به گزارش اصفهان زیبا؛ یکی از مصادیق تحقق عملیاتی شعار امسال بسترسازی برای بهبود سرمایهگذاری در حوزه شهری است. هرچند نهادها و سازمانهای مختلفی در این حوزه تأثیرگذارند؛ ولی شاید بتوان گفت که نهاد شهرداری بهعنوان متولی مدیریت شهری یک نهاد کلیدی و بهنوعی موتور محرک سرمایهگذاری در حوزه شهری به شمار میآید.
ایجاد یک ساختار مناسب در شهرداریها برای توسعه سرمایهگذاری در حوزه شهری، بهخصوص در شهری همچون اصفهان که با دارابودن ظرفیتهای گردشگری و صنعتی مستعد سرمایهگذاری داخلی و خارجی است، میتواند موجب تحول در اقتصاد شهری و افزایش قابلتوجه کیک اقتصاد اصفهان شود.
آنچه در ادامه میخوانید الزاماتی است که در خصوص توسعه سرمایهگذاری شهری در هر شهر ازجمله اصفهان میبایست پیگیری شود.
مدل مطلوب توسعه سرمایهگذاری شهری
مدل مطلوب توسعه سرمایهگذاری شهری با قالب مدل یک، چهار، هفت ارائه میشود. یک یعنی اتمسفرسازی مثبت برای فعالیتهای بخش خصوصی و سرمایهگذاری در شهرداریها و دستگاههای اجرایی؛ چه درونسازمانی و چه برونسازمانی. اتمسفرسازی مثبت بهطور خلاصه یعنی اینکه تمامی دستگاههای امنیتی، قضایی، نظارتی و مدیریتی استان از فعالیتهای سرمایهگذاری حمایت کنند.
در برخی از استانها برای حمایت از سرمایهگذاری، میثاقنامهای به نام میثاقنامه سرمایهگذاری با امضای استاندار، دادگستری، مجمع نمایندگان استان و… تهیه و در تمامی ادارات نصب شده است.
البته این حمایت باید بهصورت عملی هم انجام شود. همچنین برخی نهادها با برگزاری همایش سعی در بهبود وضعیت سرمایهگذاری دارند که البته این همایشها هم باید قابلیت اجرایی داشته باشند و اتمسفر مثبت برای فعالیتهای سرمایهگذاری به وجود آورد.
چندین سال است که در دستگاههای اجرایی و شهرداریها بهطور عمده رویکرد عمومی، پیمانکاری است؛ یعنی با درآمد خود شهرداریها و دستگاههای اجرایی فعالیتهایی بهصورت عمرانی و پیمانکاری انجام می شود؛ درحالیکه باید از طریق بخش خصوصی و منابع دیگر سرمایهگذاری برای پروژههای شهری چنین اموری پیگیری شود.
تغییر این رویکرد مستلزم آن است که ابتدا فرهنگسازی شده و فضای لازم برای این امر مهم به وجود آید.
چهار ریل فرایند مدلی یک، چهار، هفت
چهار عبارت است از چهار ریل که شامل ریل قانونی، ریل ساختاری، ریل فرآیندی و ریل فرهنگی میشود.
در ریل قانونی قوانین لازم در حال حاضر موجود است و مشکل خاصی در این زمینه نیست؛ هرچند میتوان قوانین بهتری وضع کرد. در حوزه سرمایهگذاری شهری چهار قانون داریم که عبارتاند از: آییننامه موضوع ماده یک قانون درآمدهای پایدار، اصلاحیه این آییننامه، آییننامه تضمین معاملات دولتی، آییننامه تضامین مشارکت عمومیخصوصی.
یک مدیر سرمایهگذاری شهری باید این چهار آییننامه را همیشه به یاد داشته باشد؛ چراکه در هر پروژه بیشتر از صد بار باید به این آییننامهها مراجعه کند. ریل ساختاری به ساختارهای موردنیاز شهری میپردازد.
پیشنهاد میشود برای شهرداری مراکز استانها و کلانشهرها معاونت سرمایهگذاری ایجاد شود یا اینکه یک شرکت سرمایهگذاری با سهامداری صددرصدی شهرداری ایجاد شود. برای سایر شهرداریها مدیر سرمایهگذاری پیشنهاد میشود. برای شهرهای بالای دویستهزار نفر غیر از مدیریت سرمایهگذاری، شرکت سرمایهگذاری هم پیشنهاد میشود شهرهای زیر دویستهزار نفر فعلا در حد مدیریت سرمایهگذاری کافی است.
