به گزارش اصفهان زیبا؛ طبق آمارها، 14 هزار هکتاربافت فرسوده در استان اصفهان برآورد شده که سهم شهر اصفهان، بیش از دو هزار هکتار تخمین زده شده است. البته با توجه به اینکه طرحهای بازآفرینی شهری در شهرها، با کندی مضاعفی پیش میرود و در اغلب اوقات با شکست مواجه میشود، سرعت کاهش این بافتها پایین است.
بر اساس آمارهای شهری ارائه شده، در ۹۹ محله شهراصفهان، پهنه بافت فرسوده وجود دارد که معادل ۱۲ درصد از مساحت کل شهر است. برای کاهش این سهم از بافت فرسوده، تا کنون طرحهای مختلفی به اجرا در آمده است؛ اما بهدلیل مشکلات فراوان پیش روی طرحها، فراهمنبودن زیرساختهای لازم و پای کار نیامدن دستگاههای مختلف، این طرحها سر به سامان نبردهاند.
در کنار طرحهای مختلف اجرا شده؛ اما در سالهای اخیرطرح بازآفرینی محله همتآباد که بر اساس مشارکت مردم و با تشکیل تعاونی پیش رفته، به سرانجام رسیده است؛ البته این طرح هم به دلیل مشکلات متعدد با تأخیرهای زیادی مواجه شده؛ اما درنهایت با مشارکت خود مردم اجرا و به مرحله نهایی رسیده است؛ طرحی که میتواند الگوی موفقی برای کل شهر و البته کشور باشد؛ به شرط پای کارآمدن تمام دستگاهها و فراهمکردن زیر ساختهای لازم برای توسعه اجرای این طرحها در بافتهای فرسوده.
در این گزارش، روزنامه «اصفهانزیبا» بهمنظور آشناشدن با روند اجرای طرح بازآفرینی محله همتآباد، داستان شکلگیری تعاونی ساخت مسکن مشارکتی و مشکلات پیش روی اجرای طرح را از زبان مصطفی خضری، مدیر دفتر بازآفرینی همتآباد روایت میکند.
پروژهای که توانست
اولین الگوی مشارکتی و موفق
برای بازآفرینی شهری باشد
خضری قصه شکلگیری طرح در محله را اینطور شروع میکند: «همتآباد را نمیتوان فقط یک پروژه عمرانی دانست؛ اینجا داستان، پیچیدهتر از ساخت چند ساختمان و خیابان است. پروژهای که توانست اولینالگوی مشارکتی و موفق برای بازآفرینی شهری باشد، مسیری طولانی و پرپیچوخم را پشت سر گذاشته است، مسیری که در آن، مسائل عمرانی، حقوقی،اجتماعی، اقتصادی، فرهنگی، اجرایی، مدیریتی و حتی بانکی، در کنار یکدیگرذقرار گرفتهاند. ماجرا از جایی آغاز شد که قرار بود بافت فرسوده همتآباد، با مشارکت مردم و در قالب طرح بازآفرینی شهری، نوسازی شود؛ اما پیشرفت پروژه آنگونه که در ابتدا تصور میشد، آسان نبود. ساختار کالبدی و فرهنگی اصفهان با تهران تفاوت داشت و اجرای پروژههایی از این جنس در شهری مانند اصفهان، بهویژه در محلهای مانند همتآباد، کار سادهای نبود. اینجا باید چند خانه را با یکدیگر تجمیع میکردیم؛ زمین مشترک ایجاد میشد و مالکانی را که هرکدام شرایط اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی متفاوتی داشتند، برای یک تصمیم مشترک کنار هم آورد؛ مسئله فقط تجمیع چند پلاک نبود.
بسیاری از مردم توان اقتصادی محدودی داشتند و تأمین وام نیز کاری دشوار و پیچیده بودو بعضا در زمان مناسب پرداخت نمیشد. همین مسائل باعث شد پروژه با چالشهای مختلفی مواجه شود؛ بااینحال، آنچه پروژه همتآباد را متفاوت میکند، مشارکت واقعی مردم در تمام مراحل پروژه است.»
