آپارتمان نوساز یا به قول فعالان بازار مسکن «کلیدنخورده» در شهر اصفهان، بازاری شبیه اتومبیل‌های صفرکیلومتر دارد.
بخشی از متقاضیان، خرید این آپارتمان‌ها را به دلیل هزینه‌های سنگین ابتدایی منطقی نمی‌دانند؛
مانند هزینه استهلاک خودروی صفرکیلومتر و بخشی از متقاضیان نیز ترجیح می‌دهند به‌جای آپارتمان کارکرده یک آپارتمان صفر بخرند.
در بهار 1400 فرصت خوبی برای خرید آپارتمان‌های نوساز مهیا شد.
پس از سه سال نوسان و رشد قیمت مسکن، در طول سه ماه ابتدایی سال 1400 قیمت‌ها در بازار مسکن اصفهان آرام گرفت تا بازار متنوعی برای خریداران آپارتمان‌های نوساز شکل بگیرد.
با هدف بررسی بازار آپارتمان‌های فروشی نوساز شهر اصفهان در طول سه ماه ابتدایی سال 1400 یک جامعه آماری متشکل از آگهی‌های فروش این آپارتمان‌ها تهیه شد.
بررسی این جامعه آماری نشان می‌دهد سازندگان طی سال‌های گذشته توجه خاصی به ساختمان‌سازی در محله‌های متوسط شهر داشته‌اند؛
ضمن اینکه امروز محله شهید کشوری ازنظر تعداد آپارتمان‌های نوساز رتبه نخست را در اصفهان دارد.
یک تا دومیلیارد تومان شلوغ‌ترین بازه
نتایج پــــژوهــــش آمــــاری روی آپارتمان‌های فروشی نوساز شهر اصفهان در بهار 1400 نشان می‌دهد که بیشترین تعداد آن‌ها بین یک تا دو میلیارد تومان قیمت‌گذاری شده‌اند.
39 درصد از آپــارتــمــان‌هــای نوساز اصفهان در بازه قیمتی یک تا دو میلیارد تومان قرار داشتند
و درمجموع 78درصد از کل آپارتمان‌های نوساز و فروشی بین یک تا پنج میلیارد تومان قیمت‌گذاری شده‌اند.
پس از بازه یک تا دو میلیارد تومان، بازه قیمتی سه تا پنج میلیارد تومان با 25درصد رتبه دوم را به دست می‌آورد؛
سپس بازه قیمتی دو تا سه میلیارد تومان در رتبه سوم قرار می‌گیرد.
آپارتمان‌های نوساز زیر یک میلیارد و بالاتر از 20میلیارد تومان نیز هرکدام 3درصد از کل آپارتمان‌های فروشی شهر هستند.
ایــن اطلاعــات نــشــان مــی‌دهــد کــه انبوه‌سازان طی سال‌های گذشته روی ساختمان آپارتمان‌های ارزان‌قیمت در شهر اصفهان متمرکز شده‌اند
و امروز 78درصد از آپارتمان‌های نوساز شهر زیر پنج‌میلیارد تومان قیمت دارند؛
ولی آپارتمان‌های بالاتر از 10میلیارد تومان تنها 12درصد از کل آپارتمان‌های نوساز و فروشی شهر را تشکیل می‌دهند.
البته آپارتمان‌های نوساز امروز در خوش‌بینانه‌ترین حالت ممکن دو سال قبل وارد فرایند ساخت‌وساز شده‌اند
و اگر بر اساس آمارهای مرکز آمار قیمت آپارتمان نسبت به سه سال قبل تنها چهار برابر شده باشد،
یعنی انبوه‌سازان در آن دوره تمایل بیشتری به ساخت آپارتمان با قیمت کمتر از 500 میلیون تومان داشته‌اند.
چرا آپارتمان‌های ارزان‌قیمت را انتخاب می‌کنند؟
گفـت‌وگــو با انــبــوه‌ســازان و فعالان بازار مسکن اصفهان نشان می‌دهد که ساختن آپارتمان‌هایی با قیمت بالاتر از پنج‌میلیارد تومان به‌مراتب سود بالاتری دارد؛
ولی چند دلیل ساده باعث شده تا آن‌ها آپارتمان‌های ارزان‌قیمت را انتخاب کنند.
حکیمی، یکی از انبوه‌سازان اصفهانی، دراین‌باره می‌گوید: «70درصد هزینه‌های ساختمان‌سازی اطراف شهر با کنار زاینده‌رود یکسان است؛
ولی آن 30درصد باقی‌مانده آن‌قدر سنگین است که تعدادی از همکاران ما مناطق متوسط شهر را انتخاب می‌کنند؛
ضمن اینکه آپارتمان ارزان زودتر فروش می‌رود. سود آپارتمان لوکس بیشتر از آپارتمان‌های ارزان است؛
ولی با فروش هر 100 آپارتمان زیر دومیلیارد تومان، شاید یک آپارتمان بالای 20میلیارد تومان نیز فروش نرود.»
آپارتمان‌های نوساز آب می‌روند!
داده‌های آماری نشان می‌دهد که درصد بالایی از آپارتمان‌های نوساز یک تا دو میلیارد تومانی کمتر از 100 مترمربع هستند.
در بازه قیمتی دو تا سه‌میلیارد تومان نیز آپارتمان‌های کوچک‌تر از 100مترمربعی سهم زیادی دارند.