در داخل این مدیریت سرمایهگذاری یا معاونت سرمایهگذاری بخشهایی مانند بخش تأمین مالی، بخش سرمایهگذاری داخلی، بخش سرمایهگذاری خارجی و… باید به وجود آورد. وظیفه بخش تأمین مالی این است که آموزشهای لازم را ببیند و پروژههای شهری را به درگاههای تأمین مالی بورس، فرابورس بانکها و…، چه داخلی و چه خارجی، متصل کند.
ریل فرایندی یعنی مشاوران باید فرآیندهای لازم را ترسیم کنند تا دقیقا بدانیم در مشارکت مدنی و… چه فرآیندی باید طی شود. این مراحل باید بهصورت مدون برای شهرداریها و دستگاههای اجرایی آموزش داده شود تا همه از این مراحل مطلع شوند. ریل فرهنگی عمدتا شامل موضوعات آموزشی میشود؛ چه درونسازمانی که شامل اعضای شهرداریها و مسئولان سرمایهگذاری میشود و چه برونسازمانی که شامل نهادهایی است که به پروژههای سرمایهگذاری شهری مرتبط هستند؛ چه در بخش خصوصی و چه در بخش دولتی.
هفت گام اجرایی مدل یک، چهار، هفت
بعدازاین چهار ریل در مدل یک، چهار، هفت، هفت گام اجرایی لازم است: گام اول مطالعات است که شامل پنج مطالعه و سند بالادستی میشود: سند چشمانداز بیستساله اقتصاد شهری یک شهر، استراتژیهای توسعه اقتصادی شهر، برندینگ شهری، مطالعات فرصتهای سرمایهگذاری و برنامه پنجساله اول اقتصادی شهردار.
گام دوم عبارت است از: تهیه بستههای مشارکتی.گام سوم از هفت گام اجرایی عبارت است از: اخذ مجوزهای لازم از مراجع ذیربط و ضمیمهکردن به بستههای مشارکتی، گام چهارم بازاریابی است که مفصل باید روی این گام بحث شود.
گام پنجم فراخوان، گام ششم قرارداد و گام هفتم نظارت مالی و فنی است. بدون این الزامات قطعا راه به خطا خواهد رفت و سرمایهگذار دچار مشکلات قانونی و قضایی و… خواهد شد.
خورشید تأمین مالی برای تأمین منابع سرمایهگذاری در پروژههای شهری
در رابطه با تأمین منابع سرمایهگذاریهای شهری تحقیقات زیادی انجامشده است و مدلهای مختلفی تدوین شده و نهایتا به مدل خورشید تأمین مالی رسیدهایم. خورشید تأمین مالی فعلا 188 اشعه دارد و هرچه جلوتر میرویم تعداد اشعهها بیشتر میشود.
۷۵درصد منابع تأمین مالی از طریق داخل و مابقی از منابع خارجی میتواند تأمین شود. شهرداریهایی که میخواهند برای پروژههای شهری از این منابع استفاده کنند، باید خورشید تأمین مالی به آنها آموزش داده شود.
چنانچه شهرداریها در هرسال یک یا دو اشعه از 188 اشعه را اجرایی کنند چندین برابر بودجه خودشان میتوانند تأمین منابع داشته باشند؛ بهطور مثال یک نمونه عبارت است از فرابورس.
در فرابورس هشت درگاه وجود دارد که میتوانیم برای پروژههای شهری از آنها جذب سرمایه کنیم مانند صندوق زمین و ساختمان، صندوقهای جسورانه، صندوقهای تأمین مالی جمعی و … .
(در وبسایت فرابورس بهطور کامل اساسنامهها، توضیحات و شرایط سرمایهگذاری آمده است.) بنابراین در ساختار شهرداری باید مدیریت تأمین مالی به وجود بیاید و مسئول و کارشناس مربوط آموزشهای لازم را در بورس ببیند و آشنایی داشته باشد که کدام پروژه شهری را باید به کدام درگاه وصل کرده و از اینجا تأمین منابع کند.
