احمد تولا، دبیر انجمن انبوه‌سازان اصفهان می گوید رشد قیمت‌ها به دلیل افزایش سنگین مواد اولیه است و شاید ادامه‌دار باشد. او می‌گوید تنها برای خرید میلگرد یک ساختمان باید به اندازه قیمت یک واحد خانه پول بپردازیم. دبیر انجمن انبوه‌سازان اصفهان در گفت‌وگویی اختصاصی با اصفهان زیبا اینگونه به سوالات مطرح شده در این حوزه پاسخ داد:
وضعیت ساخت‌و ساز‌ها در شهر اصفهان چطور است؟
ساخت‌وساز‌ها زیاد شده و متاسفانه افراد نا‌آشنا با آن نیز به این حوزه وارد شده‌اند.
چرا؟
هر کسی در جامعه اگر ببیند یا بشنود جایی سود دارد و درآمد‌زایی می‌کند خیلی سریع به سمت آن می‌رود. برای ورود به کار ساخت‌وساز هم هیچ ضابطه‌ای وجود ندارد.
ورود افراد غیرمتخصص در کار ساخت و ساز بازار شما را کوچک‌تر می‌کند؟
خسارت ورود افراد نا‌وارد به ساخت‌وساز به دو بخش وارد می‌شود؛ اول، کسانی که در آن شغل حرفه‌ای هستند و دوم مصرف‌کننده، چون محصول با کیفیتی دریافت نمی‌کند. نه‌تنها در ساخت‌وساز، بلکه در تمام بخش‌ها مانند مواد‌غذایی، اگر غیر متخصص‌ها وارد شوند، هم متخصصان آزار می‌بینند و هم مصرف‌کننده.
ورود غیر متخصص‌ها طی یکی دو سال گذشته به کار ساخت‌و ساز بیشتر شده است؟
بله، در تمام مشاغل دوره‌های زمانی داریم که ورود غیرمتخصصها بیشتر و کمتر می‌شود. هر جایی که جامعه حس کند سود‌آوری در آن بالاتر است بدون توجه به تخصص به آن ورود می‌کند تا روند تخریب آن بازار فراهم شود و سپس شغل بعدی. ما در کشور جمعیتی داریم که اینگونه فکر می‌کنند.
غیرمتخصصها به اشکال عجیبی ملک پیش‌فروش می‌کنند. زمین را به متقاضی نشان می‌دهند و برای مثال طبقه 18 را پیش‌فروش می‌کنند، در حالی که عملیات ساخت و ساز آغاز نشده‌است. این مسئله منع قانونی ندارد؟
نه، متاسفانه این مشکل وجود دارد.
قانونی در خصوص پیش‌فروش نداریم؟
در دوره‌ای مسکن و شهر‌سازی مجوز پیش‌فروش را به ما داده بود؛ سازندگان برای پیش‌فروش مدارک را به ما ارائه می‌کردند تا مجوز پیش‌فروش صادر کنیم، ولی امروز اینطور نیست.
آن زمان مجوز پیش‌فروش چگونه صادر میشد؟
ما اول از متقاضی مدارکی مانند وضعیت مالکیت زمین، پروانه ساخت و سایر مجوز‌ها را دریافت می‌کردیم تا آن‌ها را کامل بررسی کنیم. سپس از بنا بازدید میشد تا حداقل 30درصد پیشرفت فیزیکی داشته باشد. اگر تمام این شرایط آماده بود، مجوز پیش‌فروش می‌دادیم.
قرارداد و چهارچوب مشخصی هم برای پیش‌فروش وجود داشت؟
یک قرارداد پیشنهادی هم بود، ولی الزامی نداشت. ما به متقاضی توصیه می‌کردیم قرارداد را به عنوان یک چهارچوب در نظر بگیرد.
چرا این روش امروز استفاده نمی‌شود؟
سال‌ها با همان روش پیش‌رفتیم تا اینکه تخلفاتی در کل کشور دیده شد. افرادی ملک پیش‌فروش‌شده را یا تحویل نمی‌دادند یا یک واحد را به چند نفر می‌فروختند.
در اصفهان هم چنین تخلفاتی انجام شد؟
آن زمان ما سریع با استانداری نامه‌‌نگاری کردیم، نامه‌ها همه موجود هستند؛ هشدار دادیم مثلا فردی که ادعا می‌کند با ماهی 50هزارتومان برای شما خانه می‌سازم قطعا ذهنیت دیگری دارد، وگرنه با این پول امکان تحویل خانه وجود ندارد. خوشبختانه این تخلفات در اصفهان خیلی کم بود. فقط یکی دو‌مورد مشاهده شد؛ بیشتر در تهران شاهد آن‌ها بودیم. فردی پیش‌پرداخت دریافت می‌کرد و تا چند ماه اقساط 50 هزار تومانی هم می‌گرفت و فراری میشد.
