به گزارش اصفهان زیبا؛ خانهدار شدن در شهرهایی که سابقه تاریخی زیست در آنها قابل توجه است، کار سختی است و انجام اقداماتی در حوزههای مرمت، نوسازی و بهسازی در کهنشهرها، ساده نیست؛ از همین رو شنیدن تجارب دیگران میتواند چراغ راهی برای تصمیمگیران باشد. علی خانی، معاون برنامهریزی و توسعه شهری سازمان نوسازی شهر تهران، سخنران هفتمین نشست تخصصی بازآفرینی پایدار شهری با موضوع «جایگاه مسکن در بازآفرینی شهری» بود و از تجارب تهران و کره جنوبی در این زمینه صحبت کرد.
ایران در یک تقسیمبندی به ششمنطقه تقسیم شده و استان اصفهان به همراه استانهای فارس، قم و یزد در این تقسیمبندی در حوزه «دبیرخانه انتقال تجربیات بازآفرینی منطقه2 کشور» قرار گرفتهاند. ریاست این دبیرخانه به مدیرعامل سازمان نوسازی و بهسازی شهر اصفهان سپرده شده و یکی از فعالیتهای مستمر دبیرخانه، برگزاری سلسلهنشستهای بازآفرینی شهری است که از بهمنماه 1401 آغاز شده و هر هفته پنجشنبهها برگزار میشود. روایت بسیار موجزی از این نشست آنلاین را در ادامه میخوانید.
تاریخ نوسازی در یکصدسال اخیر
با توجه به اینکه اصلیترین شعار دولت کنونی ساخت یکمیلیون واحد در سال بود، این موضوع میتواند انرژی بسیاری را بسیج کند و یکی از موضوعهای دارای اهمیت در این بین نوسازی بافتهای فرسوده است. ممکن است تصور شود که بین تولید مسکن و نوسازی مسکن رابطه واگرا وجود دارد؛ چراکه تولید مسکن عموما در خارج از شهرها اجرایی میشود و رقیب نوسازی بافت بهشمار میروند؛ از همین رو ممکن است فعالان در عرصه نوسازی بافت ها دچار تردید شوند که چقدر میتوان این موضوع را به سیاستهای ملی در حوزه مسکن گره زد.
وقتی از بافت فرسوده سخن به میان میآید، کلیدواژههایی مانند سکونتگاههای غیررسمی، حاشیهنشینی، زاغهها و مهاجرت به موضوع مسکن بازمیگردد. به این ترتیب که وقتی در حوزه مسکن موفق نباشیم، مهاجرت و حاشیهنشینی رخ میدهد و بافت فرسوده تولید میشود. شکست در برنامهریزی و تولید مسکن، معادل تولید بافت فرسوده است؛ بنابراین یک چرخه بین نوسازی بافت، بافت فرسوده و تولید مسکن وجود دارد.
بهتر است با جریان تولید مسکن که ایجاد شده است، همراه باشیم و از این ظرفیت برای نوسازی بافتهای فرسوده استفاده کنیم. ما در تهران این کار را اجرایی کردهایم و میتوان تا حدودی این اقدام را موفقیتآمیز ارزیابی کرد.
سیاست بازآفرینی شهری نوعی از سیاست عمومی است که جامع و یکپارچه بوده و در پی حل مشکلات و توسعه مجدد نواحی دارای افت و عرصههای ناکارآمد است و در بلندمدت موجبات توسعه پایدار فضایی و بهبود وضعیت اقتصادی، کالبدی و اجتماعی را فراهم میآورد.
سیاست بازآفرینی شهری شامل چندین رویکرد است که عبارتاند از: بازآفرینی مسکن مبنا، بازآفرینی فرهنگ مبنا، بازآفرینی مبتنی بر خرده فروشی، بازآفرینی اجتماع مبنا و بازآفرینی دارایی مبنا.
آغاز نوسازی بافت فرسوده در کشور با ورود خودرو و اتفاقاتی که در معابر قرار بود رخ بدهد در دوره پهلوی اول به صورت رسمی پایه گذاری شد و با قانون نوسازی شهری، به خصوص ماده 24 که توسعه معابر و گرهزدن نوسازی شهری بر گذر را مدنظر دارد، بهویژه با پروژه نواب، اجرایی شد؛ همچنین بعد از زلزله بم توجه به بافت موردتوجه قرار گرفت و ما از بهانه معبر برای نوسازی گذر کردیم؛ چون زیست و حیات شهروندان در عمق بافت مسکونی اتفاق می افتد و حادث آسیبهای فراوانی را متوجه زیست شهروندان میکند. بعد از زلزله بم، قوانین و مقررات بسیار زیادی در سطح ملی تدوین شد که اولویت نوسازی این بافت ها را مطرح کرد و در طول سه برنامه توسعه کشور مدام بر نوسازی سالانه 10 درصد از بافت ها تأکید شد؛ ضمن اینکه زیرساختها و منابع متناسب مأموریت تعریف شده فراهم نیامد.
بودجههایی که برای نوسازی بافتهای فرسوده تصویب میشود، برای نوسازی سالانه بافت فرسوده یک شهر میانی هم کافی نیست؛ در حال حاضر بالغ بر 166 هزار هکتار بافت فرسوده در کشور با گونههای مختلف با جمعیت ساکن 20 میلیونی شناسایی شده است و حدود 600 هزار واحد مسکونی در این بافتها در معرض آسیب وجود دارد که بهطورمستقیم میتواند موضوع تأمین مسکن را همراستا با بافت رقم بزند.