او در ادامه با تأکید بر این نکته که بازآفرینی شهری، در مقایسه با پروژههای معمول عمرانی، پیچیدگی بسیار بیشتری دارد، ادامه میدهد:
« در یک پروژه عمرانی ممکن است شهرداری زمین را تملک کند؛ خیابان بسازد یا ساختمانی احداث کند؛ اما در بازآفرینی شهری، مردم و زندگی آنها موضوع اصلی هستند. وقتی قرار است خانهای تخریب شود و چند پلاک با یکدیگر تجمیع شوند، دیگر فقط با یک ساختمان مواجه نیستیم؛ با زندگی، خاطرهها، سرمایه و آینده یک خانواده مواجهایم. در پروژههای گذشته، گاهی ساختمان، مهمتر از انسان دیده میشد. رویکرد این بود که بافت قدیمی و فرسوده را تخریب کنند و ساختمان جدید بسازند؛ بدون اینکه به این پرسش توجه کافی شود که برای ساکنان آن چه اتفاقی خواهد افتاد؟ نمونههایی از این رویکرد در شهرهای بزرگ نیز وجود دارد؛ مانند پروژه نواب تهران. این پروژه با وجود ساختوساز گسترده، بهدلیل ازبینرفتن کنترل و سرمایه اجتماعی، بعدها با آسیبهای اجتماعی مواجه شد.»
اگر قرار است خانهای تخریب شود
باید سرنوشت ساکنان آن نیز
در نظر گرفته شود
توجه به مردم و زندگی آنها، نکتهای است که این روزها نُقل محافل کارشناسان بازآفرینی شهری بوده و در کلام خضری بسیار تکرار میشود. او با اشاره به این نکته که تلاش شد، در همتآباد این نگاه تغییر کند، اضافه میکند:« اگر قرار است خانهای تخریب شود، باید سرنوشت ساکنان آن نیز در نظر گرفته شود.خانوادهای که خانه ۶۰ یا ۷۰ متری خود را از دست میدهد، ممکن است پس از جابهجایی با مشکلاتی مانند بیخانمانشدن، بیماری اعضای خانواده، ناتوانی در پرداخت اجاره و استرسهای ناشی از جابهجایی مواجه شود. در همین همتآباد مواردی داشتیم مثل اجرای پروژه اتوبان. خانههای مردم خریداری شد. برخی از زمینهای بایر داخل محله، ثمره اجرای این طرح است؛ مردم آواره شدند و آسیب دیدند؛ بنابراین، ساختوساز در اینجا فقط به معنای تخریب و احداث ساختمان جدید نیست؛ از سوی دیگر، پروژه از نظر اقتصادی نیز ساده نبود. سازنده زمانی وارد پروژه میشود که بتواند برای سرمایه خود توجیه اقتصادی داشته باشد. در همتآباد، زمین کوچک و پراکنده بود و سازنده میتوانست در نقاط دیگر شهر زمینهایی را خریداری کند و پروژه اقتصادیتری را انجام دهد؛ بنابراین، باید مدلی طراحی میشد که هم منافع مردم حفظ شود و هم سازنده برای ورود به پروژه انگیزه داشته باشد.»
تشکیل تعاونی
اولینتجربه در کشور بود
دیدهشدن مردم در اجرای طرح، منجر به تشکیل تعاونی با حضور مردم شد. بنا به گفته خضری، در این مسیر، تعاونی نقش مهمی پیدا کرد. تعاونی از سوی خود مردم شکل گرفت و قرار بود مالکانی را که سالها درگیر این مسئله بودند، در کنار یکدیگر قرار دهد واین اولینتجربه در کشور بود.
مدیر دفتر بازآفرینی همتآباد توضیح میدهد:«این تعاونی به مردم کمک میکرد با یکدیگر به توافق برسند؛ برای دریافت پروانه اقدام کنند؛ مسائل مربوط به شهرداری، مسکن و شهرسازی، آب و برق و سایر دستگاهها را پیگیری و در نهایت سازندهای را برای اجرای پروژه انتخاب کنند. همتآباد از این جهت تجربهای متفاوت بود؛ چراکه مالکان خودشان در تعاونی عضو شدند و هیئتمدیره را با رأی خود انتخاب کردند؛ مدیرعامل نیز انتخاب شد و یک نهاد حقوقی شکل گرفت تا بتواند بهصورت رسمی مسائل پروژه را دنبال کند. این تجربه، از نخستین نمونههای تشکیل تعاونی نوسازی در مقیاس کلانشهرها بهشمار میرفت.»
او با اشاره به اینکه پروژه همتآباد با مشارکت مردم صورت گرفته و سود پروژه هم به مردمذرسیده است، اضافه میکند: «در مرحله بعد، مسئله مهم، انتخاب محدوده پروژه بود. برای این کار نیز تلاش شد نظر مردم دریافت شود. نظرسنجیهایی انجام شد تا مشخص شود کدام بخش از محله آمادگی بیشتری برای مشارکت دارد. نتیجه نشان داد در برخی محدودهها، میزان آمادگی مردم برای مشارکت بسیار بالاست؛ بنابراین، محدوده پروژه نیز بر اساس میزان آمادگی و نظر ساکنان انتخاب شد.»