با وجوداین، باز‌هم قانونی برای پیش‌فروش مشخص نشد؟
مسئولان خواستند تا قوانین قبلی را اصلاح کنند و جلوی این مشکلات را بگیرند. بنابراین 12 سال پیش قانونی در مجلس تصویب شد، ولی آن‌قدر سخت‌گیرانه بود که اصلا اجرایی نشد.
چطور سخت‌گیرانه بود؟
برای پیش‌فروش باید از نهاد‌های مختلف از جمله شهرداری و بانک‌ها مجوز دریافت میشد، ولی این نهاد‌ها حتی زیر‌ساخت‌های لازم را نداشتند.
شما برای حل مشکلات این قانون چه کردید؟
ما در این 12 سال بار‌ها با نمایندگان مجلس در کمیسیون‌های مختلف، ذی‌نفعانی مانند دولت و راه‌وشهر‌سازی و حتی دادستانی مذاکراتی را انجام دادیم و نهایتا موفق شدیم تا این قانون در اصفهان متوقف شود.
چگونه؟
دادستان دستور توقف این قانون را در اصفهان داد، زیرا به‌رغم سخت‌گیرانه‌بودن، زیر‌ساخت‌ها برای انجام آن فراهم نبود. البته همانطور که می‌دانید، دادستان نمی‌تواند به قاضی حکم کند، بلکه فقط توصیه می‌کند و توصیه کردند قانون اجرا نشود تا قانون از مرحله اجرا به مجلس بازگشت.
در مجلس چه شد؟ مورد اصلاح قرار گرفت؟
ما در مجلس پیگیر این قانون بودیم و مرتب با نمایندگان مذاکره می‌کردیم، ولی در مجلس قبلی قانون در کمیسیون قضایی ماند تا اینکه مجلس تمام شد و حالا در این مجلس هنوز تکلیف کمیسیون قضایی روشن نشده‌است؛ با این حال هنوز ما پیگیریم که قانون اصلاح شود.
و بدین ترتیب پیش فروش بی‌قانون شد!
حالا عده‌ای از این خلع قانون سوءاستفاده می‌کنند. روی‌خاک، روی زمین، روی پروانه و با روش‌های مختلف پیش‌فروش می‌کنند و تعهدی برای انجام کار ندارند.
شما به عنوان انجمن انبوه‌سازان با این پیش‌فروش‌ها برخورد نمی‌کنید؟
ما چون انجمن هستیم، اختیارات قانونی نداریم. اگر اتحادیه بودیم همه برای فعالیت در این عرصه باید از ما مجوز می‌گرفتند و روی کار آن‌ها نظارت می‌کردیم، ولی چون انجمن هستیم الزامی‌در کار نیست.
الزامی‌نیست سرمایه‌گذاران غیرتخصصی در انجمن شما عضور شوند؟
آدم‌های حرفه‌ای و اصیل عضو انجمن انبوه‌سازان هستند، ولی خیلی از آدم‌هایی که دوست ندارند در این چهارچوب باشند و می‌دانند با روش‌های آن‌ها برخورد می‌شود، از مجموعه ما جدا هستند و کار خودشان را می‌کنند.
یکی از دلایلی که افراد غیرمتخصص با این آب و تاب وارد کار شما شده‌اند همانطور که گفتید رشد قیمت ملک است. به نظر شما این رشد قیمت‌ها حباب است؟
محصول کار ما فرآورده‌ای است به نام ساختمان، ما چهار ماده اولیه داریم؛ اول زمین ، دوم هزینه‌های پرداختی دولتی که خودش رقم درشتی است، سوم مصالح ساختمانی و چهارم دستمزد‌ها. این چهار تا با هم جمع می‌شود و یک واحد مسکونی را تشکیل می‌دهد. این مواد اولیه هرکدام به نوبه خود به شدت افزایش قیمت داشته‌اند. هم زمین به‌شدت گران‌شده، هم دستمزد‌ها و هم مصالح ساختمانی سرسام‌آور بالا رفته‌اند.
بازار میلگرد مثل اینکه در میان مصالح ساختمانی پر حاشیه‌تر بود.