از دیگر درگاههای جذب سرمایههای بخش خصوصی میتوان به چارچوبهای مشارکت مدنی، بهرهبرداریهای موقت بیوتی (BUT)، بیو آل تی (BUTLT) و … اشاره کرد. نمونههای دیگر عبارت است از: بیمه، وقف، وامهای گردشگری و… . اخیرا سازمان شهرداریهای کشور کتابی با عنوان «اقتصاد شهری» منتشر کرده که در سال ۱۴۰۴ بین شهرداریهای کشور توزیع خواهد شد.
خورشید تأمین مالی بهطور مختصر در آن توضیح دادهشده، مباحث کاملتر آن نیز در حال تهیه است و در آینده انتشار خواهد یافت.
سهم کم بخش خصوصی از اقتصاد کشور؛ دولت صرفا نظارت کند
قسمتی از بخش خصوصی در حوزه مسکن فعال است که بخشهایی از آن در حوزه ساخت اماکن ورزشی فعالیت دارند و بخشی در حوزه گردشگری فعال است. هرکدام از این بخشها تخصص لازم خودشان را دارند؛ بنابراین ما باید بانک اطلاعاتمان را در همه بخشها و تخصصها کامل کنیم و افزایش دهیم و با آنها وارد مذاکره شویم. بخش خصوصی معمولا در دنیا و در طول تاریخ توانمندتر از بخش دولتی بوده است.
همچنین زمینهساز ایجاد اقتصاد آزاد در یک کشور بخش خصوصی است. باید امید داشت که مدل اقتصاد کشورمان هم یک روزی سیستم اقتصاد آزاد شود و بخش خصوصی بهراحتی بتواند در آن فعالیت کند.
در حال حاضر حدود 90 درصد از اقتصاد کشور در دست بخش دولتی یا خصولتی است و بخش خصوصی متصدی کمتر از 10درصد است و البته به این معنا نیست که منابع هم همینقدر توزیعشده. منابع بخش خصوصی که 10درصد اقتصاد کشور را در اختیار خودشان دارند، خیلی بیشتر از منابع موجود در بخش دولتی است. دولت صرفا بهصورت نظارتی کمتر از 10 درصد باید دخالت داشته باشد؛ مثلا در حوزههایی همچون زیرساختها، فرودگاهها، راهها و… ورود داشته باشد.
بنابراین حتما بخش خصوصی را باید ارج بنهیم و از منابع این بخش در پروژههای شهری استفاده کنیم. این منابع در چهار رده تقسیمبندی میشود: رده اول، بخش خصوصی بومی یعنی افراد همان شهر که توانمندی مالی دارند در پروژههای شهری سرمایهگذاری کنند.
رده دوم سرمایهگذاران داخلی، رده سوم ایرانیان مقیم خارج از کشور و نهایتا رده چهارم سرمایهگذاران خارجی که بهرهگیری از هرکدام الزامات خاص خودش را دارد.
اثرات سرمایهگذاری در پروژههای شهری
اتکا به سیستم سنتی عوارض بگیر شهرداری در دهههای قبلی برای اداره شهرها جواب میداد؛ ولی الان در این دهه چنین سیستمی قابلقبول نیست و با ساختار فعلی حتی نمیشود حقوق کارکنان را پرداخت کرد؛ بنابراین میبایست بهدنبال راهکارهای جایگزین بود.
سرمایهگذاری شهری تمام نواقص و نیازمندیهای شهری را میتواند پوشش دهد؛ بهعنوانمثال ممکن است 10 ورزشگاه یا سالن و زمین ورزشی وجود داشته باشد و به بیست مورد دیگر هم نیاز باشد.
این بیست مورد دیگر را بخش خصوصی با سرمایههای خودش بهراحتی میتواند ایجاد کند؛ البته اگر شرایط پروژهها بهگونهای باشد که سودآور باشند.
اگر تأمین منابع این پروژهها در دست شهرداریها باشد، ممکن است تأمین همان بیست سالن ورزشی که موردنیاز شهر است سالهای سال طول بکشد و حتی کلا تأسیس نشود؛ چون الزامات و محدودیتهای خودشان را دارند؛ از این رو سرمایهگذاری شهری میتواند عامل توسعه شهرهای کشورمان باشد؛ ولی سیستم سنتی بههیچعنوان نمیتواند در این دهه عامل توسعه شهرها باشد و حتی نگهداشت و بهرهبرداری وضع موجود راهم نمیتواند انجام دهد.
