جهانگیری در گفت‌وگویی اختصاصی با اصفهان‌زیبا از دلایل رشد قیمت مسکن در سال‌های گذشته گفت و از مجلس و دولت خواست برای بازار اجاره‌بها قانون تصویب کنند.
فصل تابستان تمام شد. بازار مسکن را در این مدت چگونه ارزیابی می‌کنید؟
متأسفانه بازار مسکن طی سال‌های گذشته درگیر تلاطم بیش‌ازحد قیمت‌ها بود و همین مسئله باعث رکود تورمی شد.
قیمت‌ها نسبت به سه سال قبل از زمین تا آسمان تغییر کرده‌اند.
بازهم متأسفانه در بعضی از مناطق شهر تا چند صد درصد افزایش قیمت داشته‌ایم.
این افزایش قیمت بیشتر در چه سال‌هایی اتفاق افتاد؟
در طول یکی دو ســال گـذشــتـه و به‌خصوص یک سال پایانی یـعـنـی نیمه دوم سال 99 نسبت به نیمه اول جهشی عجیب‌غریب را شاهد بودیم و نیمه اول سال 99 نیز نسبت به نیمه دوم سال 98 قیمت‌ها افزایش پیدا کرد.
برخی این افزایش قیمت‌ها را متأثر از نوسان‌های ارزی می‌دانند.
ما دو عامل مهم و تأثیرگذار در افزایش قیمت مسکن داشتیم. عامل اول کاهش ارزش پول ملی و عامل دوم کاهش ساخت‌وسازها بود.
کاهش ارزش پول ملی چقدر تأثیرگذار بود؟
ارزش پول ملی در این سال‌ها خیلی غیرمنطقی کاهش پیدا کرد و همین مسئله بـاعـث شـد تا هـر کـسـی هر سرمایه‌ای دارد به کالا تبدیل کند تا ارزش آن حفظ شود. افراد برای اینکه ارزش سرمایه خود را حفظ کنند وارد بازارهای جذابی مثل سکه، طلا، ارز، خودرو، مسکن و امثال آن شدند. همین مسئله با افزایش سنگین قیمت مسکن همراه بود.
به نظر شما کاهش ارزش پول ملی با رشد قیمت مسکن متناسب بود؟
کاهش ارزش پول ملی جدا از مسکن در تمام بخش‌ها اثرگذار بود. قیمت مصالح ساختمانی تا چند صددرصد افزایش پیدا کرد و هزینه‌های تمام‌شده ساختمان مانند عوارض و مجوزهای بخش‌های مختلف نیز به همین نسبت بالا رفت تا به دنبال آن قیمت مسکن به طرز عجیبی افزایش پیدا کند.
عامل دوم موردنظر شما کاهش ساخت‌وسازها بود؟
بله. موضوع دوم بعد از کاهش ارزش پول ملی در رشد بی‌رویه قیمت مسکن، عدم تعادل بین عرضه و تقاضاست.
تقاضا چقدر کمتر از عرضه بود؟
طی یک دهه گذشته ما به انــدازه 30تا 40 درصد از نیازمان بیشتر مسکن تولید نکردیم. ما به‌صورت میانگین سالانه به یک میلیون واحـد مسکن نیاز داشتیم؛ ولی متـأسفـانـه چه در بخش خصوصی و چه در بخش دولتی همتی نشد. این دو عامل باعث رشد این‌چنینی قیمت مسکن در این سال‌ها بود. تا خانه 200 میلیونی، 300 میلیونی و 500 میلیونی در یک‌زمان کوتاه بشود دو میلیارد، سه میلیارد یا پنج میلیارد تومان!
در حاشیه شهر اصفهان نیز قیمت‌ها رشد سنگینی داشت.
بله. واحد آپارتمان در حاشیه شهر از متری دو تا سه میلیون تومان به 10 تا 15 میلیون و حتی 20 میلیون تومان رسیده است. من فکر نمی‌کنم امروز حاشیه شهر آپارتمان نوساز کمتر از متری 10تا 15 میلیون تومان پیدا کنید و این مسئله یک فاجعه است.
در بازار تابستان امسال رهن و اجاره ملک چند مرتبه افزایش پیدا کرد.
رشد قیمت مسکن دلیلی شد تا رهن و اجاره‌ها نیز به دنبال آن افزایش پیدا کند. برای مثال خانه شما 200 میلیون تومان می‌ارزید و رهن و اجاره آن 20 میلیون ماهی 500 هزار تومان بود؛ ولی حالا خانه دو میلیارد تومان می‌ارزد!
