمله رعایت ضوابط و مقررات قانونی و صنفی، گزارشهای نظارتی ثبتشده در سامانه معاملات، توان فنی و تخصصی در حوزه مسکن و ساختمان و رضایت طرفین معاملات را بهصورت دورههای سهماهه و به تفکیک استان و شهرستان جهت درج در سامانه معاملات بهنحویکه برای عموم قابلدسترس باشد، در اختیار وزارت و همچنین وزارت صمت قرار دهد. وزارت میتواند بهمنظور تکمیل اطلاعات سامانه برای دریافت اطلاعات املاک ازجمله اطلاعات بهرهبرداران، مالکان، ساکنان و نیز اطلاعات مربوط به مالکیت و انشعابات از تمامی دستگاههای اجرایی از قبیل وزارتخانههای نیرو، نفت، ارتباطات و فناوری اطلاعات، صمت، تعاون، امور اقتصادی و دارایی، علوم تحقیقات و فناوری و آموزشوپرورش، سازمانهای مالیاتی و ثبتاسناد و املاک کشور، بانک مرکزی، مرکز آمار ایران و تمامی مراجع صدور پروانههای ساختمانی اقدام کند. مراجع مذکور نیز موظفاند در صورت درخواست وزارت درخصوص ارائه اطلاعات بهصورت رایگان حداکثر ظرف یک ماه از تاریخ درخواست وزارت اقدام کنند. در جهت افزایش عرضه واحدهای مسکونی و بهمنظور تعیینتکلیف، تکمیل و تحویل واحدهای مسکن مهر و نهضت ملی مسکن با پیشرفت فیزیکی 80 درصد و بالا که فاقد انشعاب و شمارشگر آب، برق، گاز و فاضلاب هستند، وزارتخانههای نیرو و نفت مکلفاند ضمن عمل به تعهدات پیشین خود در خصوص احداث خطوط انتقال آب، برق و گاز و نیز نصب انشعابات و کنتور ترتیبی اتخاذ کننند. وزارت مکلف است با همکاری بانک مرکزی سازوکارهای تشویقی مناسب را در چهارچوب قوانین و مقررات برای سازندگان مسکن بهمنظور افزایش رقابتپذیری در این حوزه و همچنین امکان تخصیص تسهیلات ویژه به طرحهای نیمهتمام بخش خصوصی فراهم کند.
بنگاهداری دیگر نمیصرفد!
مالکان و املاکیها ازجمله مقصران افزایش نرخ اجاره و رهن شناخته میشوند. طی گزارشهای پیشین اصفهانزیبا به این موضوع اشاره شد که املاکیها برای دریافت حق کمیسیون بالاتر با مالکان تبانی میکنند. حالا باوجود خطونشان وزارت راه و شهرسازی برای واحدهای صنفی اما آنها به پرداخت نرخ مشخص برای حق کمیسیون معترض هستند. یکی از مشاوران املاک به اصفهانزیبا میگوید: طی چند سال اخیر روند مالیاتستانی از اصناف رشد داشته است. اگر اداره مالیات بخواهد قیمتها را براساس مناطق تعیین کنند تا براساس همان منطقه مشاوران املاک حق کمیسیون دریافت کنند، در حق مشاوان املاک اجحاف میشود. دیگر کار مشاور املاکیبودن برای املاکیها نمیصرفد و احتمالش هست که با تعطیلی این واحدهای صنفی مواجه شویم. او بیان میکند: روال کار در شرایط فعلی اینگونه است که حق کمیسیون از سوی اتحادیه مشاوران املاک به اتاق اصناف ابلاغ میشود و اتاق اصناف نیز مبلغ تعیینشده را به کمیسیون نظارت منتقل کرده و در این کمیسیون نرخگذاری صورت میگیرد؛ ولی براساس بخشنامه جدید وزارت راه و شهرسازی روال تعیین نرخ کمیسیون تغییر میکند. واقعیت این است که برخی املاکیها به خاطر دریافت حق کمیسیون بیشتر، نرخ رهن و اجاره را افزایش میدهند؛ اما بین آنها مشاوران املاکی هم هستند که منصفانه نرخ اعلام میکنند و همه را به یک چشم نباید دید. این مشاور املاک خاطرنشان میکند: تعیین حق کمیسیون برای مشاوران املاک به نفع مصرفکنندگان است. از سوی دیگر املاکیها رشد قارچگونهای داشتهاند که با تعیین نرخ یا ممکن است برخی فعالیت خود را تغییر دهند یا اینکه رشد قارچگونه آنها متوقف میشود و دیگر مانند گذشته برای راهاندازی بنگاه مشاوراملاک اقدام نمیکنند. او تأکید میکند: تعیین سقف برای اجارهبها در شرایطی که تورم در بخش خوراکیها و… وجود دارد، منطقی نیست. اگر قیمت سایر کالاها و اجناس نیز ارزان میشد، تعیین سقف برای اجاره نیز موردقبول بود؛ ولی در این شرایط اقتصادی مخالف تعیین نرخ از پیش تعیینشده هستیم. پیشنهاد میکنیم تورم در سایر بخشها کنترل شود؛ سپس برای اجارهبها نیز سقف تعیین شود. این مشاور املاک میگوید: در اصفهان آمار خانههای خالی زیاد نیست تا تأثیری روی نرخ اجارهبها داشته باشد. اصفهانیها تفکرشان این است که اگر ملکی داشته باشند، برای گرفتن رهن و اجاره باید در بازار عرضه کنند؛ ولی افزایش ساختوساز منجر به افزایش عرضه واحدهای مسکونی به بازار میشود و تأثیرش را روی نرخ اجاره میگذارد. ساخت واحدهای مسکن ملی اقدام مناسبی است که با افزایش عرضه مسکن روی نرخ اجاره و رهن تأثیرش را میگذارد.
