به گزارش اصفهان زیبا؛ امسال فصل کوچ و جابه‌جایی‌ها با شروع جنگ ایران و اسرائیل همزمان شد و بسیاری از مستأجران و موجران در اصفهان ترجیح دادند قراردادهای قبلی را بدون مراجعه به بنگاه، با تفاهم و تعامل تمدید کنند؛ تصمیمی که نه از روی اجبار، بلکه با درک متقابل از شرایط گرفته شد و باید آن را به چشم یک همدلی اجتماعی نادر دید. اما حالا با شروع روند معامله‌ها فعالان بازار می‌گویند مستاجران اصفهانی در فصل جابه جایی‌ها با شنیدن قیمت رهن و اجاره به ناچار درحال کوچ به مناطق پایین شهر هستند.
اکنون که فضا دوباره به وضعیت عادی بازگشته، بازار اجاره نیز به جریان افتاده و این بار، چشمان زیادی به اجرای «طرح ساماندهی بازار اجاره‌بها» دوخته شده است؛ طرحی که باهدف کنترل روند افزایشی اجاره و حمایت از مستأجران تدوین شده و محورهایی مانند تعیین سقف افزایش اجاره، نظارت بر قیمت‌ها، مشوق‌های مالیاتی برای موجران و ساماندهی پلتفرم‌های آنلاین را شامل می‌شود. اما پرسش اصلی اینجاست: این قانون چقدر عملیاتی شده؟ آیا توانسته باری از دوش مستأجران بردارد یا تنها در حد حرف باقی‌مانده است؟
در ادامه این گزارش، به وضعیت فعلی بازار رهن و اجاره در اصفهان می‌پردازیم و تلاش می‌کنیم تأثیر واقعی سیاست‌ها و شرایط اخیر را در زندگی روزمره مردم بررسی کنیم.
بازار اجاره در محله‌های اصفهان
در گفت‌وگو با برخی مشاوران املاک فعال در سطح شهر اصفهان، تصویر روشن‌تری از شرایط بازار اجاره در تیرماه امسال به دست می‌آید. علی رضوانی، مشاور املاک باسابقه در محله خانه اصفهان که بیش از ۱۵ سال در این حوزه فعالیت دارد، می‌گوید: «امسال بازار رهن و اجاره تقریباً شبیه سال‌های گذشته است. برخلاف تصور عمومی، میزان افزایش اجاره‌ها به‌شدت پارسال نیست. سال گذشته عملاً سال جهش بود؛ درست مثل بازار مسکن که هر چند سال یک‌بار یک پرش شدید در قیمت را تجربه می‌کند و بعدش آرام‌تر می‌شود، بازار اجاره هم همین الگو را دارد.»
بااین‌حال رضوانی تأکید می‌کند که همین افزایش‌های به‌ظاهر ملایم هم برای بسیاری از خانواده‌ها قابل‌تحمل نبوده: «متأسفانه حتی این رشد کمتر هم با سطح درآمد مردم هماهنگ نیست. خیلی از مستأجرها که سال‌های قبل در مناطق مرکزی یا شمالی شهر ساکن بودند، امسال مجبور شدند به محله‌های جنوبی‌تر و پایین‌تر نقل‌مکان کنند تا بتوانند اجاره‌شان را مدیریت کنند»
مشاهدات املاکی‌ها در نقاط مختلف شهر نیز مؤید همین روند است: کاهش قدرت انتخاب مستأجران، کوچ اجباری به مناطق ارزان‌تر، و تمایل بیشتر به تمدید قرارداد به‌جای جابه‌جایی. همه اینها در کنار هم تصویری نه‌چندان امیدوارکننده از توازن بازار ارائه می‌دهند؛ بازاری که حتی در سالی با تورم نسبتاً کنترل‌شده، همچنان برای بسیاری از خانوارها سنگین و نگران‌کننده است.
مبلغ اجاره از خواجو تا خانه اصفهان
در محله خواجو، یکی از مناطق بالای شهر اصفهان که معمولاً نرخ اجاره در آن بالاتر از متوسط شهر است، روایت مشاوران املاک از شرایط این روزهای بازار وجه دیگری دارد. حمید سجادی، مشاور املاک در این منطقه، به نکته‌ای جالب اشاره می‌کند: «در ایام جنگ، خیلی‌ها قراردادهایشان را بدون سروصدا و با توافق تمدید کردند. مردم واقعاً با هم راه آمدند. نه فقط از روی ترس یا نگرانی، بلکه به‌خاطر اینکه همه می‌دانستند الان وقت جابه‌جایی و دعوا نیست».
اما با بازگشت شرایط به حالت عادی، روند معاملات نیز ازسرگرفته شده، هرچند به گفته سجادی، چالش‌ها همچنان پابرجاست. او معتقد است قانون‌هایی مثل طرح ساماندهی اجاره‌بها در عمل کمتر دیده می‌شوند: «قانون هست، حرفش هم زیاد زده می‌شود، ولی واقعیت بازار یک چیز دیگری است. مردم بالاخره مجبورند قرارداد ببندند، مستأجر خانه می‌خواهد، موجر هم باید اجاره بدهد و این اتفاق می‌افتد، حتی اگر قیمت‌ها بالا باشد».
او همچنین تأکید می‌کند که تورم، به‌ویژه در یکی دو سال اخیر، باعث شده مستأجرانی که قبلاً توان سکونت در محله‌هایی مثل خواجو را داشتند، حالا ناچار به مهاجرت به محله‌های پایین‌تر شهر شوند. بااین‌حال، سجادی می‌گوید: «بازار همچنان فعال است چون مردم ناچار به اجاره‌کردن هستند. حتی اگر جابه‌جا بشوند، معامله انجام می‌شود. این یک نیاز است، نه انتخاب».