مسئولان عقیده دارند برای کنترل بازار اجاره‌بها باید به مالک فشار بیاوریم تا قیمت‌ها را بالا نبرند.
ما نمی‌توانیم به مالک بگوییم رهن و اجاره‌ات را افزایش نده. خیلی از آن‌ها از همین رهن و اجاره امرارمعاش می‌کنند. برای مثال یک خانواده را در نظر بگیرید که عروس و داماد دارد، پدر خانواده بازنشسته است و یک واحد خانه‌اش را اجاره داده تا کمک‌خرجش باشد. وقتی هزینه‌های زندگی افزایش پیدا می‌کند این خانواده نیز برای امرارمعاش رهن و اجاره بالاتری می‌گیرد، این درآمــد آن‌هـاســـت و افراد زیـــادی راه درآمــد دیگری ندارند.
مصوبه ستاد کرونا در سال جاری چه تأثیری بر بازار اجاره‌بها داشت؟
این مصوبه به ما کمک کرد تا مستأجران با 20درصد افزایش در همان خانه قبلی بمانند. گاهی برای مستأجر و مالک چالش‌زا بود؛ ولی این مصوبه سوپاپ اطمینانی برای بازار مسکن بود.
راه علاج مشکلات بازار مسکن را چه می‌دانید؟
راه علاج همان است که آقای رئیسی قول داده‌اند: «ساخت سالانه یک‌میلیون واحد مسکن.»
به نظر شما چنین ساخت‌وساز انبوهی شدنی است؟
کار سختی است؛ ولی آقای رئیسی حتما عوامل اقتصادی برای ایجاد چنین جهشی در تولید مسکن را دارد که قول ساخت یک میلیون واحد مسکن را می‌دهد.
برای بازار اجاره‌بها چه پیشنهادی دارید؟
موضوع رهن و اجاره به قانون نیاز دارد. مجلس با دولت باید قبل از شروع فصل رهن و اجاره یعنی از اول خرداد هرسال سقفی را برای افزایش رهن و اجاره‌ها مشخص کند. یعنی ما هرسال به یک ابلاغیه با ضمانت قوه قضاییه نیاز داریم تا نوسان‌های رهن و اجاره کنترل شود.
برای اجرای چنین طرحی به یک بانک اطلاعاتی کامل از املاک اجاره‌ای شهر نیاز داریم.
زیرساخت این طرح در اصناف و اتحادیه مشاوران املاک فراهم است. ما در قول‌نامه‌ها سوابق رهن و اجاره املاک در طول سال‌های گذشته را داریم. برای مثال شما هر خانه‌ای پسندیدی میدانی قرارداد سال قبل چقدر بود و امسال بر اساس ابلاغیه دولت باید 20درصد به آن اضافه شود نه بیشتر. در این صورت باید برای مواردی که مستأجر و مالک اختلاف‌نظر دارند نیز شرایطی در نظر گرفته شود.
افزایش ساخت‌وسازها به‌تنهایی تأثیری بر کنترل قیمت‌ها دارند؟
مسئولان و مدیران برای سال‌های آینده باید خیلی سفت از ارزش پول ملی دفاع کند. این شرایط اصلا خوب نیست.
برخی وعده ارزانی در بازار مسکن می‌دهند.
زندگی کل کشور و اقتصاد ما با شرایط فعلی شکل گرفته است. ما نمی‌توانیم به دلار 3 یا 10 هزار تومانی برگردیم. حالا شاید اگر مدیریت قوی وجود داشته باشد دلار 30 هزار تومانی شد 25 هزار تومان یا دلار 25 هزار تومانی شد 20 هزار تومان ولی آیا دلار سه هزار تومانی ممکن است؟
یعنی مسکن ارزان نمی‌شود؟
ما در این چند دهه تابه‌حال به عقب برگشته‌ایم؟ بارهـا ســکــون، افــزایــش بی‌رویه قیمت‌ها و در مقاطع مختلف رکود داشته‌ایم. شاید رکود و کاهش تقاضا با کاهش چنددرصدی قیمت‌ها همراه باشد؛ ولی اینکه فکر کنیم با تدابیر دولت خانه در یک منطقه از متری 20 میلیون تومان به متری 10 میلیون تومان برسد من بعید می‌دانم. ما می‌توانیم با مدیریت درست تدابیری بیندیشیم تا افزایش هیجانی قیمت‌ها کنترل شود.