دولت، صنوف را ملزم به همکاری کند
در مقابل کارشناسان مسکن نیز به مقاومت صنوف همزمان با اجرای این بخشنامه اشاره کردند و معتقدند همکاری صنوف برای اجرای این بخشنامه پیششرطهای کنترل بازار اجاره است که دولت باید در این زمینه آنها را مجاب کرده و برای آنها مشوق اعمال کند. درباره تأثیر مفاد این بخشنامه روی کنترل بازار اجارهبها یک کارشناس بازار مسکن به اصفهانزیبا میگوید: این اقدام که دولت دریافت و پرداخت املاکیها را بهواسطه نصب کارتخوان و رصدکردن پرداخت مالیات آنها رصد میکند، درست است؛ البته اوایل اجراییشدن این اقدامات، مقاومتهایی وجود دارد و فرارهای مالیاتی هم صورت میگیرد؛ ولی این مسیر باید با جدیت طی شود و ضرورت دارد که سامانه شفاف باشد و محاسبات بهدرستی انجام شود و مشاوران املاک موظف به نصب کارتخوان و اتصال به سامانه شوند. مهدی شاکران بیان میکند: مشاوران املاک مصوبه سقف اجارهبها را اجرا نمیکنند و اعلام کردهاند که مالکان خواستار مبلغی بیش از نرخ مصوب هستند. واقعیت این است که اگر این قانون قرار است بهدرستی اجرا شود، باید صنوف همکاری لازم را داشته باشند. متأسفانه بسیاری از اصناف به قانون عمل نمیکنند. در این راستا باید بازرسان اتاق اصناف عملکرد جدیتری داشته باشند؛ البته در شرایط فعلی مبنای دولت همکاری با واحدهای صنفی است؛ ولی در ماههای آینده شرایط سختگیرانهتری از سوی دولت و حکومت برای اصناف اجرایی خواهد شد.
مردم تخلفات بانکها را گزارش دهند
شاکران تصریح میکند: یکی از اقدامات مناسب دیگری که انجام شده، بازپرداخت اقساط وام ودیعه مسکن با نرخ سود 13درصد است و بانکها در این راستا باید مکلف شوند تسهیلگری بکنند. اگر بانکها تخلف کنند، مردم باید گزارش تخلفات را به بازرسان بانکها اطلاع دهند تا تمامی بانکها مکلف به پرداخت وام ودیعه مسکن با نرخ سود مصوب شوند. این کارشناس بازار مسکن خاطرنشان میکند: خوشبختانه ساخت واحدهای مسکن ملی در اصفهان پیشرفت خوبی داشته است. ساخت این واحدها منجر به افزایش عرضه مسکن به بازار میشود که تأثیرش را روی نرخ اجاره میگذارد. از سوی دیگر قانون مالیات بر خانههای خالی و قانون مالیات بر عایدی سرمایه باید بهدرستی اجرا شود تا سوداگری در بازار مسکن کاهش یابد. اینها اقداماتی هستند که بازار اجاره را تحت تأثیر قرار میدهند.شاکران اذعان میکند: دولت در حال آمادهسازی بسترهای لازم برای کنترل بازار اجارهبهاست. ثبت اطلاعات در سامانه املاک و اسکان یکی از بسترهای لازم است که منجر به جمعآوری اطلاعات و دادههای مربوط به بخش مسکن میشود و راحتتر میتوان بازار اجاره را کنترل کرد. البته تسریع در روند جمعآوری این اطلاعات دارای اهمیت است. اگر شش یا هشت سال پیش این اقدام عملیاتی میشد، الان دولت دادههای لازم را برای کنترل بازار اجاره در اختیار داشت. این کارشناس بازار مسکن خاطرنشان میکند: دولت باید تمامی صنوف را دعوت بکند تا آنها همکاری لازم را برای اجرای قوانین داشته باشند. میتوان برای آنها مشوق مالیاتی نیز تعیین کرد مبنی بااینکه آن دسته از املاکیهایی که بیشترین همکاری را در رعایت نرخ مصوب اجارهبها داشته باشند و اطلاعات و دادهها را در سامانه املاک و اسکان ثبت کنند مشمول تخفیفهای مالیاتی شوند.
