مرهمی بر فرسودگی‌های کهن‌شهرهای ایران

به گزارش اصفهان زیبا؛از آن سو اما تصمیم‌گیران طی دهه‌های گذشته به‌راحتی به شماری از بافت‌های تاریخی شهرهای مختلف ایران، لقب «بافت فرسوده» داده‌اند و با لودر کمر به تخریب بسته‌اند یا چراغ سبز تخریب را برای مالکان سوداگر و ناآگاه روشن کرده‌اند. در روایت پیش رو، گزارشی از صحبت‌های مهندس احمد صالحی، شهرساز و مشاور در حوزه مسکن و بازآفرینی شهری را می‌خوانید که به توضیح مفهوم بافت فرسوده و نحوه به‌وجود‌آمدن این بافت‌ها می‌پردازد.

ایران در یک تقسیم‌بندی به شش منطقه تقسیم شده است و استان اصفهان به همراه استان‌های فارس، قم و یزد در این تقسیم‌بندی در حوزه «دبیرخانه انتقال تجربیات بازآفرینی منطقه دو کشور» قرار گرفته‌اند.

ریاست این دبیرخانه به مدیرعامل سازمان نوسازی و بهسازی شهر اصفهان سپرده شده و یکی از فعالیت‌های مستمر دبیرخانه، برگزاری سلسله نشست‎‌های بازآفرینی شهری است که از بهمن‌ 1401 آغاز شده و هر هفته پنجشنبه‌ها برگزار می‌شود.

مخاطب هدف این رویدادها نیز مسئولان و تصمیم‌گیران حوزه بازآفرینی شهری شاغل در فرمانداری‌ها، شهرداری‌ها و استانداری‌های استان‌های اصفهان، فارس، قم و یزد هستند؛ مسئولانی که دیدگاه‌ها و تصمیماتشان به طور مستقیم بر گذشته، حال و آینده چهار استان با انبوه میراث تاریخی، اثرگذار است.

عنوان پنجمین نشست از این سلسله‌نشست‌ها «جایگاه نوسازی مسکن در نوسازی بافت فرسوده» بود که با سخنرانی احمد صالحی، شهرساز و مشاور در حوزه مسکن و بازآفرینی شهری و مدیر اسبق دفتر نوسازی شهرداری اصفهان، برگزار شد. گزارشی از صحبت‌های او را در ادامه می‌خوانید.

بافت فرسوده چطور متولد می‌شود؟

از منظر تاریخی دو علت برای شکلی‌گیری بافت فرسوده وجود دارد که یکی، گسترش شتابان و افقی شهرها و دوم هم فقدان برنامه‌ریزی و بلاتکلیفی در توسعه شهری بوده است؛ در حوزه کارکردی هم ناکارآمدی را در حوزه‌های اجتماعی، کالبدی، تأسیساتی، کاهش ایمنی و شرایط زیست‌پذیری داریم که سبب شکل گیری بافت‌های فرسوده شده است.

تحولات شهرسازی و شهرنشینی ما قبل از سال 1300 شمسی بسیار کند و محدود بود و بعد وارد خیابان‌کشی‌های سال 1320 شدیم، از سال 1330 به بعد رشد شتابان شهرنشینی را هم از نظر افزایش جمعیت و هم از جنبه جابه‌جایی از روستا به شهر داشتیم. از 31 درصد شهرنشینی در سال 1335 ظرف 50 سال به حدود 70 درصد رسیدیم که این موضوع سبب رشد فزاینده در کالبد شهری شد.

وقتی با گسترش شتابان شهر مواجه می‌شــویـم، در حـوزه بـرنـامـه‌ریـزی شهری که تخصیص منابع محدود به خواسته‌های نامحدود است، با افزایش عـرصه‌های شهری، سرمایه‌های ما به سمت تأمین خدمات برای گسترش‌های جدید سوق پیدا می‌کند تا این فضای جدید شهری به حداقل امکانات برسد. این کار منابع و تجهیزات را به خود اختصاص می‌دهد و سبب می‌شود مدیریت شهری از محدوده مرکزی که هسته‌های اولیه شهر بودند، غافل شود.

طبیعتا شهر نیاز به نگهداشت دارد و هرجا از این کار غفلت کنیم، به سمت ناکاآمدی و فرسودگی پیش می‌رود.در حوزه فقدان برنامه‌ریزی و بلاتکلیفی ما در حوزه توسعه شهری هم یکی از عوامل، تدوین طرح‌های جامع و تفصیلی شهری با درصد پایین تحقق پذیری است؛ باید حوزه‌های کلان ملی در کنار طرح‌های شهری لحاظ شود تا متوجه شویم مسائل آمایش سرزمین در کجا قرار گرفته و طرح‌های ما چه ارتباطی با آن‌ها می‌گیرد.

با این اوصاف، در طرح‌های ملی از تمرکززدایی از تهران صحبت می‌شود، اما وضعیت به گونه‌ای دیگر است.

ربع جمعیت ایران در بافت فرسوده و باارزش شهری زندگی می‌کنند!

