به گزارش اصفهان زیبا؛ سیر افزایشی اجاره‌بها و پافشاری مالکان برای افزایش قیمت رهن و اجاره باعث شده تا دولت به دنبال ارائه بسته جدید با هدف خروج اجاره‌بها از بحران باشد. نرخ اجاره در اصفهان بین 70 درصد تا 100 درصد در مقایسه با سال گذشته افزایش یافته است و مالکان همچنان بر تعیین نرخ رهن و اجاره به‌صورت سلیقه‌ای پافشاری می‌کنند.
آن‌ها همواره در پاسخ به پرسش چرایی تعیین نرخ‌ها به‌صورت دل‌بخواهی می‌گویند که به خاطر تورم و افزایش هزینه‌هایشان ناچار به افزایش نرخ اجاره هستند. به نظر می‌رسد مالکان رهن و اجاره را منبعی برای جبران هزینه‌های معیشتشان در نظر می‌گیرند و روی افزایش نرخ‌ها پافشاری می‌کنند.
حال این پرسش مطرح می‌شود که محتوای بسته‌های حمایتی برای کنترل بازار اجاره تا چه اندازه به سامان‌دادن این بازار کمک می‌کند؟
تورم مسکن به روایت آمار
علاوه بر اینکه املاکی‌ها بر آشفته‌بازار اجاره‌بها مهر تأیید می‌زنند، داده‌های آمارهای رسمی نیز نشان از تورم بخش مسکن می‌دهد. به‌تازگی آمار جدیدی از تورم مسکن و اجاره منتشر نمی‌شود.
آمارهای تغییرات اجاره مسکن که زمستان ۱۴۰۱ از سوی بانک مرکزی منتشر شده است، نشان می‌دهد اگرچه در سال ۱۴۰۰ رشد اجاره‌‌بهای مسکن به‌طور میانگین حدود ۴۷ درصد بوده اما به‌طور خاص در بهمن این سال عدد تورم به بیش از ۵۰ درصد هم رسیده و موفق شده رکورد ۳۲ ساله تورم اجاره‌بها در مناطق شهری کشور را بشکند.
این آمار و ارقام در حالی است که در پاییز ۱۴۰۰ تورم نقطه‌ای اجاره‌بها به ۵۳.۶ درصد رسیده بود؛ به‌عبارت‌دیگر، خانوارهای مناطق شهری در این مقطع ۵۳.۶ درصد بیشتر در مقایسه با پاییز ۱۳۹۹ بابت اجاره هزینه کرده‌اند. در پاییز ۱۴۰۱ هم تورم نقطه‌ای اجاره در نقاط شهری برابر با ۴۶ درصد و تورم فصلی معادل با ۱۶.۸ درصد به ثبت رسیده است.
تجربه‌های ناموفق تأثیر بسته‌های حمایتی بر اجاره بها
طی سال‌های گذشته بسته‌های حمایتی برای مستأجران ابلاغ شده ولی تجربه موفقی نداشته است. تعیین سقف برای اجاره‌بها یعنی افزایش 25 درصدی اجاره در پایتخت، افزایش 20 درصدی اجاره در کلان‌شهرها در دستور کار قرار گرفت که در اجرا شکست خورد و نه‌تنها اثر مثبتی بر بازار اجاره نداشت، بلکه منجر به درگیری بین مالک و مستأجر شد.
در خرداد سال گذشته در شرایطی که بازار اجاره با موج تورمی همراه شد، شورای عالی هماهنگی اقتصادی سران قوا، بسته پیشنهادی وزارت راه و شهرسازی را برای تمدید خودکار قراردادهای اجاره تصویب کرد تا مانند سال‌های 99 و 1400 قراردادهای اجاره از تزریق تورم در امان بمانند. این بسته به سران قوه نیز ارجاع شد.
سرانجام این بسته حمایتی در تیرماه سال گذشته به تصویب رسید که بر اساس آن انتقال سامانه کد رهگیری به وزارت راه، مشروط‌کردن ارائه خدمات به متقاضیان فروش و اجاره ملک به ثبت اطلاعات طرفین در سامانه ملی املاک و اسکان و موظف‌شدن مشاوران املاک به دریافت کد رهگیری بر اساس اطلاعات اقامتگاه ثبت‌شده در این سامانه بود. در ادامه نیز مجلس بررسی طرح دوفوریتی کنترل و ساماندهی اجاره مسکن را در دستور کار قرار داد؛ بااین‌حال این مصوبه تغییر محسوسی در بازار اجاره‌بها به‌جا نگذاشت.
