یکی از معضلاتی که در بخش مسکن با آن مواجهیم عدم عرضه متناسب با تقاضای مصرفی است. اوایل سال جاری محمود محمودزاده، معاون مسکن وزارت راه و شهرسازی،
اعلام کرد که سالانه ۹۰۰ تا ۹۵۰ هزار مسکن نیاز سالانه کشور است و سالانه ۶۰۰ هزار کمبود مسکن وجود دارد.
ازسوی دیگر، اطلاعاتی از سوی ابوالفضل نوروزی، کارشناس اقتصادی، مطرح شده، مبنی براینکه «طبق مطالعات طرح جامع مسکن،
قرار بود یک میلیون واحد مسکونی در سال ساخت و ساز شود؛ با این وجود در هفت سال اخیر در هر سال حدود ۳۰۰ هزار واحد مسکونی ساخته شده است
و به این ترتیب در این چند سال، حدود چهارمیلیون واحد کمبود عرضه مسکن داشتیم.»
به‌طور کلی عوامل تأثیرگذار بر قیمت مسکن به دو دسته عوامل سمت عرضه و عوامل سمت تقاضا ارتباط پیدا می‌کنند.
عرضه زیاد؛ قیمت کم
عده‌ای از کارشناسان معتقدند که برای رفع مشکل مسکن، باید ساخت و سازها را افزایش دهیم. طبیعتا زمانی که عرضه مسکن زیاد شود، قیمت‌ها هم رشد زیادی نخواهند کرد.
در کاهش تولید مسکن و به دنبال آن کاهش عرضه مسکن نیز عواملی تأثیرگذار هستند که از این جمله عوامل می‌توان به قیمت زمین و قیمت مصالح ساختمانی اشاره کرد.
در شرایطی که تورم افزایش پیدا می‌کند و شاهد افزایش نرخ ارز هستیم، هم قیمت زمین افزایشی می‌شود و هم اینکه قیمت برخی مصالح افزایش پیدا می‌کند
و این‌طور که انبوه سازان اعلام می‌کنند به تبع افزایش قیمت برخی مصالح ساختمانی، سایر مصالح نیز افزایش قیمت پیدا می‌کنند.
حالا به تازگی طرحی در کمیسیون عمران مجلس به‌عنوان طرح جهش تولید و تأمین مسکن در پنج فصل جهت تکلیف دولت به ساخت مسکن با فراهم‌کردن زیرساخت‌های لازم تصویب شده است.
در طرح جهش تولید و تأمین مسکن با در نظر گرفتن سازوکارهایی جهت تأمین منابع مالی، تأمین زمین،
تأمین مصالح ساختمانی و تأمین خدمات ساختمانی، سعی شده بستر لازم برای ساخت مسکن فراهم شود
و دولت مکلف شده طی چهار سال، سالانه یک میلیون واحد مسکونی تولید و عرضه کند.
این طرح توسط کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی به صورت دو فوریتی تهیه و کلیات آن به تصویب نمایندگان مجلس شورای اسلامی رسیده است.
مزایا و ایرادهای طرح
متصدیان تهیه طرح جهش تولید مسکن و مجریان آن پس از تصویب، معتقدند که با اجرای این طرح و تولید مسکنِ متناسب با نیاز کشور، فاصله توان خرید مردم با قیمت‌های مسکن کاهش خواهد یافت.
البته ایرادهایی هم به این طرح وارد می‌شود. در طرح مجلس عنوان شده که قرار است سازوکارهای جدید برای تأمین منابع مالی این طرح در نظر گرفته شود؛
اما این صرفا یک بحث است و هیچ جزئیاتی درخصوص نحوه تأمین منابع مالی ارائه نشده است: اول اینکه، منابع لازم برای تولید این واحدهای مسکونی قرار است چطور تأمین شود؟
چه‌بسا به گفته رئیس انجمن انبوه سازان اصفهان در گفت‌وگوی پیشین خود با اصفهان زیبا هنوز اجرای طرح اقدام ملی مسکن استارت نخورده است.