براساس آمارهای شرکت تخصصی عمران و بهسازی شهری ایران در سال 97، کشور حدود 72 هزار هکتار بافت فرسوده داشته است. طبق این آمارها اصفهان با داشتن 6 هزار و 807 هکتار دارای بیشترین بافت فرسوده در کشور است. پس از آن خوزستان با حدود 5هزار و 689 هکتار و یزد با 5 هزار و 238 هکتار بیشترین بافت فرسوده را دارد. تهران نیز با داشتن 4 هزار و 626 هکتار بافت فرسوده، ششمین شهر است.

براساس داده‌های طرح جامع مسکن، مساحت کل بافت‌های نابسامان و پهنه‌های فقر شهری حدود 133 هزار هکتار برآورد می‌شود که محل سکونت حدود 6 میلیون خانوار است و حدود 21میلیون نفر جمعیت دارد.

از این میزان 77 هزار هکتار بافت‌های فرسوده و باارزش شهری است که محل سکونت 10 میلیون نفر، 28 میلیون خانوار با 2.6 میلیون واحد مسکونی است. به علاوه 56 هزار هکتار محدوده سکونتگاه‌های غیررسمی است که محل سکونت 11 میلیون نفر، 3.2میلیون خانوار و 2.9 میلیون واحد مسکونی است.

با کنار هم قرار‌دادن مشکلات بافت فرسوده به صورت میانگین با مشکلاتی از قبیل تراکم بیش از حد جمعیت، نبود فضای باز، مکث و نفس‌کش برای محلات، نبود فضاهای عمومی مناسب یا کیفیت پایین فضاهای عمومی به علت عدم ماندگاری و تخریب فضاهای عمومی و خصوصی، عدم تأمین سرانه خدمات عمومی، عدم وجود سلسله مراتب معابر، عدم مطلوبیت به علت عدم هم‌خوانی با نیازهای روز، عوامل محیطی و زیست‌محیطی نامناسب، اختشاشات بصری و عدم طراحی منظر مناسب، افت سرمایه اجتماعی محلات، میزان وقوع جرم و جرم‌خیزی، امنیت پایین در محدوده‌ها، بددانگی، ناپایداری ابنیه، عدم رضایتمندی از مسکن و جابه‌جایی جمعیت و کاهش سطح اقتصادی ساکنان روبه‌رو هستیم.

محلات را از «بافت فرسوده»به بافت زنده تبدیل کنیم

چه اتفاقی می‌افتد که محلات، کارآمدی خودشان را از دست می‌دهند؟ در پاسخ می‌توان افت کیفیت سکونت، افت سرمایه‌های اجتماعی محلات، افت ارزش‌ها و توان اقتصادی و رقابتی محدود را به عنوان ریشه‌های مشکل مطرح کرد.

به جز بافت‌های تاریخی، نسبت تراکم جمعیتی بافت‌های فرسوده در قیاس با بافت شهری به چه صورت است؟ 7.2 درصد از مساحت شهر تهران بافت فرسوده است که 14درصد از عرصه‌های مسکونی را به خود اختصاص داده است؛ اما 21 درصد جمعیت را در خود جای داده است، یعنی سه برابر میانگین تراکم شهری تهران در بافت‌های فرسوده تراکم جمعیتی داریم.

پس مسئله ما استفاده بهینه از بافت فرسوده نیست؛ بلکه مسئله بازگرداندن محله فرسوده به شهر و افزایش مطلوبیت و تلفیق گروه‌های اجتماعی و اقتصادی مختلف در چنین بافت‌هایی است. در چنین شرایطی می‌توان گفت یک محله را به عنوان بافت شهری زنده کرده‌ایم؛ در غیر این صورت افزایش تراکم در مناطقی مانند 9 و 15 شهر تهران نامطلوبیتی را افزایش می‌دهد.

از سال 80 تا 1400 با بررسی‌ها مشخص شد در شهر تهران به پشتوانه نوسازی مسکن، 142 هکتار معبر، آزادسازی و به فضای شهری افزوده شد و به طور متوسط 10 درصد از نوسازی‌های انجام‌شده، به معبر تخصیص پیدا کرد.

تجربه 17 سال اخیر شهر تهران چهار نتیجه را نشان می‌دهد: نوسازی عرصه خصوصی خود تبدیل به مانع نوسازی عرصه عمومی و تأمین خدمات شده، نوسازی عرصه خصوصی منابع مالی را به خود اختصاص داده، اولویت عرصه خصوصی موجب تضعیف بیشتر کیفیت عرصه عمومی شده و نوسازی عرصه خصوصی توان مدیریتی را منحرف کرده است.

این نکات به این معنا هستند که تا سال 94 حدود 490 میلیارد تومان تسهیلات مالی به نوسازی بافت فرسوده اعطا شده است. ما به جای اینکه خدمات را تأمین و زیرساخت‌های بافت فرسوده را توسعه دهیم، همه منابع را به سمت مسکن سرازیر می‌کنیم؛ در حالی‌که با همان منابع می‌توانستیم یک‌چهارم بافت را تملک و خدمات را تأمین کنیم.

