به گزارش اصفهان زیبا؛ مسکن ازجمله نیازهای اولیه‌ای است که تأمین آن در دولت‌های مختلف براساس راهکارهای متفاوتی پیگیری شده است. در دولت چهاردهم ازجمله راهکارها برای حمایت از مستأجران تعیین سقف اجاره‌بها براساس شرایط هر استان است.
در همین راستا، فرزانه صادق، وزیر راه و شهرسازی، با اشاره به مصوبه جدید شورای عالی مسکن در خصوص درصد افزایش اجاره‌بها، بیان کرد: در گذشته درصد افزایش اجاره‌بها به‌صورت دستوری و برای کل کشور تعیین می‌شد.
به‌گونه‌ای که سقف افزایش اجاره ۲۰ یا ۲۵ درصد در نظر گرفته و برای سراسر کشور ابلاغ می‌شد؛ اما با توجه به شرایط متفاوت استان‌ها، پیشنهاد شد درصد نرخ اجاره‌بها به‌صورت استانی تعیین شود.
در برخی استان‌ها نرخ اجاره‌بها بسیار کمتر از ۲۰ یا ۲۵درصد افزایش یافته است؛ بنابراین تعیین یک نرخ ثابت برای کل کشور قابل‌قبول نیست؛ بر این اساس، مقرر شد سقف مجاز افزایش اجاره‌بها به تفکیک هر استان، در شورای مسکن استان‌ها و با توجه به نرخ تورم منطقه‌ای تعیین‌شده، به تأیید استاندار برسد و ابلاغ شود.
جدای از تعیین سقف اجاره‌بها و اعمال قوانین سخت‌گیرانه، دولت برخی از مشوق‌ها برای موجرانی را که به سقف اجاره‌بها پایبند هستند، پیش‌بینی کرده است؛ آن‌گونه که وزیر راه و شهرسازی بیان کرده این مشوق‌ها شامل اعطای تسهیلات برای تعمیر و آماده‌سازی واحدهای استیجاری است.
استان اصفهان ازجمله استان‌هایی است که با دارابودن جمعیت شش‌میلیون‌نفری به پیاده‌سازی دستورالعمل‌ها و یک‌سری قوانین برای بهبود بازار اجاره مسکن نیاز دارد.
ازهمین‌رو «اصفهان‌زیبا» ضمن مصاحبه با مهدی شاکران، کارشناس مسکن، سعی کرد اثربخشی مصوبه جدید دولت و مصوبه‌هایی از این دست را موردبررسی قرار دهد که در ادامه مشروح این مصاحبه را می‌خوانید.
به‌عنوان پرسش اول، تعیین سقف برای اجاره‌بها به‌صورت استانی را چگونه ارزیابی می‌کنید؟ چنین سیاستی برای استان‌هایی مانند استان اصفهان چه مزیت‌هایی می‌تواند داشته باشد؟
به نظر من نکته مثبت یا ویژگی خاصی در تعیین استانی اجاره‌بها وجود ندارد؛ چراکه طبیعتا تاکنون نیز اجاره‌بهاها به‌صورت منطقه‌ای تعیین می‌شده است.
یعنی شما در یک شهر هم نمی‌توانید برای دو منطقه اجاره‌بهایی یکسان در نظر بگیرید؛ حتی برای دو ملک هم نمی‌توان مشابه هم اجاره‌بها تعیین کرد؛ چه برسد به یک استان که شهرهای متعددی دارد و هر کدام مناطق مختلف و کیفیت ساخت متفاوت دارند.
همچنین وضعیت‌های منطقه‌ای یا محله‌ای مشابهی ندارند؛ به همین دلیل مشخص نیست چه سازوکاری بتوان اندیشید و اجرا کرد که اجاره‌بهای معینی تعیین کرد.
به نظر می‌رسد هر سازوکاری هم که برای این امر انجام شود، تقریبا سازوکار شکست‌خورده‌ای می‌شود و به‌طورکلی چنین امکانی وجود ندارد.
ارزیابی شما در خصوص سیاست‌های دولت‌ها درزمینه کنترل اجاره‌بها در سال‌های اخیر چطور بوده است؟
تقریبا سیاست‌هایی که دولت برای تعیین سقف اجاره‌بها، میزان افزایش، سقف افزایش و این دست موضوع‌ها اندیشیده، بالای ۹۰درصد به شکست منجر شده است؛ به خاطر اینکه بازار از این سیاست‌ها به هیچ وجه تبعیت نمی‌کند و دولت نیز ابزاری برای کنترل و نظارت ندارد.
صرفا مانند این است که یک قانون را تعیین کنیم و بعدا ابزاری برای کنترل این قانون نداشته باشیم و اصلا قانون، قابلیت کنترل و نظارت نداشته باشد.
این تقریبا یک جور رفع تکلیف است که دولت هر سال اعلام می‌کند؛ مثلا نظر من این است که این مقدار درصد افزایش اجاره‌بها باشد؛ ولی در بازار و در عمل این‌گونه نیست.همان طور که در ابتدای صحبتم اشاره کردم، اجاره‌بها تابع عوامل بسیار متعدد است که تغییر آن نیز طبق همین عوامل اتفاق می‌افتد و آنچه دولت در بازار اجاره انجام داده، تقریبا از نوع سیاست‌هایی بوده است که تاکنون نتوانسته موفقیت محسوسی داشته باشد.