خضری به جزئیات بیشتری از روند کار در همتآباد میپردازد و میگوید:«بعد از انتخاب محدوده، بحث طراحی و نحوه ساخت مطرح شد. دیدگاههای مختلفی وجود داشت. عدهای معتقد بودند خانهها در قطعات ۱۵۰ تا 200 متری تجمیع شوند و برخی نیز پیشنهاد ساخت برجهای بزرگ را مطرح میکردند؛ اما درنهایت بررسیها نشان داد ساخت برجهای بلند در این مقیاس، با توجه به شرایط زمین، معابر، توان اقتصادی مردم و هزینههای ساخت و نگهداری، چندان مناسب نیست. درنهایت، طرح بهسمت ایجاد بلوکهای حدود ۷۰۰ تا ۷۵۰ متری رفت. این انتخاب یک تصمیم از بالا به پایین نبود؛ مردم نمونههای مختلف را دیدند، درباره آنها سؤال کردند، مشاوره گرفتند و در آخر، درباره طرح نهایی تصمیم گرفتند.»
طرحی مصوب شد که پیش از تصویب مردم دربارهاش اطلاعات داشتند و آن را تأیید کرده بودند
یکی از نکتههای مهمی که خضری به آن اشاره داشت، این بود که برای نخستینبار، طرحی مصوب شد که پیش از تصویب، مردم دربارهاش اطلاعات داشتند و آن را تأیید کرده بودند. حضور مردم تا این اندازه در اجرای طرح بسیار مهم است.
مدیردفتر بازآفرینی همتآباد توضیح میدهد: «مردم نمونههای مختلف را مشاهده کردند؛ در جلسهها حضور یافتند؛ درباره طرح، سؤال کرده و درنهایت رضایت خود را اعلام کردند؛ بههمیندلیل، مشارکت در همتآباد صرفا به معنای حضور مردم در زمان اجرای پروژه نبود؛ بلکه از مرحله شکلگیری ایده تا طراحی، انتخاب محدوده و نحوه اجرا ادامه داشت.جلسههای متعددی با مالکان برگزار شد. ممکن بود در میان مردم مخالفانی نیز حضور داشته باشند؛ اما تلاش شد همه در جریان روند کار قرارگیرند. همین شفافیت باعث شد زمینه برای دلالی و سوءاستفاده کاهش پیدا کند. مردم میدانستند چه اتفاقی قرار است برای محله و ملک آنها بیفتد و موافق یا مخالفبودنشان بر اساس اطلاعات واقع شکل میگرفت.»
شکلگیری دفتر تسهیلگری محله بهوسیله تعاونی
گام بعدی در پروژه همتآباد این بود که دفتر تسهیلگری محله، توسط تعاونی نیز در همین مسیر شکل گرفت؛ دفتری که قرار بود محل مراجعه مردم و پیگیری مسائل پروژه باشد. این دفتر بهعنوان یک نهاد محلی، نقش واسط میان مردم و دستگاههای مختلف را ایفا میکرد و تجربهای متفاوت در حوزه بازآفرینی شهری بود.
خضری در این خصوص میگوید: «پس از آمادهشدن طرح، پروژه وارد مرحله اجرا شد. در این مرحله نیز دوباره نظر مردم درباره نحوه ساخت دریافت شد. راهکارهای مختلفی برای نحوه ساخت و مجری مطرح وجود داشت که پس از بررسیهای کارشناسی و با نظرمردم، شرکت سازندهای که دارای صلاحیت و اعتبار لازم بود، از طریق فراخوان، انتخاب شد . پیش از ورود به مرحله اجرا نیز همه اقدامهای فنی و کارشناسی لازم، برای اجرا با نظر و موافقت مردم صورت گرفت و با کارشناسی و اخذ نظرهای خبرگان محلی و رسمی، مقدمات لازم تمهید و عملیاتی شد. »
او متذکر میشود: «درنهایت، پروژه با مشارکت صددرصدی مالکان وارد مرحله اجرا شد. البته این مسیر نیز بدون مشکل نبود. برخی مالکان برای مشارکت زمان بیشتری نیاز داشتند و پارهای مشکلات باعث شد اجرای پروژه در مواردی به تأخیر بیفتد؛ بااینحال، در نهایت همه مالکان مشارکت کردند و پروژه به مرحله ساختوساز رسید.»
