به گزارش اصفهان زیبا؛ قیمت مسکن بیش از دو برابر سرعت رشد درآمد خانوار و تورم عمومی افزایش یافته است. براساس آمارهای رسمی، سرعت رشد قیمت مسکن حدود ۷.۸ تا ۷.۹ برابر بوده است یعنی بیش از ۲.۲ برابر سریعتر از نرخ رشد درآمد و تورم عمومی بوده است.
به بیان ساده، حتی خانواری که درآمدش همپای متوسط درآمدها رشد کرده، از بازار مسکن عقب افتاده است. در گذشته طبقه متوسط حقوقبگیر میتوانست با چند سال پسانداز و دریافت وام بانکی صاحب صاحبخانه شود. با شاخص دسترسی فعلی که دوره انتظار خرید مسکن را با پسانداز عادی به چندین دهه رسانده است، امکان صاحب خانه شدن تاحد زیادی کاش یافته است.
سطح عمومی قیمت ها چقدر افزایش یافت؟
بر اساس دادههای رسمی مرکز آمار ایران و بانک مرکزی در بازه زمانی ۱۳۹۵ تا ۱۴۰۰، میانگین شاخص کل قیمت کالاها و خدمات در سال ۱۴۰۰ به ۳۵۴.۱ برای کل کشور و ۳۵۰.۲ برای مناطق شهری رسید. تقسیم عدد شاخص سال ۱۴۰۰ بر سال ۱۳۹۵ نشان میدهد سطح عمومی قیمتها ۳.۵۴ برابر شده است.
طبق طرح آمارگیری هزینه و درآمد خانوار مرکز آمار ایران، متوسط درآمد سالانه اظهارشده یک خانوار شهری در سال ۱۳۹۵ حدود ۳۱.۷ میلیون تومان بود.
در گزارش سال ۱۴۰۰ مرکز آمار، این رقم به ۱۱۲.۴ میلیون تومان افزایش یافت. بنابراین درآمد اسمی خانوار نیز ۳.۵۴ برابر شده است.
رشد نزدیک به ۸ برابری قیمت مسکن
در شهر تهران که آمار ماهانه و شفافتری دارد، میانگین قیمت هر مترمربع مسکن از حدود ۴.۳۷ میلیون تومان در سال ۱۳۹۵ به حدود ۳۴ میلیون تومان در سال ۱۴۰۰ رسید که نشاندهنده رشد ۷.۸ برابری نزدیک به ۸ برابر است. در مراکز استانها و کل نقاط شهری نیز طبق دادههای طرح اطلاعات قیمت مسکن و زمین مرکز آمار ایران، رشد مسکن در کلانشهرها و مراکز استانها بین ۷.۳ تا ۷.۹ برابر
ثبت شده است.
قیمت صعودی مسکن
درآمد خانوار تقریباً متناسب با سطح عمومی قیمت کالا و خدمات یعنی حدود ۳.۵ برابر افزایش یافته و در سطح اسمی، قدرت خرید جاری خود را برای مایحتاج مصرفی حفظ کرده است.
سرعت رشد قیمت مسکن حدود ۷.۸ تا ۷.۹ برابر بوده است یعنی بیش از ۲.۲ برابر سریعتر از نرخ رشد درآمد و تورم عمومی بوده است.
این واگرایی شدید تأیید میکند که افزایش قیمت مسکن ناشی از تورم عمومی سبد مصرفی نبوده، بلکه تحت تأثیر جهش قیمت نهادههای اصلی مسکن بهویژه زمین و انتظارات تورمی از دسترس درآمد جاری خانوار خارج شده است.
پس انداز به پای رشد قیمت مسکن نمی رسد
اگر خانواری با درآمد ماهانه ۲۰ میلیون تومان، بتواند ماهی ۵ میلیون تومان (سالانه ۶۰ میلیون تومان) پسانداز کند. با این نرخ، خانوار بعد از ۵ سال حدود ۳۰۰ میلیون تومان پسانداز نقدی جمع کرده است. در طول همین ۵ سال، بهدلیل تورم انتظاری و رشد قیمت زمین، یک آپارتمان ۲ میلیارد تومانی ممکن است به ۶ تا ۸ میلیارد تومان برسد. اگر بانک بخواهد وامی پرداخت کند که مثلاً ۵۰ درصد قیمت یک واحد را پوشش دهد، اقساط ماهانه آن به ۳۰ تا ۵۰ میلیون تومان و بیشتر میرسد؛ عددی که از کل حقوق ماهانه طبقهٔ متوسط و کارمند بهمراتب بیشتر است.
رویای دور از دسترس تفریح برای خانوارها
بر اساس دادههای رسمی مرکز آمار ایران، سهم هزینه مسکن از کل سبد هزینهٔ خانوار شهری از زیر ۳۰ درصد در دهههای قبل، به بیش از ۴۳ تا ۴۵ درصد در کل کشور و بیش از ۵۰ تا ۶۰ درصد در کلانشهرهایی مانند تهران رسیده است. در این شرایط خانوار برای جبران هزینه مسکن و اجاره، ناچار به حذف یا کاهش شدید اقلام غیرقابلاجتناب دیگر مانند آموزش، تفریح، بهداشت و حتی سهم کالری و پروتئین (گوشت، لبنیات) از سبد مصرفی خود میشود.
فرسودگی جسمی و روانی بی مسکنی
خانوارهایی که توان تمدید اجارهبها در مناطق شهری خود را ندارند، سالبهسال به یک منطقه پایینتر رانده میشوند. انتهای این زنجیره، خروج اجباری از شهر مادر و مهاجرت به حاشیهنشینی، سکونتگاههای غیررسمی و شهرهای اقماری است. ضمن اینکه افراد ناچار میشوند برای پوشش هزینههای سرپناه به دو یا سه شغل روی آورند که فرسودگی جسمی، افت بهرهوری و کاهش رفاه روانی را در پی دارد.
کاهش معاملات مسکن
بازار مسکن در سالهای اخیر در شرایطی میان رکود معاملاتی و تورم قیمتی گرفتار شده است.که کاهش مستمر قدرت خرید خانوارها از یک سو و افزایش هزینههای ساختوساز از سوی دیگر، فاصله میان قیمت مسکن و توان مالی متقاضیان را بیش از گذشته افزایش داده است؛ وضعیتی که نتیجه آن، کاهش معاملات در کنار تداوم رشد قیمتها بوده است.
شاخص دسترسی به مسکن طولانی تر شد
بر اساس دادههای مرکز آمار، شاخص «دسترسی به مسکن» که نشان میدهد
یک خانواده با کل درآمد سالانه خود چه مدت زمان نیاز دارد تا یک واحد ۱۰۰ متری خریداری کند، در سطح کشور به طور میانگین ۱۰ سال و در تهران حدود ۱۸ سال برآورد شده است. این در حالی است که معیار رایج جهانی کمتر از ۱۵ سال محسوب میشود.
ابزارهای کمک کننده دیگر کارایی ندارند
حالا جهش اجارهبها بخش زیادی از پسانداز سالانه خانوارها را از بین برده و دو ابزار اصلی برای خانهدار شدن یعنی پسانداز و تسهیلات بانکی عملاً کارایی خود را از دست دادهاند.