راهکار منطقی برای سامان‌بخشی به بازار اجاره‌بها را چه می دانید؟
به نظر من هیچ‌گونه تعیین‌سقفی نمی‌توان برای بحث اجاره‌بها اعلام کرد و همان‌طور که گفتم، دولت هم هر تلاشی در این زمینه انجام بدهد، منجر به شکست خواهد شد؛ به خاطر اینکه اجاره‌بها تابع عوامل متعدد و بسیار زیاد است. یک جمع‌بندی از عرضه و تقاضا می‌تواند اجاره‌بهایی را برای منطقه‌ای تعیین کند.
بعضا این نیست که همیشه مثلا موجرها بخواهند به مستأجرها اجاره‌بهای بالاتری را پیشنهاد دهند یا فشار بیاورند.
گاهی خیلی از مستأجرها هم به نفعشان است که به خاطر اینکه پولشان را ببرند در یک ملکی سرمایه‌گذاری کنند و بخرند، اقدام به اجاره یک ملک کنند؛ به همین دلیل، برای این دسته از مستأجران، اجاره با مبالغ بالاتر صرفه اقتصادی هم دارد؛ زیرا از بابت سرمایه‌گذاری هزینه ملک در دیگر حوزه‌های اقتصادی درآمد بیشتری دارد.
در کل، نکته‌ای که هست و من در مصاحبه‌های قبلی هم سالیان گذشته گفته‌ام، سیاست‌های کلان اقتصادی اگر اصلاح شود، مسئله اجاره‌بها به تبع آن اصلاح خواهد شد؛ به خاطر اینکه اجاره‌بها برای بسیاری از موجرها، محل درآمد است.
هر موجر محل درآمدش را با مصارفش می‌سنجد؛ وقتی هزینه‌های مصرفش بالا رفته باشد، طبیعتا او هم میزان درآمد خودش را که از مستأجر می‌گیرد، بالاتر می‌برد.
نمی‌توان به یک موجر هزینه‌های مثلا تورمی ۵۰درصد را تحمیل کرد و بعد از آن به‌صورت دستوری فشار آورد که بیشتر از ۲۰درصد حق ندارید اجاره‌بها را اضافه کنید. طبیعتا این اتفاق نمی‌افتد.
از طرف دیگر، به‌هرحال برای مردم ما و مخصوصا مردم اصفهان یک‌سری مسائل شرعی و اخلاقی حائز اهمیت است؛ مثلا در مکانی که زندگی می‌کنند، صاحب ملک از آن‌ها راضی باشد.
این‌گونه مسائل برای مردم شهر اصفهان مهم است؛ لذا همیشه سعی می‌کنند تا جایی که بتوانند رضایت صاحب ملک را جلب کنند و عموما درنهایت به عددهای بالاتری مجبور می‌شوند رضایت دهند؛ لذا در کل وقتی نتوانید سیاست‌های کلان تأمین مسکن، سیاست‌های کنترل تورمی و سیاست‌های مختلف را تنظیم کنید و بخواهید به‌صورت موردی یا جزیره‌ای دست روی نقطه‌ای مانند اجاره‌بها بگذارید، عملا موفقیتی نخواهید داشت.
درنهایت، کنترل قیمت اجاره‌بها در اختیار دولت نیست؛ دولت نهایتا می‌تواند قیمت یک کالایی را کنترل کند که در اختیار خودش باشد؛ اما این موضوع در اختیار دولت نیست و دست مردم است؛ سیاست‌های حکومتی هم روی آن تأثیری ندارد و عملا این‌گونه قوانین در حد حرف باقی می‌ماند و آن چیزی می‌شود که می‌بینیم در سالیان اخیر اتفاق افتاده است؛ لذا راه‌حل همان‌گونه که گفته شد، اصلاح شرایط اقتصاد کلان کشور است.
امسال تورم بازار اجاره‌بها را در اصفهان چطور ارزیابی می‌کنید؟
با توجه به شاخص‌های تورمی که اتفاق افتاده است و تغییر قیمت‌هایی که در نرخ دستمزدها و نرخ ارز و تورم جاری برای کشور مشاهده می‌کنیم و همچنین با توجه به کاهش میزان ساخت مسکن در سال گذشته، می‌توان بیان کرد که به‌طورکلی از برنامه تأمین مسکن عقب بوده و برنامه عملیاتی‌شده جواب‌گوی تقاضا نیست.
لذا تقاضا برای بازار اجاره بالاست. هرچند شاهد افزایش قیمت در بازار مسکن نبودیم و تقریبا دو سالی است که شاهد رکود بازار مسکن بوده‌ایم، در بازار اجاره‌بها به علت وجود تقاضا قیمت‌ها رشد خواهد کرد.
پیش‌بینی من افزایش بین ۳۵ تا ۵۰درصدی اجاره‌بها برای قسمت‌های مختلف شهر است.
