به گزارش اصفهان زیبا؛ اخبار نگرانکنندهای ازافت فشار آب در برخی مناطق اصفهان به گوش میرسد که به افرایش نگرانی شهروندان دامن زده است. این وضعیت میتواند بر بازار مسکن اثرات نامطلبوبی داشته باشد. به زعم برخی کارشناسان مسکن، این تأثیر بیشتر در مناطق شمالی و شمال شرق شهرو مناطقی با چالشهای زیرساختی مشاهده میشود. از این رو جذابیت این مناطق برای سکونت کاهش یافته است و متقاضیان به دنبال گزینههایی خارج از شهر، از جمله باغبهادران، چادگان، سامان، شهرضا یا حتی شهرهای شمالی کشور برای خرید یا سکونت موقت هستند.
بازار مسکن اصفهان این روزها درگیر یکی از عمیقترین رکودهای خود در سالهای اخیر است؛ رکودی که نتیجه ترکیبی از عوامل مختلفی چون افزایش شدید قیمتها، کاهش توان خرید اقشار متوسط و ضعیف، ناتوانی در اجرای مؤثر طرحهای حمایتی، افت فشار آب در برخی مناطق و نبود نظارت بر بازار اجاره است.
در این میان، فعالان بازار از توقف معاملات، خروج سازندگان، و بیاعتمادی گسترده بین موجر و مستأجر سخن میگویند. با تداوم این روند، به نظر میرسد بدون اصلاحات ساختاری و نظارت جدی، چشمانداز روشنی برای این بازار قابل تصور نیست.بدون شک وضعیت بازار مسکن یکی از مهمترین شاخصهای اقتصادی محسوب میشود.علاوه بر وضعیت خرید و فروش مسکن، بازار اجاره بها نیز از اهمیت بالایی برخوردار است.
کارشناسان بازار مسکن اصفهان از وقوع رکودی کم سابقه خبر میدهند؛ رکودی که رفع آن در گرو بهبود اقتصاد کلان و بهبود فضای اقتصادی استان و انعطاف بیشتر نهاد های ناظر است.افزایش سرسام آور اجاره بها از دیگر معضلات کنونی بازار مسکن اصفهان محسوب میشود، افزایشی که در موارد بسیاری سلیقهای اعمال شده و مستأجران را در فشار شدیدی برای اجاره مسکن مورد نیاز خود قرار میدهد.در کنار لزوم بهبود فضای اقتصاد کلان کشور، کارشناسان مجموعهای از اقدامات را برای بهبود فضای بازار مسکن اصفهان ضروری میدانند.
تأثیر افت فشار آب روی بازار مسکن
مهدی مرادی دبیر اتحادیه مشاوران املاک اصفهان در گفت و گو با «اصفهانزیبا» اذعان میکند: افت فشار آب در برخی از مناطق شهر اصفهان، بهویژه طی هفتههای اخیر، نهتنها زندگی روزمره شهروندان را مختل کرده، بلکه بهصورت غیرمستقیم بر بازار مسکن و اجاره نیز تأثیر گذاشته است؛ این تأثیر بیشتر در مناطق شمالی و شمال شرق شهر و مناطقی با چالشهای زیرساختی مشاهده میشود از این رو کاهش جذابیت این مناطق برای سکونت، باعث شده متقاضیان به دنبال گزینههایی خارج از شهر، از جمله باغبهادران، چادگان، سامان، شهرضا یا حتی شهرهای شمالی کشور برای خرید یا سکونت موقت باشند و به این ترتیب، پدیده «خانه دوم» برای بسیاری از اصفهانیها با توان مالی متوسط به بالا به ضرورتی اجتنابناپذیر تبدیل شده است.
رکود عمیق بازار مسکن پس از بحرانهای امنیتی
دبیر اتحادیه مشاوران املاک اصفهان میافزاید: بازار خرید و فروش مسکن در اصفهان در حال حاضر یکی از بدترین دورههای رکودی خود در سالهای اخیر را تجربه میکند. بهویژه پس از جنگ ۱۲ روزه اخیر، بازار مسکن مناطق اطراف شهر اصفهان به شدت تحت تأثیر قرار گرفته و معاملات به پایینترین حد خود رسیده است.مرادی خاطرنشان میکند: بسیاری از فعالان بازار از توقف کامل خرید و فروش سخن میگویند. با وجود افزایش چشمگیر قیمت مصالح ساختمانی و هزینه صدور پروانههای ساخت، قیمت فروش مسکن تقریباً ثابت مانده و این مسئله موجب بیانگیزگی سازندگان شده است، کاهش طبقات مجاز ساخت (سقف مازاد) نیز انگیزه سرمایهگذاری را کاهش داده و برخی سازندگان ترجیح میدهند در شهرهای دیگر مانند تهران و یا شمال کشور فعالیت کنند.
سقوط توان خرید اقشار متوسط و ضعیف
مرادی با اشاره به کاهش شدید قدرت خرید برخی از اقشار جامعه میگوید: در شرایط فعلی، قدرت خرید اقشار متوسط و پایین جامعه به شدت کاهش یافته است. بهعنوان نمونه، یک کارمند یا کارگر اگر بخواهد در منطقهای ضعیف در اصفهان، یک آپارتمان ۸۰ تا ۹۰ متری خریداری کند، باید بیش از ۱۵ سال کل حقوق خود را پسانداز کند؛ آنهم بدون در نظر گرفتن هزینههای جاری و روزمره چنین شرایطی به رکود بیشتر بازار دامن زده است.
اجارهبها؛ تورم افسارگسیخته و نبود نظارت
این کارشناس مسکن با اشاره به افزایش شدید نرخ اجاره مسکن میافزاید: بازار اجاره مسکن نیز با افزایش چشمگیر قیمتها همراه بوده است. در مناطق مرکزی شهر، نهتنها کاهش قیمتی مشاهده نمیشود، بلکه مالکان بعضاً تا ۶۰ درصد یا بیشتر، افزایش اجارهبها را مطالبه میکنند. برخی مستأجران پس از چند سال سکونت، با اخطار تخلیه و افزایشهای غیرمنطقی روبهرو شدهاند.
وی میافزاید: در مقابل، تنها در مناطق خاصی که اتباع خارجی سابقاً ساکن بودند و اکنون تخلیه شدهاند (نظیر شرق اصفهان)، اندکی کاهش اجاره مشاهده میشود، که آنهم ناشی از افت تقاضاست؛ بر اساس شاخصهای رسمی، اصفهان اکنون در میان سه استان اول کشور از نظر تورم بخش مسکن، بهویژه در حوزه اجارهبها قرار دارد. بیشترین عامل تاثیرگزار در این افزایش، سیاستگذاریهای ناکارآمد و نبود کنترل مؤثر بر بازار اجاره است.
ناکارآمدی طرحهای حمایتی مسکن
وی میافزاید: طرحهایی مانند نهضت ملی مسکن و وامهای مسکن نیز تأثیر محسوسی بر بهبود بازار نداشتهاند. وامهای خرید مسکن با نرخ بهره بالا و بازپرداخت سنگین، عملاً برای متقاضیان فاقد جذابیتاند. از سوی دیگر، پروژههای نهضت ملی نیز بیشتر در حاشیه شهرهایی نظیر بهارستان یا فولادشهر اجرا شدهاند که دسترسی مناسبی برای شاغلان در مرکز شهر ندارند؛ بسیاری از متقاضیان ترجیح میدهند از سازندگان شخصی خرید کنند تا زودتر و با هزینهای کمتر به نتیجه برسند.
چالشهای حقوقی و اداری قراردادهای اجاره
مرادی میافزاید: یکی دیگر از مشکلات فعلی مستأجران، الزام ثبت قراردادهای اجاره در سامانه رسمی و تأیید نهایی آن در دفترخانههاست. این فرایند علاوه بر پیچیدگیهای اجرایی، هزینههای بالایی نیز دارد. برای مثال، ثبت یک قرارداد اجاره در دفترخانه ممکن است تا ۱۰ میلیون تومان هزینه در بر داشته باشد که برای بسیاری از مستأجران قابل تأمین نیست؛ این رویه نهتنها کمکی به کنترل بازار نمیکند، بلکه در مواردی به بیاعتمادی بین طرفین دامن میزند.
راههای خروج از بحران کنونی
مرادی در پاسخ به پرسشی درباره راهکارهای خروج از وضعیت کنونی معقد است: برای برونرفت از رکود سنگین بازار مسکن در اصفهان، مجموعهای از اقدامات و سیاستهای حمایتی ضروری به نظر میرسد.
وی با اشاره به اهمیت تسهیل در پروانه ساخت توسط شهرداری میگوید: شهرداری میتواند با بازنگری در فرآیند صدور مجوزها، روند اداری و هزینههای مربوط به پروانههای ساختمانی را برای سازندگان تسهیل کند. همچنین یکی دیگر از مشکلات فعلی سازندگان، محدودیت در ارتفاع ساختوساز است. اعمال انعطافپذیری در سقفهای ساخت میتواند هزینه تمامشده مسکن را کاهش داده و به کنترل قیمتها کمک کند.
مرادی با اشاره به لزوم اختصاص زمین مناسب به سازندگان مسکن میگوید: تأمین زمین با شرایط مناسب برای پروژههای انبوهسازی و حمایتی، یکی از گامهای مؤثر برای افزایش عرضه مسکن و شکستن رکود بازار است.
وی با اشاره به نبود نظارت دقیق بر بازار اجاره میافزاید: در حوزه اجاره، نیاز به ورود و نظارت جدی دستگاههای قضایی و نظارتی احساس میشود. برخورد با موارد تخلیه بدون حکم قضایی، الزام به رعایت حقوق مستأجران و جلوگیری از افزایش بیضابطه اجارهبها میتواند از فشار بر اقشار کمدرآمد بکاهد.
این کارشناس مسکن با اشاره به لزوم ایجاد ساز و کار و نظارت بر بازار قیمتگذاری میافزاید: پیشنهاد میشود سامانهای ملی یا استانی برای قیمتگذاری کارشناسی مسکن و اجاره ایجاد شود که با در نظر گرفتن معیارهایی همچون موقعیت مکانی، سال ساخت و امکانات، نرخ منطقی را تعیین کند. این سامانه میتواند با مجوز رسمی، مبنای معاملات قرار گیرد و از قیمتگذاری سلیقهای جلوگیری کند.
وی در پایان میگوید: به باور بسیاری از فعالان این بازار، تنها با مجموعهای از اقدامات همزمان در حوزه ساخت، خرید، اجاره و قوانین نظارتی، میتوان از رکود کنونی عبور کرد و امید را به بازار مسکن اصفهان بازگرداند.
