به گزارش اصفهان زیبا؛ تخلف‌های مربوط به پیش‌فروش‌ها و ملک‌های قولنامه‌ای اصلی‌ترین تخلف‌های ملکی در اصفهان هستند. معامله‌های قولنامه‌ای، تخلف‌هایی همچون کلاهبرداری، جعل و زمین‌خواری را در بازار مسکن رواج داده است. براساس آخرین آماری که از سوی منصور نادری، مدیرکل ثبت‌اسناد و املاک استان اصفهان ارائه‌شده، حدود 80 درصد از دعاوی مطرح‌شده در مراکز دادگستری در حوزه ملکی مربوط به املاک قولنامه‌ای است.
ریسک اصلی معامله‌های قولنامه‌ای این است که ممکن است طرف معامله صاحب‌ملک نباشد. در قالب معامله‌های قولنامه‌ای امکان دست‌به‌دست و فروخته‌شدن یک ملک به چند نفر وجود دارد. برخی مالکان که فاقد سند رسمی برای ملکشان هستند، خانه خود را با قیمت پایین‌تری می‌فروشند و برخی خریداران نیز به دلیل قیمت پایین‌تر این املاک از معامله‌های قولنامه‌ای استقبال می‌کنند؛ غافل از اینکه این قبیل معامله‌ها منجر به افزایش پرونده‌های قضایی شده است.
طرفین قرارداد اطلاع ندارند
مسئول کمیسیون حل اختلاف اتحادیه مشاوران املاک اصفهان به «اصفهان‌زیبا» می‌گوید: تخلف‌ها و مشکلاتی که در بحث املاک مشاهده می‌شود، ناشی از عدم اطلاع طرفین قرارداد است. پیشنهاد این است افرادی که به دنبال خریدوفروش ملک هستند، به‌طور حتم باید از مشاوران ملکی و حقوقی استفاده کنند.
مهدی مرادی تصریح می‌کند: عمده‌ترین تخلف‌ها درخصوص پیش‌فروش‌هاست. با توجه به اینکه سرمایه مردم اندک است و می‌خواهند آورده‌شان را تبدیل به یک ملک کنند، ترغیب می‌شود که به سمت پیش‌فروش بروند؛ بنابراین به این سمت می‌روند که یک ملک را با پرداخت اولیه اندک و اقساط دوساله و سه‌ساله خریداری کنند که هیچ ماهیت و موجودیتی ندارد؛ درواقع صرفا یک برگه را خریداری می‌کنند؛ این درحالی است که باید مطمئن باشند که فروشنده معتبر و خوش‌نام است و مطلع باشند که با چه کسی معامله می‌کنند.مرادی خاطرنشان می‌کند: با توجه به اینکه هنوز بستر پیش‌فروش ملک به‌صورت تخصصی راه‌اندازی نشده است این کلاهبرداری ها بسیار محرز است.
او عنوان می‌کند: چک‌هایی به‌عنوان اقساط پرداخت می‌شود و تمام اقساط باید بابت اجرای پروژه باشد و تاریخ دقیق اجرای تعهدات در عقد پیش‌فروش داشته باشند. هرکدام از چک‌ها بابت پیشرفت بخشی از کارهای پروژه باشد و این باید به‌طور دقیق در چک‌ها قید شود و در قالب عرضه بیع نباید چک ها نوشته شود؛ ضمن اینکه شرایط تمام عقد پیش‌فروش باید در نظر گرفته شود.
فروش یک ملک به چندین نفر
مسئول کمیسیون حل اختلاف اتحادیه مشاوران املاک اصفهان بیان کرد: در پیش‌فروش‌ها یک مالک ملک را به چندین نفر فروخته است. یا شرایطی در قرارداد می‌گذارند؛ درباره پیش‌فروش‌ها، تأکید می‌شود که خریداران باید به تاریخ‌های دقیق اجرای تعهدات و نحوه پرداخت اقساط توجه کنند. همچنین، وجود یک سامانه تخصصی برای ثبت اطلاعات مربوط به پیش‌فروش‌ها و انتقال سندها ضروری است. مشکلاتی که در این زمینه پیش می‌آید، شامل فروش یک واحد به چند نفر و عدم شفافیت در قراردادهاست.
مرادی اذعان می‌کند: موضوع بعدی در بحث تخلف املاک به ملک‌های قولنامه‌ای اختصاص پیدا می‌کند. خریداران باید از وجود قولنامه‌های قبلی و صحت آن‌ها اطمینان حاصل کنند. ملک‌های قولنامه‌ای باید قولنامه‌های قبلی‌اش مشخص شود و تمام سلسله‌مراتب قولنامه‌ها موجود باشد؛ به رؤیت خریدار برسد و بعد از تمام تسویه‌حساب مدارک قبلی را دریافت کند.
او اذعان می‌کند: استفاده از سامانه‌های معتبر مانند سامانه کاتب برای ثبت معامله‌ها و جلوگیری از کلاهبرداری‌ها و تخلف‌ها ضروری است. در این راستا، اتحادیه‌ها نیز خدمات مشاوره‌ای ارائه می‌دهند که می‌تواند به خریداران کمک کند تا از مشکلات احتمالی جلوگیری کنند. خریداران باید از مشاوران املاک معتبر خریداری کنند. سامانه کاتب از تیرماه امسال فعال است؛ عقود مربوط به املاک اعم از بیع‌نامه و اجاره‌نامه و حتی پیش‌فروش (پس از اخذ شناسه در زمان دریافت پروانه ساختمان) می‌بایست در سامانه کاتب ثبت شود و اسناد صادره از سوم تیرماه سال ۴۰۳ به‌صورت اجباری و الزامی باید در سایت کاتب به ثبت برسد.مرادی تأکید کرد: لازم به ذکر است که ثبت عقود در سامانه کاتب توسط مشاوران املاک دارای جواز تخصصی قابل انجام است. امیدواریم که با پیشرفت این سامانه شاهد هیچ کلاهبرداری و خطایی در زمینه اموال غیرمنقول نباشیم.
سامانه کاتب چطور عمل می‌کند؟
ثبت رسمی معامله‌ها در «کاتب» به‌صورت خودکار بسیاری از دعاوی مربوط به اسناد قولنامه‌ای و مالکیت‌های نامشخص را کاهش می‌دهد؛ این سامانه با سامانه‌هایی نظیر ثبت‌احوال، کاداستر و شهرداری‌ها در ارتباط است و از این طریق امکان نظارت جامع‌تری را فراهم می‌آورد. «سامانه کاتب» یکی از سامانه‌های کلیدی و تحول‌ساز سازمان ثبت‌اسناد و املاک کشور، در راستای مدرن‌سازی خدمات ثبتی و بهبود فرایندهای ثبت رسمی معامله‌ها طراحی و راه‌اندازی شده است. این سامانه با هدف ارتقای شفافیت، تسریع در ثبت معامله‌ها و کاهش اختلاف‌های حقوقی، بستری الکترونیکی و هوشمند را برای انجام امور ثبتی به‌ویژه در حوزه اموال غیرمنقول فراهم کرده است.
راه‌اندازی سامانه کاتب، گامی استراتژیک در اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معامله‌های اموال غیرمنقول محسوب می‌شود. این قانون که با هدف مقابله با معامله‌های غیررسمی و اسناد عادی تصویب‌شده، تأکید دارد که تمامی نقل‌وانتقالات اموال غیرمنقول باید در دفاتر اسناد رسمی ثبت شوند تا از بروز دعاوی حقوقی، جعل اسناد و مشکلات ناشی از ابهام در مالکیت جلوگیری شود.