بله، میلگرد کیلویی سه تا چهار هزار تومانی به 12 هزار تومان رسیده‌است. امروز پول یک آپارتمان را می‌دهیم برای یک ساختمان میلگرد می‌خریم. این مسئله اصلا قابل تحمل نیست. سیمان، هزینه‌های دولتی و طراحی‌ها نیز به همین ترتیب گران شده‌است.
با وجود این، قیمت ساخت هر مترمربع ساختمان چقدر است؟
تا یکی دو سال قبل بین 800 هزار تا یک میلیون و 200 هزار تومان بود الان بین سه میلیون و 500 هزار تومان تا شش میلیون تومان تمام می‌شود. البته اگر ساختمان لاکچری باشد تا شش میلیون تومان روی ارتفاع بلند هزینه دارد.
و تمام فشار این افزایش قیمت روی مصرف کننده‌است.
مصرف‌کننده به هر‌حال باید این رقم و عدد را تحمل کند. ببینید ما در امر تولید بینابینی هستیم. محصول را تحت فشار این شرایط تولید می‌کنیم تا وقتی برسد به دست مصرف‌کننده و بتوانیم پولمان را بگیریم. افزایش قیمت اتفاق بدی است ولی اجتناب‌ناپذیر است و ما مجبوریم در همین روند پیش برویم.
نظر شما در مورد آینده چیست؟ آیا باز هم قیمت‌ها بالا می‌رود؟
نمی‌شود آینده را پیش‌بینی کرد ولی با این حال من می‌گویم بله ، باز هم رشد قیمت داریم.
چرا؟
به وضعیت اقتصاد کشور باز می‌گردد؛ به پول‌های سرگردان که مثل یک سم مهلک هستند. شما در همین یک سال گذشته ببینید این پول هر‌کجا چرخید مصیبت به پا کرد. در بازار طلا، ارز، بورس و یک بخشی از آن هم به سمت مسکن می‌آید. هر کجا این پول سرگردان رفت، هم تورم ایجاد می‌کند و هم مشکلات اقتصادی برای اجرا کننده و مصرف‌کننده به وجود می‌آورد.
آیا طرح مسکن ملی می‌تواند قیمت‌ها را کنترل کند؟
«طرح اقدام ملی مسکن» تقریبا همان مسکن‌مهر است با تفاوت‌هایی، ولی شالوده طرح همان است. اگر با این طرح مثبت‌تر و محکم‌تر برخورد شود، اثر‌گذاری خوبی خواهد داشت.
به نظر شما در دولت روحانی این طرح به مرحله بهره‌برداری می‌رسد؟
در این یک سال باقی‌مانده قطعا شدنی نیست، ولی امیدواریم دولت بعد هم با همین طرح مثبت برخورد کند و در ادامه همکاری کند تا بتوانید دو سه سال آینده حجمی‌از تولید مسکن را عرضه کنیم.
به نظر شما چه تعداد مسکن در این طرح ساخته خواهد شد؟
صحبت از 400 هزار واحد بود، ولی رئیس جمهور در گزارشی که به رهبر معظم انقلاب دادند، از 600 هزار واحد صحبت کردند. تخمین ما در حدود 200 تا 300 هزار واحد است. این مقدار تولید بخشی از مشکل کمبود مسکن را حل می‌کند.
کمبود؟
بله در شش سال گذشته مسکن چندانی تولید نشده است.
ما در آمار خانه‌های خالی می‌بینیم که تعداد زیادی خانه بدون سکنه وجود دارد. بهتر نیست به جای سرمایه‌گذاری روی ساخت‌و ساز، بازار را سامان دهیم؟
خیلی نمی‌توانیم روی خانه‌های خالی حساب کنیم.
چرا؟
اول اینکه بخش قابل توجهی از این خانه‌ها گران‌قیمت هستند، ولی آن قشری که مشکل مسکن دارند توان خرید بالایی ندارند. خانه یک میلیارد و دو میلیارد و سه میلیارد برای اقشار کم‌درآمد اصلا شدنی نیست. شاید بتوانند آن را اجاره کنند ولی خرید خیر. بخش دیگری از خانه‌های خالی هم دولتی هستند مانند مهمان‌سراها که اصلا قابلیت فروش ندارند. با وجود این، اگر تمام این خانه‌ها فروش بروند ما نیاز داریم سالانه 300 تا 400 هزار واحد بسازیم تا هم قیمت متعادل شود و هم مشکل اشتغال را حل کنیم.
بعضی از کارشناسان صحبت از عرضه سالانه یک میلیون واحد می‌کنند.
بله ولی من بعید می‌دانم در این شرایط شدنی باشد.