پس آیا برای افزایش تولید مسکن در قالب این طرح منابع لازم پیش‌بینی شده است یا این طرح هم مدتی بر سرزبان‌ها می‌افتد و بعد به بایگانی‌ها می‌پیوندد؟
دوم هم اینکه، اگر قرار است تسهیلاتی در قالب اجرای این طرح داده شود این تسهیلات به چه صورت و با چه نرخ سودی قرار است اعطا شود؟
در این خصوص نیز با صراحت صحبت نشده است.
مزایای اجرای طرح
فارغ از ایرادهایی که به این طرح وارد است و مزایایی که اجرای آن دارد،
به زعم برخی کارشناسان مسکن، کمبود عرضه مسکن تنها دلیل افزایش قیمت مسکن نیست و برای کاهش قیمت مسکن باید اقدامات دیگری نیز انجام شود
که از جمله آن‌ها، قطع دست دلالان و سفته‌بازان از بازار مسکن است.
البته برای حذف دلالان از بازار مسکن تاکنون راهکارهای مختلفی از سوی کارشناسان اقتصاد مسکن ارائه شده است؛
به عنوان مثال، دریافت مالیات از دلالان و سفته‌بازان؛ ولی با وجود رسانه‌ای کردن این راهکارها عزم جدی برای اجرایی‌کردنش وجود نداشته است.
حالا کارشناسان اقتصاد مسکن هم می‌گویند افزایش عرضه مسکن نیز زمانی روی قیمت مسکن تأثیرگذار است که افزایش تولید مسکن به صورت همیشگی انجام شود،
نه اینکه به صورت مقطعی تولید مسکن افزایش پیدا کند. این راهکار ممکن است عده‌ای را صاحب خانه کند، ولی روی کاهش قیمت‌ها در بازار اثری ندارد.
دولت زمین ارزان‌قیمت به انبوه‌سازان ارائه دهد
در این خصوص یک کارشناس مسکن به اصفهان زیبا می‌گوید: زمین ارزان‌قیمت باید در اختیار انبوه‌سازان قرار بگیرد
و انبوه‌سازان با استفاده از تسهیلات ارزان‌قیمت و حمایت‌هایی که متولیان حوزه مسکن در این خصوص انجام می‌دهند، ساخت‌وساز کنند.
میثم مهرپور بیان می‌کند: این ساخت‌وسازها در اطراف کلان‌شهرها صورت می‌گیرد.
مسلم است که زمین ارزان‌قیمت در مرکز شهر وجود ندارد که دولت بخواهد در اختیار انبوه‌سازان قرار دهد؛
بنابراین طرح جهش تولید مسکن منجر می‌شود افرادی که توان خرید مسکن ندارند، با استفاده از زمین ارزان‌قیمت صاحب خانه شوند.
مهرپور عنوان می‌کند: طرح جهش تولید مسکن روی قیمت مسکن تأثیر چندانی ندارد
و در نهایت می‌تواند 10 الی 20 درصد حباب قیمتی مسکن را کاهش دهد؛ ولی باعث ارزان‌شدن قیمت مسکن نمی‌شود.
این کارشناس مسکن اذعان می‌کند: زمانی که فرهنگ ساخت‌وساز در کشور اصلاح و اعطای مجوزهای ساخت‌وساز راحت‌تر شود،
علاوه برآن تسهیلات ساخت مسکن افزایش پیدا کند، مشکل قیمت مسکن حل و فصل می‌شود.
او خاطرنشان می‌کند: طرح‌هایی همچون طرح جهش تولید مسکن منطقه‌ای است؛
به عنوان مثال، اعلام می‌کنند یک میلیون مسکن تولید شود که تأثیر چندانی روی کاهش قیمت مسکن ندارد.
درصورتی افزایش تولید و عرضه مسکن روی قیمت‌ها تأثیرمی‌گذارد که تولید مسکن به صورت دائم افزایش پیدا کند.
مهرپور می‌گوید: کاهش عرضه مسکن فقط یکی از دلایل اثرگذار در افزایش قیمت مسکن است و می‌توان گفت دلالان و سفته بازان مهم‌ترین نقش را در افزایش قیمت مسکن دارند؛
یعنی افرادی که مسکن خریداری می‌کنند و با قیمت بالاتر می‌فروشند،
باید با راهکارهایی به دنبال حذف دلالان و سفته بازان از بازار مسکن بود تا بتوان قیمت‌ها را متعادل کرد.