اگر محله کیفیت لازم را داشته باشد، نیاز به صرف هزینه از سوی افراد نیست و سرمایه‌گذار بخش خصوصی در محله سرمایه‌گذاری خواهد کرد.

تضعیف عرصه عمومی نسبت به عرصه خصوصی

آیا مدیریت شهری این حق را دارد هر تراکمی را که مدنظرش است، به بافت‌های فرسوده بدهد؟ با ایده ایجاد ارزش‌افزوده در نوسازی به املاک با تراکم‌های بیشتر و بیشتری داده می‌شود. این ارزش‌افزوده از کجا می‌آید؟ ارزش‌افزوده از گرفتن حق نور همسایه حاصل می‌شود. ارزش‌افزوده از گرفتن سهمی از خدمات شهروندان حاصل می‌شود؛ به بیان دیگر برای نوسازی یک پلاک 250متری، 360 متر تعهد خدمت برای مدیریت شهری ایجاد کرده‌ایم.

کمبود سرانه‌های خدماتی تشدید می‌شود. زیرساخت‌های ضعیف نظیر شبکه آب و برق و… ضعیف‌تر می‌شود. شبکه دسترسی عمومی که در حال حاضر نیز پاسخ‌گو نیست، باید بار بیشتری را به دوش بکشد.

با آسیب‌های بیشتر کیفیت محیطی و‌… کیفیت سکونت در محله پایین‌تر آمده و مشکلات تشدید خواهند شد.
اما چرا مدیریت شهری به نوسازی مسکن علاقه‌مند است؟ چهار دلیل در پاسخ به این سؤال می‌توان متصور شد: قابلیت آماردهی، کوتاه‌مدت‌بودن حصول نتیجه، ترجیح مزایای کوتاه‌مدت به آسـیـب‌هـای بـلنــدمـدت و لـزوم پاسخ‌گویی به مسئله نیاز به تولید مسکن.طبق مطالعاتی که شهرداری تهران در سال 99 انجام داد، در مناطق 20‌گانه شهر تهران از 50 درصد از ساخت‌و‌سازها نمونه‌برداری شد که 70 درصد از نمونه‌ها فاقد حداقل مقاومت بتن بوده است!

این مسیر به کجا می‌رسد؟ نوسازی پلاک به‌تنهایی هیچ‌گاه منجر به نوسازی بافت نخواهد شد. در صورتی‌که برنامه‌های ما در حوزه نوسازی صرفا بر نوسازی پلاک‌ها مبتنی باشد، بافت مذکور در یک دوره 30 ساله مجددا دچار فرسودگی شده و با سیاست کنونی در آن زمان، با یک بافت فرسوده 5 یا 6 طبقه مواجه خواهیم شد، در آن زمان چه باید کرد؟

و سؤال مهم این است که چه باید کرد؟ اولین پاسخ این است: تغییر نگرش به مسئله. سپس توجه به شکل‌گیری بیماری بلندمدت 100ساله و عدم امکان درمان یک‌ساله و البته توجه به فرایندها به جای خروجی‌ها و سپردن مدیریت شهر به مدیر دلسوز. چه فضای عمومی و چه فضای خصوصی مادامی‌که مدیر متولی دلسوزی جهت حفظ، نگهداری و بهسازی نداشته باشد، دچار فرسودگی کارکردی و کالبدی خواهند شد.

دلسوزترین متولی امر کسی نخواهد بود جز ساکنان همان بافت. تقویت حکمروایی محلی و مشارکتی و ارتقای سرمایه اجتماعی از راهکارهای ممانعت از شکل گیری بافت‌های فرسوده خواهد بود. لازمه این اقدام برنامه‌ریزی استراتژیک در مدیریت شهری است.

تغییر نگرش به مدیریت شهری با چه اقداماتی اتفاق می‌افتد؟ با بازگرداندن شأن و جایگاه طرح‌های ملی و فرادست از جمله طرح‌های آمایش ملی، کنترل و برنامه‌ریزی روند شهرنشینی و توسعه شهری، پذیرش برنامه ریزی از پایین به بالا، پذیرش نقش شهروندان در اولویت‌بندی و برنامه ریزی محلی، اعتمادسازی در جامعه محلی با انجام اقدامات عملی از سوی نهادهای مدیریتی، وجود نگاه مشترک، مشارکت پذیری، عزم و تعامل همه‌جانبه در مدیریت‌های مختلف دخیل در مدیریت شهری، تغییر نگرش به نحوه نوسازی، ارتقای کیفیت سکونت در سطح محلات و تغییر نگرش به نحوه تأمین منابع.

راهبردهای اصلی مسیر نوسازی یا بازآفرینی را می‌توان در سه حوزه تعریف کرد: تقویت سرمایه‌های اجتماعی، اصلاح مدیریت شهری و ارتقای کیفیت سکونت در سطح محلات.