آیا با بودجهای یک میلیارد تومانی یا کمتر، امکان خرید آپارتمان در اصفهان وجود دارد؟ برای پاسخ به این پرسش، جامعه آماری متشکل از آگهیهای فروش آپارتمان در بهمن مورد بررسی قرار گرفت. پیداکردن آپارتمان با قیمتی کمتر از یک میلیارد تومان در بسیاری از محلههای شهر مانند پیداکردن سوزن در انبار کاه است؛ زیرا مالکان در بیشتر آگهیها قیمتی بیشتر از یک میلیارد تومان پیشنهاد میدهند و باتوجه به شرایط بازار، حاضر به ارائه تخفیف نیستند. در مقابل، تعداد محدودی از آپارتمانهای فروشی شهر اصفهان یک میلیارد تـومــان یـا کـمـتـــر قیمتگذاری شدهاند.
سال 96، درصد بالایی از خانههای فروشی شهر اصفهان کمتر از یک میلیارد تومان قیمتگذاری میشد و خانههای سوپر لاکچری شهر، میلیاردی بودند. سال 99 خانههای کمتر از یک میلیارد تومان اصفهان سهم بازاری کمتر از 10درصد پیدا کرد و سال 1400 پیداکردن یک آپارتمان با قیمتی کمتر از یک میلیارد تومان در شهر اصفهان مانند پیداکردن سوزن در انبار کاه بود. حا لا بررسی آماری آگهیهای فر وش در بازار مسکن اصفهان و گفتوگو با فعالان بازار نشان میدهد تعداد آپارتمانهای فروشی شهر با قیمت کمتر از یک میلیارد تومان در نیمه دوم سال جاری افزایش یافته است.
رهن و اجاره نجومی خانه و آپارتمان در تابستان 1400 به بازار املاک تجاری رسید تا قرارداد مغازههای شهر با اعدادی باورنکردنی بسته شوند. بازاریان گزارش میدهند رقم قرارداد آنها نسبت به سال گذشته گاهی تا چهار برابر افزایش داشته است. در مناطق لوکس شهر نیز مغازهها با ودیعه میلیاردی برای یک سال تمدید شدهاند؛ برای مثال، مستأجر یک مغازه 175 مترمربعی در محله آینهخانه مدعی است سال گذشته این محل را برای مزون به قیمت یک میلیارد تومان رهن کرده بود؛ ولی مالک امسال دو میلیارد و 500 میلیون تومان ودیعه میخواهد!
درآمد ماهانه 25 میلیون تومان تا چند سال نجومی بود؛ ولی امروز کسی با این درآمد نجومی نیز باید نزدیک به چهار سال تمام حقوق خود را پسانداز کند تا اگر خانه گران نشد یک آپارتمان کوچک یک میلیارد تومانی در اصفهان بخرد. خرید همین آپارتمان با حقوق چهار میلیون و 200 هزارتومانی کارگری 238 ماه یعنی نزدیک به 20 سال زمان میبرد. در بسیاری از مناطق اصفهان قیمت یک آپارتمان برابر با چند قرن حقوق کارگری است! یعنی یک کارگر باید چهار قرن کار کند تا موفق به خرید یک آپارتمان در محله ملاصدرا شود تا درنتیجه خرید خانه حتی برای نجومیبگیران به رؤیا تبدیل شود.
تهاتر یا معاوضه؛ راهکار جدید فعالان بازار مسکن اصفهان برای خروج از بنبست رکود است! قیمت مسکن طی سالهای گذشــتــه رشد چــشمگیــری داشــت؛ ولی تابستان 1400 بازار مسکن تقریبا راکد شد تا حجم معاملهها کاهش فراوانی داشته باشد. آپارتمان 100 تا 200 میلیون تومانی سه سال قبل امروز به یک تا دو میلیارد تومان رسیده است و فروش آن کار آسانی نیست. مطالعات آماری از بازار مسکن اصفهان نشان میدهد در طول تابستان گذشته، بهخصوص در ماه پایانی، فعالان بازار برای خروج معاملهها از بنبست از راهحل تهاتر یا معاوضه استفاده کردند.
100، 90 و 80 مــتـرمربع متراژهای پرتقاضایی در بازار مسکن اصفهان هستند. گفتوگو با فعالان بازار مسکن اصفهان نیز نشان میدهد طی سالهای گـذشــتـه تـقـاضـــا بـــرای آپارتمانهای 80 تا 100 مترمربعی افزایش یافته است. در مقابل بازار آپارتمانهای بزرگتر از 200 مترمربع در تابستان 1400 روزهای پرعرضهای را پشت سرگذاشتند. بررســی آماری آگهیهای فروش نشان میدهد نیـمـه اول تابستان 1400 نـسبت به سه ســـال گذشته، بهترین شرایــط بـرای خـــریــــد آپارتمانهایی با متراژ بزرگتر از 200 مترمربع بود. این آپارتمانها در نیمه اول تابستان تنوع بالایی داشتند، در محلههای مختلف شهر عرضه شدند و فروشندگان روی قیمت پیشنهادی تخفیف خوبی ارائه میدادند.