در سال 87 قانون ساماندهی حمایت از تولید و عرضه مسکن موضوع تخفیف در عوارض را پیش کشید که در تهران نتایج مثبت و قابلتوجهی را به همراه داشت. تعریف بافتهای فرسوده بهصورت رسمی در قانون حمایت از احیا اتفاق افتاد و طرحهای احیا و بهسازی تعریف شد، در سند ملی بازآفرینی ابعاد جامع موضوع و استقرار ستادهای بازآفرینی مدنظر قرار گرفت.
در آییننامه اجرایی برنامه ملی بازآفرینی هم حوزههای اقدام مانند عرصههای عمومی، خدمات، مسکن و موارد دیگر تعریف و مشخص شد و این مسئله به ما در تهران بسیار کمک کرد. کلیدواژهها احصا و در برنامه توسعه تهران قرار دادیم و همه آنها را به ردیفهای اعتباری تبدیل کردیم و در همین راستا پروژههای بسیاری اجرایی شد؛ تا جاییکه 50درصد بافت فرسوده تهران نوسازی شد و خدمات موردنیاز در محلهها تأمین میشود که علت این موفقیت پیدا کردن زبان بودجهای مطالبات شهروندان اسکانیافته در بافت فرسوده بود.
در آیین نامه اجرایی موضوع نسبت 30 به 70 مطرح شده است که 70درصد وظیفه دولت برای حضور در نوسازی و 30درصد شهرداری است و چون این موضوع جنبه قانونی دارد، حتی در مواقعی که موفق به جذب بودجه دولتی نشدیم بهعنوان مطالبه از دولت میتواند مطرح باشد.
در برخی شهرها از جمله تهران، به واسطه تخفیفهایی که در پروانه ساخت اعطا شده است، توانستهاند این مطالبه را از دولت وصول کنند. با تبصره 2 ماده 5 آییننامه اجرایی یکی از منابع شهرداری برای مطالبه از دولت در این زمینه است؛ به طوریکه هر میزان که در بافت فرسوده هزینه شده، میتوان 70 درصد آن را بهعنوان طلب از دولت در سامانه سما ثبت و پیگیری کرد.
در حوزه قانونگذاری و تحول رویکردی اتفاقات خوبی رخ داده است؛ اما در حوزه اجرا برای رفع موانع ما با مشکلاتی مواجه هستیم؛ به طوری که در شهر تهران بالغ بر نیمی از بافتهای فرسوده دارای ایراداتی هستند که نمیتوانند وارد فرآیند نوسازی شوند و گرهگشودن از این موانع سبب کاهش سرعت نوسازی میشود.
ما در دولتهای بعد از انقلاب هشتمیلیون واحد مسکونی تولید کردیم و بیش از پنجمیلیون مسکن نامناسب هم در بافت های فرسوده داشتیم؛ هیچ ارتباط معناداری بین این برنامههای ملی در حوزه مسکن و نوسازی بافت فرسوده پیدا نمیکنیم و در برخی شرایط این دو رقیب هم هستند.
نوسازی به سبک کرهجنوبی
کرهجنوبی در این حوزه تجارب مهمی دارد. تهیه نقشه توسعه و دریافت بودجه از صندوق ملی مسکن و ساخت دومیلیون واحد مسکونی در کمتر از چهار سال در اراضی دولتی. از این دومیلیون قرار بود 250هزار واحد برای اقشار بسیارضعیف که متراژ آن متناسب با توان آنها باشد، تأمین شود، 350 هزار واحد هم برای اقشاری که وضعیت بهتری دارند و برای اقشار متوسط 250هزار واحد تأمین شود.
مسکنهایی که دارای متراژ خاص و حمایتیاند در بخش دولتی محقق میشود و برای بخش خصوصی و طبقات متوسط و رو به بالا واحدهای 60 تا 85متری 480هزار واحد و 85 متر مربع به بالا 670 هزار واحد ساخته شده است. از این روند میتوان نتیجه گرفت که منابع به صورت هدفمند برنامهریزی و اجرا شده و وقتی مسکن ساخته میشود، گروههای هدف آن مشخص است. ما در دولتهای مختلف برنامههای متفاوتی در حوزه مسکن تجربه کردیم و در ابتدا مسکن برای گروههایی در نظر گرفته میشود.
اما وقتی مسکن ساخته میشود، اتفاقات دیگری رخ میدهد و سایرین ساکن میشوند؛ چون متناسب با توان آنهاست و گروههای اولیه از دایره خارج میشوند.اکنون در شهرداری تهران صفی از نهادها و دستگاهها تشکیل شده تا در اولین فرصت با شهرداری تفاهمنامه امضا کنند و اراضی خود را در این فرآیند قرار دهند و مصوبات لازم را دریافت کنند و وارد چرخه تولید مسکن شوند.
در حال حاضر 145 پروژه بالغ بر 100هزار واحد وارد تولید مسکن شده است. ما 500 هزار واحد تفاهمنامه با دستگاهها امضا کردیم و شهرداری هم برای 100 هکتار زمین مصوبه دریافت کرده و سازمان نوسازی در حال تولید مسکن است؛ به علت این نوع اقدامات درآمد شهرداری تهران امسال چهاربرابر شد. نوسازی بافت فرسوده تهران نسبت به سال گذشته 60 درصد افزایش داشته و همه این اقدامات به گونهای سازماندهی شد که هم اهداف نوسازی بافت محقق شده و هم همراهی ما با جریان جهش تولید مسکن اثبات شود.
برای حفظ کیفیت پروژهها، مسابقههایی برای عرصهها اجرایی میشود تا محلههای الگو رقم بخورد. بهطور نمونه در منطقه 19 حدود 12هکتار زمین وجود داشت که برای آن مصوبه کمیسیون ماده 5 دریافت و مسابقهای برای دریافت یک الگوی محله مدرن برگزار شد.