غول هفتسر زیرساختهای اجرایی
و اداری
ساخت پروژه بازآفرینی در محله همتآباد، هفتخان سختی داشت که باید خضری و مردم پشت سر میگذاشتند. مدیردفتر بازآفرینی همتآباد قصه مواجهه با دستگاهها را اینطور تعریف میکند: «با همه تلاشها، اما مشکلات اجرایی همچنان ادامه داشت. مسائل مربوط به تأمین انشعابات آب، برق، شهرداری، بانک و تسهیلات بانکی، ازجمله چالشهایی بود که پروژه با آنها مواجه شد. در مواردی، بانکها وام موردنیاز را در زمان مناسب پرداخت نمیکردند و همین مسئله روند اجرای پروژه را کند میکرد. با وجود این مشکلات، اکنون پروژه در فاز اول به اتمام رسیده و بیش از پنج سال است مردم مشارکتکننده در فاز اول واحدهای نوساز و باکیفیت خود را تحویل گرفتهاند و در آن ساکن شدهاند. فاز دوم طرح نیز در شش بلوک تجمیعی در حال برنامهریزی و در شرف آغاز عملیات اجرایی است.»
یکی دیگر از مشکلاتی، که خضری در روند اجرای طرح با آن دستوپنجه نرم کرده، زیرساختهای اجرایی و اداری بوده است. ضوابط و مقررات مربوط به انشعابات آب، برق و گاز در بافت فرسوده، تفاوت چندانی با مناطق برخوردار شهر نداشت؛ درحالیکه ارزش اقتصادی و شرایط این مناطق کاملا متفاوت است؛درنتیجه، پروژه در مواردی با موانعی مواجه میشد که ارتباط مستقیمی با ساختوساز نداشت؛ اما میتوانست ماهها روند کار را متوقف کند؛ برای نمونه، موضوع انشعاب آب، برق و احداث پست برق، هرکدام نیازمند پیگیریهای طولانی بود. در مواردی، برای تأمین فضای مورد نیاز تأسیسات، باید بخشی از زمین پروژه برای این کار در نظر گرفته میشد و این مسئله نیز بهدلیل محدودیت زمین، مشکلات خاص خود را داشت.
به گفته او، بخش بزرگی از این مشکلات درنهایت با پیگیریهای مستمر برطرف شد؛ اما هرکدام زمان زیادی گرفت؛ حتی در برخی موارد، مدیران وزارت راه و شهرسازی در دورههای مختلف از پروژه بازدید کردند و برای حل مشکلات آن کمکهایی انجام شد.
وام ودیعه مسکن؛ چالشی بزرگ در سرعتگرفتن پروژه
کمکرساندن بانکها در اجرای طرحهای بازآفرینی، بسیار مهم است. یکی دیگر از چالشهای جدی در پروژه همتآباد، تسهیلات بانکی و نحوه پرداخت آن بود. برای مردمی که خانههایشان تخریب شده و در محل دیگری بهعنوان مستأجر زندگی میکنند، طولانیشدن روند ساخت میتواند فشار اقتصادی زیادی ایجاد کند؛ بنابراین، موضوع ودیعه، اقساط و تسهیلات بانکی اهمیت زیادی پیدا میکند.
مدیردفتر بازآفرینی همتآباد ادامه میدهد: «در این زمینه نیز تعاونی تلاش کرد شرایط را برای مردم آسانتر کند. حتی در مواردی که بانک برای دریافت وام به ضامنهای متعدد نیاز داشت، تلاش شد بخشی از این مشکلات از طریق تعاونی حل شود تا مردم بتوانند تسهیلات موردنیاز خود را دریافت کنند. با همه این دشواریها، تجربه موفق همتآباد نشان میدهد که بازآفرینی شهری، بدون مشارکت واقعی مردم امکانپذیر نیست. در این پروژه، مردم تنها دریافتکننده یک واحد مسکونی جدید نبودند؛ بلکه از ابتدا در تصمیمگیریها حضور داشتند؛ درباره طرح نظر دادند؛ نمونهها را دیدند؛ طرح را تأیید و درنهایت در اجرای آن مشارکت کردند.»