مصوبات دستوری بدون ضمانت اجرایی
سید مهدی حجازی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک اصفهان، در گفت‌وگو با اصفهان زیبا با اشاره به جلسات اخیر با مسئولان استانی از جمله استاندار اصفهان، تأکید می‌کند که تجربه سال‌های اخیر به‌ویژه پس از دوران کرونا نشان داده است، راهکارهای دستوری و بخشنامه‌ای در حوزه رهن و اجاره، تأثیر عملیاتی قابل‌توجهی در ساماندهی بازار نداشته‌اند.
وی با رد برخی ادعاها در خصوص رکود تورمی شدید در بخش اجاره، می‌گوید: «اینکه در برخی محافل مطرح می‌شود بازار اجاره با رکود تورمی شدیدتری نسبت به سایر بخش‌ها مواجه شده، ادعایی بدون پشتوانه آماری دقیق است. برای تحلیل درست، لازم است داده‌های موجود به‌صورت علمی و کارشناسی بررسی شود تا مشخص شود دلیل اصلی افزایش اجاره‌بها
چیست.»
حجازی معتقد است که عوامل متعددی در تعیین نرخ اجاره نقش دارند و صرفاً عرضه و تقاضا تعیین‌کننده نیست: «افزایش قیمت مصالح ساختمانی، بالارفتن هزینه انشعابات و همچنین افت توان ساخت‌وساز، همه در افزایش فشار بر بازار اجاره مؤثر بوده‌اند.»
وی درباره معیارهای عرفی بازار هم توضیح داد: «به طور سنتی و بر اساس نظر کارشناسی، میزان رهن و اجاره معمولاً بین یک‌پنجم تا یک‌هشتم ارزش ملک در نظر گرفته می‌شود. اما این نسبت هم با نوسان بازار مسکن تغییر می‌کند.»
در بخش دیگری از گفت‌وگو، رئیس اتحادیه املاک به مصوبه اخیر دولت در خصوص تعیین سقف افزایش اجاره‌بها (صفر تا ۲۵ درصد نسبت به سال گذشته) اشاره کرده و می‌گوید: «این مصوبه در عمل چندان رعایت نمی‌شود؛ چون ضمانت اجرایی ندارد. تا زمانی که این مصوبه از سوی قوه قضاییه به رسمیت شناخته نشود و دستور تخلیه در صورت پایبندی موجر به سقف ۲۵ درصدی صادر نشود، نمی‌توان از مردم انتظار رعایت گسترده داشت.»
وی همچنین بر اهمیت مشوق‌های مالیاتی برای مالکان قانون‌مدار تأکید می‌کند: «اگر دولت واقعاً می‌خواهد مردم پایبند به این سقف‌ها باشند، باید برای کسانی که رعایت می‌کنند، بسته‌های حمایتی و معافیت‌های مالیاتی در نظر بگیرد. فقط درصورتی‌که همه بخش‌های این پازل با هم اجرا شوند، می‌توان انتظار تأثیر مثبت داشت. در غیر این صورت، صرفاً تعیین سقف برای مردم بدون ارائه ابزار اجرایی و حمایتی، نتیجه‌ای نخواهد داشت.»
هزینه‌های بی‌صدا، تصمیم‌های اجباری
در نهایت، تجربه امسال نیز بار دیگر نشان داد که خط‌کشی برای مردم و صدور مصوبات دستوری بدون ابزارهای اجرایی، در بازار پیچیده و انسانی اجاره مسکن راه‌گشا نیست. نسخه‌هایی که سال‌های گذشته بارهاوبارها پیچیده شده‌اند؛ از سقف گذاری گرفته تا ممنوعیت افزایش اجاره نه‌تنها نتوانسته‌اند مانع رشد قیمت‌ها شوند، بلکه باعث بی‌اعتمادی به بدنه سیاست‌گذاری نیز شده‌اند.
واقعیت این است که نه موجرها مقصرند، نه مستأجرها طلبکار. آنچه در این میان نقش اصلی را بازی می‌کند، هزینه‌های فزاینده زندگی و ساخت‌وساز است؛ از قیمت مصالح و زمین گرفته تا مالیات‌ها و نرخ خدمات شهری. در چنین شرایطی، خانوارها برای تطبیق با واقعیت بازار، به جابه‌جایی در سطح شهر، کاهش متراژ، یا حتی تغییر سبک زندگی روی می‌آورند.
یکی از مهم‌ترین ابزارهایی که می‌تواند فشار روانی و اقتصادی را تا حدی کاهش دهد، وام ودیعه مسکن است؛ طرحی که سال‌هاست وعده‌اش داده می‌شود؛ اما در عمل برای بسیاری از مردم، تنها در حد فرم و سامانه باقی‌مانده است. تسهیل دسترسی به این وام، ساده‌سازی مراحل دریافت و هدف‌گیری دقیق‌تر گروه‌های نیازمند، می‌تواند حداقل بخشی از این بار را جبران کند.
بااین‌حال، نباید از آنچه در دل مردم جریان دارد غافل شد. در روزهای سخت و بحرانی، این رفتارهای انسانی و توافق‌های بی‌واسطه میان مستأجر و موجر است که بازار را از تنش دور می‌کند. شاید قانون به‌سختی اجرا شود، اما هنوز هم «هوای هم را داشتن» یکی از معدود دارایی‌هایی‌ست که در این بازار باقی مانده است.