گذار به مدلهای جدید مدیریت شهری امتیاز خوب دیگری که دارد، آن است که میتوان بهواسطه شهرداریها سرمایههای همشهریان بومی یا همشهریانی را که در شهرها و کشورهای دیگر هستند جذب کرد.
این پولها برای پروژههای کارآفرینی و کسبوکار و … استفاده میشود و از شغلهای کاذب جلوگیری میشود که این نیز تأثیر مثبتی در اقتصاد و بالا آمدن ارزش پول ملی و توسعه کشورمان میتواند داشته باشد؛ از همین رو سرمایهگذاری شهری فقط آبادکردن شهر یا ایجاد چندپروژه در داخل شهر نیست.
هر پروژه شهری که ایجاد میشود، مثلا در بخش ساختمان، موجب فعالشدن 70 صنف دیگر میشود. بعضی از پروژهها موجب فعالشدن 100صنف میشوند.
هر گردشگری که وارد میشود موجب فعالشدن چند صنف میشود؛ بنابراین تأثیر مستقیم در اقتصاد شهری و اقتصاد کشور دارد و موجب توسعه منطقهای میشود؛ برای مثال اشتغالزایی، کارآفرینی، ثروتآفرینی، ایجاد کسبوکارها، حمایت از کسبوکارهای حاشیهای و اصلی، افزایش ارزش پول ملی و پیامدهای مثبت دیگر.
پژوهشگران این حوزه بیشتر از 50 نوع پیامد مثبت را که مستقیم بر اشتغال، تورم و ثروت آفرینی تأثیر دارد، برشمردند.
سرمایهگذاران بومی بهترند یا سرمایهگذاران خارجی؟
برای جذب سرمایهگذار ابتدا باید از سرمایهگذاران بومی شروع کنیم. مادامیکه نتوانیم سیستم و محیط خودمان را با بحثهای سرمایهگذاری بهروز کنیم و با سرمایهگذاران بومی که زبان و فرهنگ و سازوکار ما را بهتر میفهمند تعامل داشته باشیم، با سرمایهگذاران خارجی هم نمیتوانیم مشارکت کنیم.
اگر سرمایهگذاریهای داخلی به معنای واقعی سوددهی داشته باشد و پروژهها بهخوبی انجام شود، قطعا سرمایهگذاران سایر شهرها هم به شهر ما خواهند آمد و بهتبع آن، سرمایهگذاران خارجی هم به سرمایهگذاری در شهر ما علاقهمند خواهند شد.
جذبکردن سرمایهگذاران خارجی مستلزم این است که برای مثال تعدادی پروژههای پیمانکاری را به آنها بدهیم تا اجرا کنند تا از این رهگذر برای شهر تبلیغ شده و شرکتهای خارجی بهعنوان شریک سرمایهگذاری خارجی وارد کشور و شهرمان بشوند. روش دیگر، بهکارگیری مشاوران خارجی است.
شهرداری تهران سالانه نزدیک به 10هزار طرح مطالعاتی در بخشهای مختلف دارد که میتوان حدود 500 طرح را به شرکتهای خارجی واگذار کرد.
آشنایی شرکتهای خارجی با این طرحها و تعامل و رفتوآمد مداوم با آنها میتواند در جذب سرمایه خارجی و تأسیس شرکت در ایران توسط طرف خارجی مؤثر باشد.
مدل دیگر جذب سرمایهگذار خارجی، توسعه صنعت توریسم، برگزاری نمایشگاههای بینالمللی و رویدادهایی است که موجب جذب توریست خارجی میشود.
توریستی که در رویدادهای شهرمان شرکت میکند، ممکن است مدیرعامل شرکتی مثلا در آفریقا یا عضو هیئتمدیره شرکتی در اروپا یا هرجای دیگری باشد.
این آمدوشد توریست بازرگان به شهر، زمینهای است برای ورود سرمایهگذاران خارجی؛ بنابراین جذب سرمایه چندین مرحله دارد.
مرحله اول جذب سرمایهگذاران بومی، مرحله دوم جذب سرمایهگذاران ملی، مرحله سوم جذب ایرانیان مقیم خارج از کشور و مرحله چهارم جذب سرمایهگذاران خارجی.
جذب سرمایهگذاری خارجی به شکلهای مختلفی میتواند صورت گیرد: جذب توریست و بازرگان، جذب مشاوران خارجی، جذب پیمانکاران خارجی و جذب سرمایهگذاران خارجی.