انتخاب پروژه چشمگیر همتآباد
از طرف ستاد ملی بازآفرینی شهری ایران
کار در محلههای شهری و جمعکردن مردم برای اجرای طرح مشارکتی، کاری بسیار پیچیده و وقتگیر است و همین مشارکت، سختیهای خاص خود را نیز دارد. وقتی تعداد زیادی مالک در یک پروژه حضور دارند، هرکدام انتظارها و برداشتهای متفاوتی دارند؛ اطلاعات نیز بهسرعت در محله منتقل میشود و گاهی یک جمله یا یک تصمیم میتواند باعث شکلگیری برداشتهای متفاوت شود؛ بنابراین، مدیریت چنین پروژهای نیازمند ارتباط مستمر، شفافیت و صبوری است. این تنها گوشهای از مشکلاتی است که از زبان خضری در خصوص اجرای طرح مشارکت بیان میشود؛ اما او تأکید میکند که پروژه همتآباد درعینحال تجربهای است که نشان میدهد اگر مردم احساس کنند در تصمیمگیریها سهم دارند، میتوانند در یک پروژه بزرگ شهری مشارکت کنند. شاید به همین دلیل است که این پروژه از سوی ستاد ملی بازآفرینی شهری ایران، بهعنوان تجربهای چشمگیر در بازآفرینی شهری مطرح شده است.
همه باید پای کار بیایند
بااینحال، پرسش اصلی همچنان باقی است: چرا تجربهای مانند همتآباد بهصورت گسترده در سایر محلههای شهر تکرار نشده است؟ خضری در پاسخ به این پرسش میگوید: «پاسخ را باید در پیچیدگیهای این نوع پروژهها جستوجو کرد. برای اجرای چنین طرحی، فقط حضورشهرداری کافی نیست. وزارت راه و شهرسازی، بانکها، دستگاههای خدماترسان، نهادهای محلی، سازندگان، کارشناسان و از همه مهمتر مردم، باید همزمان پای کار باشند. اگر یکی از این حلقهها از روند کار خارج شود، پروژه با مشکل مواجه میشود. این پروژه را میشود در همه محلهها اجرا کرد؛ البته با مشارکت جدی مردم؛ اما باید همه پای کار بیایند. ما در همین پروژه همت آباد همچنان منتظر پرداخت ودیعه مسکن مردم هستیم؛ بههمیندلیل، بازآفرینی شهری نیازمند یک اراده جدی و همهجانبه است. سیستم اداری باید برای چنین پروژههایی زمان کافی بگذارد و دستگاههای مختلف باید هماهنگ عمل کنند. تجربه همتآباد نشان داده است که حتی اگر طرح از نظر اجتماعی و اقتصادی جذاب باشد، نبود زیرساختهای اداری، اجرایی و قانونی میتواند زمان اجرای آن را طولانی کند.»
مردم در این پروژه از خانههایشان
رانده نشدند
با وجود همه این دشواریها، آنچه در همتآباد شکل گرفته، تنها چند بلوک مسکونی نیست؛ بلکه تجربهای از مشارکت مردم در تصمیمگیری، طراحی و اجرای یک پروژه بازآفرینی شهری است، تجربهای که در آن تلاش شده است مردم از خانه و محله خود بیرون رانده نشوند؛ بلکه با حفظ حقوق مالکانه و با مشارکت خودشان، در همان محله صاحب خانهای جدید شوند. در فاز اول این پروژه ، همه مردمی که مشارکت کردند ، صاحب خانههای نو و استاندارد شدند و کیفیت زندگیشان ارتقا پیدا کرد. متراژ واحدها از 80 تا 120 متر است و بسیاری از خانههای کوچک به واحدهای مناسب تبدیل شد.
شاید مهمترین دستاورد همتآباد همین باشد؛ اینکه نشان داد بازآفرینی شهری، زمانی میتواند موفق باشد که انسان و زندگی او در مرکز پروژه قرار گیرد؛ نه صرفا ساختمان و زمین. اینجا قرار نبود فقط خانهای ساخته شود؛ قرار بود اعتماد مردم، سرمایه اجتماعی و زندگی یک محله نیز در کنار ساختمانهای جدید حفظ شود.
پروژه همتآباد که با مشارکت مردم به معنای واقعی جلو رفت،میتواند الگوی مناسبی برای کاهش بافت فرسوده در محلههای شهر اصفهان باشد؛ البته همکاری و مشارکت ارگانهای و دستگاهها مختلف برای سرعت بخشیدن به اجرای طرح، یکی از مهمترین شرایط است وبسیار اهمیت دارد و زودتر میتواند محلههای اصفهان را از وضعیت اسفناک بافت فرسوده رها کند.