احمد تولا، دبیر انجمن انبوه‌سازان اصفهان، اردیبهشت‌ماه کف قیمت تمام‌شده هر مترمربع آپارتمان را هفت‌میلیون تومان اعلام کرد
و اگر سازنده هر مترمربع آپارتمان را به دو برابر قیمت ساخت،
یعنی 14میلیون تومان، بفروشد نیز تعداد زیادی از آپارتمان‌های زیر یک میلیارد و 400 میلیون تومان متراژی کوچک‌تر از 100 مترمربع دارند.
فعالان بازار مسکن مدعی‌اند که ساخت‌وسازها در شهر اصفهان به سمت آپارتمان‌های نقلی رفته است.
اگرچه در مناطق مرکزی شهر همچنان آپارتمان‌های بزرگ پرتقاضا هستند،
در مناطق متوسط یا حاشیه‌ای شهر اصفهان عوامل مختلفی مانند قیمت تمام‌شده و همچنین تقاضا باعث شده است متراژ آپارتمان‌های نوساز کمتر از 100 مترمربع باشند.
این پژوهش آماری نیز نشان می‌دهد امروز درصد بالایی از آپارتمان‌های فروشی نوساز در طول بهار متراژی کمتر از 100 مترمربع دارند.
نوسازبودن یک مزیت نیست!
در این پژوهش آماری، رابطه معناداری میان قیمت آپارتمان‌های نوساز و کارکرده اثبات نشد.
به بیان ساده‌تر، برخلاف باور عموم مردم نمی‌توان ادعا کرد که آپارتمان‌های نوساز هر محله قیمت بالاتری نسبت به آپارتمان‌های کارکرده همان محله دارند.
البته آپارتمان‌های نوساز قیمت بالاتری نسبت به آپارتمان‌های کلنگی داشتند؛
ولی این ادعا که آپارتمان‌های نوساز همیشه نسبت به کارکرده‌ها قیمت بالاتری دارند در مطالعات آماری تأیید نشد.
گاهی نوسازهای یک محله قیمت بالاتری نسبت به کارکرده‌ها داشتند و گاهی کارکرده‌ها قیمت بالاتری نسبت به نوسازها دارند.
یکی از فعالان بازار مسکن محله کاوه دراین‌باره گفت: «آپارتمان نوساز مانند خودرو صفرکیلومتر است؛
دردسر دارد و خریدار باید همان ابتدای کار چند صدمیلیونی برای آپارتمان هزینه کند.»
آپارتمان‌های نوساز از چند سال قبل به‌صورت شرکتی یا به قول بازاریان «لخت» عرضه می‌شوند؛
یعنی امکاناتی مانند شیرآلات، کابینت، کولر، لامپ و مواردی شبیه این را ندارند.
سازندگان مدعی‌اند حذف این امکانات از آپارتمان، هم قیمت تمام‌شده را کاهش می‌دهد و هم به مشتری اجازه می‌دهد تا فضای داخلی خانه را با سلیقه شخصی خود طراحی کند.
همین مسئله باعث شده است تا قیمت خانه‌های نوساز نسبت به کارکرده‌ها در بیشتر مشاهده‌ها تفاوت چشمگیری نداشته باشند؛
زیرا خریدار آپارتمان نوساز همان ابتدا باید دست‌کم صد میلیون تومان برای داخل خانه هزینه کند.
در تعدادی از محله‌ها نوسازها قیمت بالاتری از کارکرده‌ها دارند؛ ولی این قضیه در کل شهر اصفهان تأیید نشد.
کشوری؛ بورس آپارتمان‌های نوساز استان
مــحــلــه شــهــــیــد کشــوری، بــهـشــت آپارتمان‌های نوساز در شهر اصفهان است.
جامعه آماری موردبررسی نشان می‌دهد در طول سه ماه ابتدایی سال 1400 بیش از 9درصد از کل آپارتمان‌های نوساز و فروشی اصفهان در محله شهید کشوری قرار داشته‌اند
و در این محله بیش از 68درصد از آپارتمان‌های نوساز بین یک‌میلیارد تا یک‌میلیاردو500 میلیون تومان و 27درصد نیز بین یک‌میلیارد و500 میلیون تا دومیلیارد تومان قیمت‌گذاری شده‌اند؛
درنتیجه شهید کشوری نه‌تنها بهشت آپارتمان‌های نوساز، بلکه بهشت آپارتمان‌های نوساز ارزان‌قیمت شهر اصفهان است.
فعالان بازار مسکن اصفهان عقیده دارند که حجم ساخت‌وساز در محله کشوری آن‌قدر بالاست که احتمال می‌رود تا چند سال آینده نیز بیشترین تعداد آپارتمان‌های نوساز شهر در همین محله قرارداشته باشند.
آپارتمان‌های نوساز این محله اگرچه به‌اصطلاح کلید نخورده هستند، ولی تعدادی از آن‌ها سه تا چهار سال عمر دارند.
به‌عبارت‌دیگر، آپارتمان‌های زیادی چهار سال قبل در این محله آماده‌شده‌اند، ولی کسی از آن‌ها استفاده نکرده است.
ناگفته نماند که نوسازهای یک‌میلیارد و 300 میلیون تومانی امروز در محله شهید کشوری، چهار سال قبل به قیمت 200میلیون تومان مشتری نداشت!
محله میرزاطاهر پس از شهید کشوری ازنظر تعداد نوسازهای فروشی در رتبه دوم قرار می‌گیرد.
ترافیک آپارتمان‌های نوساز در محله میرزاطاهر قیمت ملک در این محله را تحت‌تأثیر قرار داده است.
سهم هر یک از بازه‌های قیمتی به قرار نمودار زیر است:
