نکته قابل‌توجه این است که هر حرکتی در ابتدا با مشکلاتی روبه‌روست؛ اما مهم این است که از این مرحله به‌زودی عبور کنیم تا پروژه در این مرحله متوقف و زمین‌گیر نشود. امید است این آسیب‌شناسی بتواند به عبور از این مقطع حساس کمک شایسته‌ای کند. مهم‌ترین اقدام‌های انجام‌شده عبارت است از: بازدید میدانی از مناطق شهرداری (6 منطقه) بازدید از سایر قسمت‌های مختلف مانند سازمان آتش‌نشانی، قسمت ایستایی و…
جلب نقطه‌نظرات اعضای محترم شورای شهر تشکیل جلسه با تعدادی از سازندگان مسکن و مراجعان به شهرداری، به‌خصوص کاربران سرای 10 با حضور شهردار محترم اصفهان، معاون شهرسازی و معماری و… تشکیل جلسه با مدیران مرتبط در شهرداری (معاونان شهرسازی مناطق، معاونان مالی مناطق و…) انجام نظرسنجی حضوری از تعدادی مراجعان به مناطق و کاربران سرای 10 طراحی سامانه نظرسنجی الکترونیکی غیرحضوری در نرم‌افزار پرس‌لاین و ارسال لینک مربوط حضور در جلسه‌های مرتبط در کمیسیون عمران، معماری و شهرسازی در ابتدای امر تعدادی از نقطه‌نظرهای سازندگان و مراجعان به شهرداری که در جلسه‌های حضوری و همچنین فرم‌های نظرسنجی و سامانه نظرسنجی و همچنین بازدیدهای میدانی از مناطق ارائه شده است، بدون دخل‌وتصرف خدمتتان تقدیم می‌شود.
باتوجه‌به سیستم راه‌اندازی‌شده تا حدی بساط دلالی در شهرداری در موضوع اخذ طبقه مازاد جمع شده است. باتوجه‌به فرایند تعریف‌شده، شهرداری مناطق نمی‌توانند به بهانه اخذ توافق برای طبقه مازاد پول‌های اضافه اخذ کنند. متأسفانه شهرداری اصفهان در بیشتر مناطق اقدام به افزایش قیمت تراکم کرده و در یک اقدام بسیار عجیب بعضی از نقاط شهر (به‌طورمثال، در منطقه 4) را تا 300درصد افزایش داده است. این افزایش بر اساس چه منطق و استدلالی بوده است؟ آیا خود این اقدام باعث تورم نمی‌شود؟
سخت‌گیری بیش از اندازه در شهرداری‌ها باعث فرار سرمایه‌ها از شهر اصفهان و عزیمت سازندگان به شهرهای دیگر ازجمله شهرهای شمال کشور و… شده است. طولانی‌شدن زمان صدور پروانه و پایان‌کار، باعث غیراقتصادی‌شدن سرمایه‌گذاری در یک پروژه می‌شود. از شهرداری اصفهان برای جرئت تغییر در سیستم نرم‌افزاری خود تشکر می‌کنیم. استفاده از سیستم‌های هوشمند و غیرحضوری و الکترونیکی یک اصل اجتناب‌ناپذیر است. دنیا دنبال این موضوع است. ما نباید خدای ناکرده عقب بیفتیم.
بوروکراسی اداری و اقدامات اضافه در شهرداری اصفهان غوغا می‌کند. مشکل ما فقط بحث سامانه و نرم‌افزار نیست. ساخت‌وساز در یک رکود بی‌سابقه است و حتی جلسه‌های مجمع انبوه‌سازان به حدنصاب و رسمیت نمی‌رسد؛ لطفا با درک شرایط موجود سیاست‌گذاری و برنامه‌ریزی را انجام دهید.با حدود بیست سال کار حرفه‌ای و ساخت تعداد زیادی پروژه، اخذ پروانه و به‌خصوص پایان کار برایمان یک کابوس است. می‌ترسیم جان خودمان را روی این کار بگذاریم (فشارهای روحی و…).
به‌رغم شعارهای داده‌شده و تبلیغات بسیار گسترده در سطح شهر در خصوص سهولت و سرعت بالا و تعابیری مثل برق و باد! در صدور پروانه ساختمانی، نه‌تنها این موضوع‌ها اتفاق نیفتاده است؛ بلکه انجام امور بسیار سخت‌تر و پیچیده‌تر و زمان‌برتر شده است. صدور پروانه به‌صورت دو مرحله (پروانه شهرسازی و پروانه ساخت) بر اساس چه منطقی بوده و عملا چه مشکلی از ما حل کرده است؟! به بهانه صدور یک برگه به‌عنوان پروانه اولیه و شهرسازی که در بالای سر آن قید شده است، هیچ ارزشی برای ساخت‌وساز ندارد، صدور پروانه اصلی بسیار سخت‌گیرانه شده و به زمان صدور پروانه چند ماه افزوده است.
قبلا ارائه برخی از نقشه‌ها مانند نقشه‌های سازه، برق، مکانیک و نمای ساختمان به پس از صدور پروانه موکول می‌شد (با اخذ تعهد) اما اکنون تا همه این نقشه ارائه نشود، پروانه صادر نمی‌شود که متأسفانه هرکدام از این‌ها بسیار زمان‌بر است. شهرداری در حال حاضر فرایند اخذ پول را از مردم، خیلی خوب تسریع کرده است.
پیشنهاد می‌کنیم صدور پروانه دومرحله‌ای را برای همه پلاک‌ها الزامی نکنید (به‌طورمثال، صرفا پلاک‌های بزرگ). صدور پروانه شهرسازی و اخذ پول تراکم بدون هیچ‌گونه نقشه در هنگام صدور پروانه شهرسازی، باعث ایجاد مشکلات عدیده در ادامه کار و پس از ارائه نقشه‌ها شده است. پس از ارائه نقشه‌ها شاهد تغییر در طبقات، تغییر در تعداد واحدها، تغییر در محاسبات مالی و اخذ وجوه مجدد، عدم سهولت برگشت پول‌های اخذشده توسط شهرداری و درنهایت، سردرگمی و بلاتکلیفی در ادامه کار هستیم.
کار با سامانه سرای 10 راحت نیست و آموزش کافی به مردم داده نشده و این باعث مراجعه مردم به کافی‌نت‌های اطراف شهرداری شده است. متأسفانه شاهد تخلف برخی از کافی‌نت‌ها مانند اخذ وجوه غیرقانونی، ورود به پدیده دلالی و… هستیم. قرار بوده خود مردم در منزل یا دفتر کارشان بدون مراجعه به شهرداری و کافی‌نت و… به‌صورت غیرحضوری پروانه بگیرند! اما متأسفانه این مسائل با شعارها و تبلیغات انجام‌شده کاملا مغایرت دارد و باعث سلب اعتماد مردم به شهرداری می‌شود.
از ابتدای شروع کار تا صدور پروانه مرتب محاسبات مالی ما عوض شده و کار با چالش مواجه می‌شود. محاسبات مالی در هنگام صدور پروانه شهرسازی، هنگام محاسبه بعد از ارائه نقشه‌ها، هنگام امضا و کنترل پیش‌نویس و… مرتب عوض می‌شود و هر بار می‌گویند اشتباه کردیم! هنوز در برخی از مناطق وجوه اضافه از مردم دریافت می‌شود (بیشتر در ارسال پرونده به ماده 100 و…). مشکل فقط سامانه کامپیوتری نیست. متأسفانه وحدت رویه در مناطق پانزده‌گانه وجود ندارد.
در مواردی مانند تفکیکی‌ها و اجرای ماده صد و یک، نحوه برخورد در زمین‌های قولنامه‌ای، طبقات مازاد بر کد مصوب، نحوه ارسال پرونده به کمیسیون ماده 100 (رأی تخریب یا رأی شایسته یا جریمه یا…)، نحوه کنترل نقشه‌ها، محاسبات مالی و… هر منطقه و هر معاون شهرسازی یا معاون مالی متفاوت عمل می‌کند. بهتر است با تنظیم دستورالعمل‌های وحدت‌رویه مردم از بلاتکلیفی و سردرگمی دربیایند.
کارمندان شهرداری آموزش کافی را در خصوص سرای10 ندیده‌اند و در یک منطقه بعضا یک یا دو نفر مسلط هستند که این امر باعث مراجعه و رفت‌وآمد مکرر سازندگان به معاونت شهرسازی برای حل مشکل می‌شود. نرم‌افزار هنوز به‌طور کامل به سیستم بانکی وصل نشده است و برای پرداخت‌ها چند روز معطل می‌شویم. هماهنگی لازم بین ارکان یک منطقه وجود ندارد (مثلا هماهنگی بین واحد کنترل ساختمان با معاون شهرسازی منطقه). برای کوچک‌ترین اضافه‌ساخت که معمولا اجتناب‌ناپذیر و جزئی و حتی زیر 5درصد است و معمولا به‌خاطر مشکلات اجرایی و دقیق‌نبودن ابعاد زمین و… پیش می‌آید، مجبور هستیم برای پایان‌کار ماه‌ها تلاش کنیم تا حل شود (اگر 10هزار متر پروانه بگیریم و 50 متر اضافه‌ساخت داشته باشیم.
برای این 50 متر باید معادل 10هزار متر دوندگی کنیم تا پایان بگیریم و…)، (برای هر ساختمان یک تلورانس برای اضافه یا کاهش متراژ در نظر بگیرید). با تشکر از شهرداری اصفهان برای سهولت صدور پروانه در ساختمان‌هایی که اضافه سقف دارند، آیا با نهادهای بالادستی مانند اداره راه و شهرسازی و بازرسی و… برای این طبقات مازاد، هماهنگی لازم شده است؟ چون قبلا مواردی داشته‌ایم که پس از ورود نهادهای نظارتی به پرونده‌ها، مشکلاتی برای مالکان پرونده‌ها به‌خصوص در هنگام صدور پایان‌کار و مراجعه شکات احتمالی پیش آمده است.
در محدوده شهرداری منطقه 3 اصفهان به‌خاطر تعریف جدید یک پهنه با کاربری تاریخی در محدوده وسیع، مشکلاتی برای مردم به‌وجود آمده است. با ابطال بند 6-8 در خصوص ضابطه رعایت سایه‌اندازی پلاک‌ها روی همدیگر، تعدادی از سازندگان با مراجعه به شهرداری درخواست اصلاح پروانه داده‌اند و هزینه‌های مربوط را نیز پرداخت کرده‌اند؛ اما در حال حاضر در برخی از مناطق پرونده‌ها به‌طور کامل قفل و کار متوقف شده که باعث ایجاد نارضایتی شدید مردم به‌خصوص همسایگان شده است. ای‌کاش! شهرداری به‌جای برخورد عجولانه با این بخش‌نامه، هماهنگی لازم را با سایر نهادهای مرتبط با موضوع انجام داده بود؛ سپس این کار را شروع می‌کرد.
پیشنهاد می‌شود مانند بعضی از ادارات سامانه نظرسنجی و رضایت مشتری را راه‌اندازی کنید. پیشنهاد می‌شود در هر منطقه یک میز خدمت یا یک میز «از من بپرس» راه‌اندازی کنید که متصدی آن به ضوابط، فرایندها و سامانه سرای 10 مسلط باشد. شهرداری اختلاف‌های خود را با سایر سازمان‌ها حل کند. این‌گونه اختلاف‌ها دودش به چشم مردم می‌رود. چرا شهرداری پس از اخذ وجوه بسیار زیاد برای صدور یک پروانه، دنبال اخذ وجوه پول‌های جزئی مانند هزینه داربست، هزینه خاک‌برداری و… است! این موضوع در شأن شهرداری نیست.
شهرداری در دریافت هزینه تراکم مانند شریکی عمل می‌کند که سهم خود را همان اول کار برمی‌دارد. لطفا سهم خود را از ساخت‌وساز تا آخر کار بردارید! این‌گونه بسیاری از مشکلات ما حل می‌شود. نمایندگان انجمن انبوه‌سازان از رکود بسیار بد بازار گلایه می‌کنند. لطفا زمین‌هایی را که دارای کاربری‌های خاص مانند آموزشی، ورزشی، درمانی و… هستند و متولیان آن‌ها مردم را بلاتکلیف گذاشته‌اند، باتوجه‌به گذشت زمان پنج سال و قانون رفع موانع تولید، تعیین‌تکلیف کنید.
به‌تازگی در برخی از مناطق فرایند اخذ مجوز خاک‌برداری بسیار پیچیده شده است و این مجوز مانند یک پروانه طول می‌کشد، لطفا رسیدگی کنید. گاهی مردم متهم می‌شوند که مشکلات موجود مربوط به زیاده‌خواهی‌ها مانند سقف مازاد و امثالهم می‌شود، آیا پرونده‌های عادی مشکلی ندارند؟! در حال حاضر همه پرونده‌ها طولانی است. بر اساس نظرسنجی انجام‌شده به همت روابط‌عمومی شهرداری، صددرصد مردم از قطعی مکرر سیستم گلایه دارند، 94درصد اعلام کرده‌اند کارمندان هنوز آموزش کافی ندیده‌اند، 90درصد از رفت‌وآمدهای مکرر حضوری، شاکی هستند و گفته‌اند سیستم هنوز واقعا غیرحضوری نشده است؛ همچنین 58درصد در قسمت محاسبات مالی کارشان گره خورده است و 50درصد از عدم هماهنگی با سایر نهادها گلایه‌مند هستند.
بر اساس آمار ارائه‌شده تا تاریخ 14 /9/1401 کل آمار درخواست ثبت شده در سیستم سرای 10 برای اخذ پروانه از بدو شروع تاکنون (حدود شش ماه) برابر با 5104 مورد بوده که از این تعداد 1021 مورد موفق به اخذ پروانه شهرسازی شده و صرفا تعداد 210 نفر نیز موفق به اخذ پروانه اصلی شده‌اند. با توجه به برنامه‌ریزی انجام سلسله‌جلسه‌هایی با معاونان شهرسازی مناطق، معاونان مالی، محاسبان و مسئولان درآمد و… نیز برگزار شده است؛ همچنین در بازدیدهای میدانی از مناطق نقطه‌نظرهای مدیران و کارمندان مناطق و کاربران سیستم نیز اخذ شد. خلاصه اظهارات آن‌ها به شرح زیر است:
هنوز آموزش کافی و مؤثر به کارمندان در حوزه‌های مختلف داده نشده است و صرفا تعداد کمی در هر منطقه به نرم‌افزار مسلط هستند (آموزش اولیه در شروع کار، آموزش حین انجام خدمت و…). شایسته بود به‌جای درگیرکردن هر 15 منطقه شهرداری، ابتدا کار در یک منطقه به‌صورت پایلوت انجام می‌شد و پس از رفع عیوب به همه مناطق تسری پیدا می‌کرد. همه بخش‌های مختلف شهرداری پای‌کار نیامده‌اند و همراهی نمی‌کنند.
سرعت سیستم بسیار کند است و کار مردم را نمی‌توانیم سریع انجام دهیم. هنوز فرمول‌نویسی‌های مالی در سرای 10 کامل نیست و مشکلاتی در این حوزه وجود دارد. محاسبات مالی با رفرش‌های متعدد روی سیستم تغییر می‌کند. نرم‌افزار سرای 10 آرشیو مالی ندارد،تخفیفات در فیش‌ها اعمال می‌شود؛ ولی در روکش مالی نشان داده نمی‌شود. در ماه‌های اول کار، حضور نماینده شرکت صفارایانه را در مناطق شهرداری الزامی کنید.
باتوجه‌به وجود مشکلات عدیده در سازمان آتش‌نشانی در کار با سرای 10، حضور نماینده شرکت پیمانکار را در ماه‌های اول در سازمان الزامی کنید. صدور طبقات مازاد با سیستم جدید، چوب حراج به منافع شهر، شهروندان و حتی خود شهرداری است. قبلا صدور مجوز موارد خاص در یک شورای تخصصی و کار جمعی بود؛ اما در حال حاضر با زدن یک تیک در نرم‌افزار کار جلو می‌رود و این نوع گردش کار می‌تواند مسئله‌ساز باشد (تیک طلایی به‌جای امضای طلایی داریم).
بسیاری از مردم قصد اخذ پروانه ندارند و فقط می‌خواهند ظرفیت و قابلیت ملک خود را بدانند. نرم‌افزار همه را ملزم به ثبت درخواست پروانه می‌کند و این امر هم باعث حجم انبوه پرونده‌ها و مراجعه‌های غیرضروری به مناطق و هم باعث سردرگمی مردم شده است. به علت عدم آگاهی و آموزش مردم، مردم باید به دفاتر کافی‌نت مراجعه کنند که بعضا شاهد حضور و مداخله‌های بیش از اندازه عوامل کافی‌نت در مناطق شده‌ایم. پیشنهاد می‌شود برخی از بخش‌های کار با نرم‌افزار با بهره‌گیری از مهندسان طراح نقشه‌ها، انجام شود و با آموزش مهندسان، بخشی از مسئولیت کار را به عهده مهندسان بگذاریم.
در بخشی از اطلاعات از سرای 10 به 10 مشکل وجود دارد. در زمین‌های با کاربری خاص مانند صنعتی، اقامتی و… در محاسبات مالی مشکل وجود دارد. نرم‌افزار پرداختی قبلی مالک را دقیق نشان نمی‌دهد. باتوجه‌به حجم زیاد مشکلات، سرویس دسک‌ها زیاد شده است و کار معطل می‌شود؛ همچنین همه مسائل مالی منوط به بررسی و رفع مورد صرفا توسط یک کارشناس شده است. در پروانه اصلاحی مانند اصلاح پرکردن طبقات فوقانی، محاسبات مالی کلا به هم می‌ریزد و باعث اعداد افزایشی و کاهشی زیاد می‌شود که علاوه بر اعتراض مردم گاهی شهرداری ضرروزیان می‌بیند.
پس از ارائه نقشه‌ها بعد از مرحله صدور پروانه شهرسازی (که بدون نقشه بوده) شاهد به‌هم‌ریختگی کل محاسبات می‌شویم. در حالت اولیه طبقه زیرزمین در نرم‌افزار در نظر گرفته نشده است. تعداد واحد صرفا به تعداد طبقات است و خیلی موضوع‌های دیگر… .
پیشنهادها
با توجه به اینکه در مطالب فوق، بیشتر مشکلات وضع موجود بیان شده است و در بیشتر جلسه‌های برگزارشده نمایندگان محترم شهرداری نیز حضور داشته‌اند، در جریان کامل مشکلات قرار گرفته‌اند و برای حل مشکلات پیش‌گفته تلاش‌هایی آغاز شده و به عبارتی، صورت‌مسئله مشخص شده است؛ اما به‌عنوان یک جمع‌بندی مختصر موارد مهم زیر نیز تقدیم می‌شود. 1. اجرای طرح فراگیر آموزش همگانی برای متخصصان علاقه‌مند و مرتبط با شهرداری با پرداخت هزینه شخصی برای آموزش کار با سرای 10 با استفاده از ظرفیت بخش خصوصی، آموزشگاه‌ها و دانشگاه‌ها و… ما باید بستر لازم را برای موضوع شهروندسپاری فراهم کنیم.
2. فرهنگ‌سازی و آموزش عمومی مردم برای استفاده از شهرسازی الکترونیک با استفاده از ظرفیت‌های معاونت فرهنگی و روابط‌عمومی. 3. آموزش همه کارمندان مرتبط با سرای 10 در مناطق شهرداری و حوزه‌های ستادی در سطوح مختلف (آموزش مقدماتی، پیشرفته و…) در قالب آموزش حین خدمت به همت معاونت برنامه‌ریزی و صدور گواهی شرکت در دوره و مجوز ارتقای شغلی.
4. ایجاد میز خدمت و اطلاع‌رسانی (از من بپرس) در مناطق پانزده‌گانه و رفع مشکلات ارباب‌رجوع.
5. رفع مشکلات نرم‌افزاری سرای 10 در یک بازه زمانی کوتاه با یک کار جهادی. 6. تدوین دستورالعمل‌های به‌روزشده وحدت‌رویه و ابلاغ به مناطق پانزده‌گانه در خصوص صدور پروانه، صدور پایان‌کار، ارسال پرونده‌ها به کمیسیون ماده 100، استعلام ایستایی، استعلام آتش‌نشانی و… برای جلوگیری از برخوردهای سلیقه‌ای و جزیره‌ای در مناطق. 7. بازنگری و تکمیل و ساده‌سازی فرمول‌های محاسبه تراکم و عوارض و تدوین کتابچه این فرمول‌ها.
8. ایجاد هماهنگی بیشتر بین معاونت مالی و معاونت شهرسازی در خصوص مشکلات مرتبط با محاسبات مالی. 9. استفاده از ظرفیت دفاتر پیشخوان، دفاتر مهندسی و خود مهندسان برای انجام مراحل کار با سرای 10 به وکالت از مردم. 10. پیشنهاد می‌شود برای کاهش ارسال پرونده‌ها به ماده 100 جهت افزایش مساحت یا ارتفاع جزئی و اجتناب‌ناپذیر در هنگام ساخت‌وساز، مانند شورای شهر تهران، مصوبه‌ای از طرف شورای شهر اصفهان تنظیم و تصویب شود تا سازندگان مسکن به‌خاطر خطاهای جزئی و تلورانس‌های اجرایی ناچیز، گرفتار رفت‌وآمد به کمیسیون ماده 100 نشوند.
11. در صدور مجوز برای طبقات مازاد، برای جلوگیری از گرفتاری مالکان و شهرداری، صرفا در مناطقی که ارتفاعات دقیق‌سازی شده و مصوبه کمسیون ماده پنج اخذ شده است، این کار انجام شود. 12. با توجه به اینکه در سامانه سرای 10، تاکنون قسمت صدور پروانه فعال شده و بخش‌های پایان سفت‌کاری و آتش‌نشانی و… هنوز در این سامانه فعال نشده است و با توجه به اینکه پروژه برخی از مالکان به این مرحله رسیده، جهت عدم مراجعه مجدد به سرای 10، این بخش‌ها نیز در سامانه سرای 10 طراحی و فعال شود.
13. پیشنهاد می‌شود اخذ هرگونه وجه از مردم پس از ارائه نقشه‌های معماری و تصویب آن انجام شده و پروانه شهرسازی نیز پس از ارائه و تأیید نقشه‌ها صادر شود. 14. با توجه به اینکه مطابق مصوبه شورای عالی معماری و شهرسازی، اجرایی‌شدن پروانه دومرحله‌ای (یا سه‌مرحله‌ای) منوط به تنظیم آیین‌نامه اجرایی این موضوع به همت وزارت کشور و وزارت راه و شهرسازی به‌صورت مشترک و ابلاغ آن توسط ریاست شورای عالی و معماری شده است، هرگونه اقدام دراین‌خصوص در قالب آیین‌نامه اجرایی بوده و از اقدامات سلیقه‌ای اجتناب شود (آیین‌نامه اجرایی هنوز به شورای شهر ارائه نشده است).
15. پیشنهاد می‌شود از تجربیات سایر استان‌ها دراین‌خصوص استفاده شود (اکثرا به موضوع هنوز ورود نکرده‌اند).