بازه قیمتی کمتر از یک میلیارد تومان در بازار مسکن اصفهان سالها قبل سهم بازاری بیش از 80درصد داشت؛ ولی بررسیهای آماری نشان میدهد امروز سهم این بازه قیمتی در شهر اصفهان به کمتر از 10درصد رسیده و با سرعت زیادی در حال کاهش است. برای مثال اگر اردیبهشت امسال آگهی فروش آپارتمانهای زیر یک میلیارد تومان 13درصد از کل آگهیهای فروش آپارتمان در شهر اصفهان بود، در طول تیر فقط 8درصد از کل آگهیهای فروش، قیمتی کمتر از یک میلیارد تومان داشت. شاید با ادامه این روند برای یکی دو سال آینده دیگر از آپارتمان با قیمت کمتر از یک میلیارد تومان خبری نباشد.
سال 96 تا 99 بازار مسکن کشور و به دنبال آن اصفهان درگیر هیجانهای قیمتی شد و نتیجه آن افزایش چشمگیر قیمتها بود. آپارتمان 200 میلیون تومانی در مدت سه سال به بالاتر از دو میلیارد تومان رسید تا بخش اعظمی از مالکان بدون اینکه کاری کرده باشند سود زیادی ببرند. در این میان بخشی از سرمایهگذاران و مالکان بازار مسکن اصفهان سودهای نجومی و عجیبغریبی بردند. سرمایه آنها در این مدت رشد سنگینی داشت تا بهیکباره از یک مالک ساده به یک میلیاردر تمامعیار تبدیل شوند.
تعداد اتاقهای خواب از اولویتهای اساسی در انتخاب آپارتمان است. نتیجه یک پژوهش آماری نشان میدهد بیش از نصف متقاضیان خرید آپارتمان در اصفهان دوست دارند ملک آنها بیشتر از دو عدد اتاق خواب داشته باشد؛ ولی به دلیل محدودیت بودجه مجبور به انتخاب تکخوابه یا دوخوابهها هستند. سال 1400 در بازار تابستان مسکن اصفهان شرایط خوبی برای خرید آپارتمان با تعداد خوابهای متنوع فراهم است. امروز بسته به بودجه متقاضی، آپارتمانهای یک تا پنج یا شش خوابه در محلههای مختلف شهر اصفهان برای فروش آگهی شدهاند و مالکان با توجه به کاهش چشمگیر تقاضا، در هنگام معامله روی قیمت پیشنهادی تخفیف خوبی میدهند.
آپارتمان نوساز یا به قول فعالان بازار مسکن «کلیدنخورده» در شهر اصفهان، بازاری شبیه اتومبیلهای صفرکیلومتر دارد. بخشی از متقاضیان، خرید این آپارتمانها را به دلیل هزینههای سنگین ابتدایی منطقی نمیدانند؛ مانند هزینه استهلاک خودروی صفرکیلومتر و بخشی از متقاضیان نیز ترجیح میدهند بهجای آپارتمان کارکرده یک آپارتمان صفر بخرند. در بهار 1400 فرصت خوبی برای خرید آپارتمانهای نوساز مهیا شد. پس از سه سال نوسان و رشد قیمت مسکن، در طول سه ماه ابتدایی سال 1400 قیمتها در بازار مسکن اصفهان آرام گرفت تا بازار متنوعی برای خریداران آپارتمانهای نوساز شکل بگیرد.
در بهار1396 آپارتمانهای زیادی در شهر اصفهان با قیمت کمتر از 200 میلیون تومان آگهی میشد؛ ولی در بهار 1400 قیمت درصد بالایی از آپارتمانهای فروشی شهر اصفهان بالاتر از یک میلیارد تومان است. در بسیاری از محلههای شهر، پیدا کردن آپارتمان با قیمتی کمتر از یک میلیارد تومان مانند پیداکردن سوزن در انبار کاه است؛ بااینحال هنوز در تعداد کمی از مـحـلــههـای شــهــر، کـموبـیـش آپارتمانهایی با قیمت کمتر از یک میلیارد تومان برای فروش آگهی میشوند. مشاهدههای میدانی نشان میدهد این آپارتمانها از نظر متراژ کوچک هستند، عمر بالایی دارند و گاهی در طبقات بالایی ساختمانها واقع شدهاند.
بازار مسکن اصفهان سه سال تاریخی را پشت سر گذشت و حالا فعالان بازار منتظرند تا با پایان تعطیلات کرونایی ماراتن بهاری بازار مسکن آغاز شود. در طول سه سال گذشته قیمتها با شیب تندی صعودی بود. سه سال قبل در اصفهان آپارتمانهایی زیر 200 میلیون تومان خرید و فروش میشد و در پایان سال قبل به ندرت آپارتمانی با قیمت کمتر از یک میلیارد تومان وجود داشت. رهن و اجاره املاک تجاری و مسکونی هم به همین نسبت افزایش یافت، ولی بخشی از فعالان بازار عقیده دارند سال 1400 برخلاف سه سال قبلی خواهد بود.