به دنبال سیر صعودی نرخ رهن و اجاره به‌تازگی نیز بسته حمایتی جدیدی برای حمایت از مستأجران اعلام شده است. براساس این بسته شهرداری‌ها موظف شده‌اند تا در شناسایی خانه‌های خالی به مجریان قانون کمک کنند تا با شناسایی این واحدها دریافت مالیات از آن‌ها در دستور کار قرار بگیرد و مالکان به عرضه واحدهایشان در بازار ترغیب شوند.
تولید مسکن هم یکی دیگر از برنامه‌های این بسته است. تولید مسکن نیز در حال حاضر بر نهضت ملی مسکن متمرکز است. در طرحی که مجلس برای ساماندهی بازار اجاره در دست بررسی دارد، همچنین افزایش نظارت بر ثبت قراردادها به‌خصوص نظارت بر بنگاه‌های مسکن، تغییر نوع تعیین تعرفه قراردادها و همچنین ثبت الکترونیکی تمام قراردادهای مسکن مدنظر است.
شناسایی خانه‌های خالی بانک اطلاعاتی قوی می‌خواهد
یک کارشناس مسکن به اصفهان‌زیبا می‌گوید: طرح مالیات بر خانه‌های خالی مستلزم وجود یک بانک اطلاعاتی قوی و اراده قوی اجرایی است تا بتواند تأثیر خود را در یک پروسه چندساله نشان دهد. سپردن شناسایی این خانه‌ها به شهرداری می‌تواند کار را سریع‌تر پیش ببرد. اما خود قانون هم نیاز به اصلاحات دارد.
مهدی شاکران ادامه می‌دهد: باید معافیت‌های قانونی یا تعریف خانه خالی اصلاح شود تا این طرح اثرگذاری بیشتری داشته باشد؛ از طرفی باید مشوق‌هایی نیز در نظر گرفته شود؛ مانند حذف مالیات بر اجاره تا افراد ترغیب شوند که قراردادهای رسمی ببندند و از این طریق امکان نظارت هم فراهم شود.
شاکران عنوان می‌کند: تمام این اتفاقات باید در کنار افزایش تولید مسکن صورت گیرد. دولت باید با قدرت در امر ساخت مسکن ورود جدی داشته باشد و همچنین مشوق‌های تولید برای سرمایه‌گذاران فراهم کند تا تولید مسکن افزایش یابد.
کنترل قیمت اجاره، راه‌حل ضربتی ندارد
این کارشناس مسکن خاطرنشان می‌کند: کاهش هزینه ساخت از طریق کنترل بر قیمت مصالح ساختمانی در این موضوع تأثیرگذار است؛ قانون مالیات بر عایدی سرمایه در کنار قانون مالیات بر معاملات مکرر و همچنین قانون حذف معاملات قولنامه‌ای می‌تواند بازار مسکن را تحت تأثیر خودش قرار دهد.
شاکران بیان می‌کند: باید کنترل‌های دولت از طریق مالیات و نظارت در کنار مشوق برای سرمایه‌گذار و تولیدکننده صورت بگیرد که تولید مسکن انجام‌شده و به‌سرعت به بازار عرضه شود؛ این فرایندها شدنی است و نیازمند عزم حاکمیتی است.
در تمام دنیا، دولت‌ها به‌صورت جدی در زمینه معاملات مسکن ورود می‌کنند و اجازه سفته‌بازی در این بازار را نمی‌دهند. این کارشناس مسکن تأکید می‌کند: در کمال تأسف کنترل قیمت مسکن یا اجاره، راه‌حل ضربتی و کوتاه‌مدتی ندارد که با یک دستورالعمل یا تصمیم اول ماه نقل و انتقالات بتوان تأثیر شگرف ایجاد کرد؛ اما اگر سیاست‌هایی که اشاره شد به‌درستی برنامه‌ریزی‌شده و پیش برود، در یک پروسه چندساله می‌تواند اثر خود را به‌صورت جدی در بازار بگذارد.
