به گزارش اصفهان زیبا؛ 22 خرداد طرح کنترل و سامان‌دهی اجاره‌بهای املاک مسکونی پس از بررسی در کمیسیون عمران مجلس، با اکثریت آرا نمایندگان در صحن علنی به تصویب رسید و حالا در اختیار شورای نگهبان قرار گرفته است تا در صورت تأیید نهایی و با اجرایی شدن آن، قیمت‌ها در حوزه مسکن کاهش یابد.
ابزار کنترلی برای بازار مسکن که در همکاری وزارت راه و شهرسازی با مجلس در دو بخش خرید و اجاره طراحی شده و امید به قانونی شدن آن تا پیش از آغاز فصل جابه‌جایی‌ها، آن هم در شرایطی که قیمت مسکن و اجاره بها در برخی از کلان‌شهرها افزایش 30 تا 40 درصدی در مقایسه با سال گذشته داشته است، وجود دارد.
امید به رعایت سقف‌بهای مسکن و کاهش اجاره‌بها؟!
به گفته ارائه‌دهندگان طرح کنترل و سامان‌دهی اجاره بهای املاک مسکونی، عمل به دو ماده از این طرح که به نوعی زیر ساخت اصلی آن به شمار می‌روند، مهار قیمت‌ها را به همراه دارد و شرایط بازار مسکن را بهبود می‌بخشد.
طبق پیش بینی‌ها دولت می‌تواند با استفاده از ابزارهای نظارتی آمده در طرح موجود که ضمانت اجرایی هم دارند، سقف اجاره‌بها را مشخص کند. آن هم در شرایطی که چالش‌های اقتصادی ایران بر بازار مسکن سایه افکنده و قیمت خرید و اجاره بها در نوسان است.
ماده ۸ این طرح، شورای عالی مسکن را مکلف کرده است، هر ساله تا پایان اردیبهشت، سقف یا میزان افزایش اجاره‌بهای مسکن را تعیین کند و در صورت دریافت اجاره بیشتر، مستأجر می‌تواند از مالک شکایت کند.
به‌عبارتی، عدم رعایت نرخ افزایش اجاره‌بهای سالانه اعلامی این ماده توسط موجر علاوه بر کاهش مال‌الاجاره به میزان تأییدی از سوی شورای عالی مسکن، موجر مشمول جریمه‌ای تا حداکثر ۴۰ درصد مبلغ اجاره سالانه می‌شود و طبق گزارش مشاور مسکن وزیر راه و شهرسازی به محض ابلاغ از سوی شورای نگهبان، این قانون توسط وزارت راه و شهرسازی اجرایی خواهد شد و مستأجران می‌توانند از این قانون استفاده کنند.
بر اساس ماده ۹ طرح کنترل اجاره‌بهای املاک مسکونی نیز وزارت راه و شهرسازی مسئولیت کشف قیمت مسکن و اجاره‌بها در مناطق مختلف کشور را بر عهده گرفته که در صورت تأیید شورای نگهبان و ابلاغ مصوبه، باید ظرف مدت سه ماه نسبت به تدوین آییننامه مربوطه اقدام و پس از تصویب آن در هیئت دولت، کار کشف قیمت را آغاز کند.
ماده و تبصره‌هایی از طرح سامان‌دهی بازار مسکن که رئیس مجلس شورای اسلامی در دفاع از آن معتقد است با تصویب نهایی آن دیگر کمبودی از لحاظ قانون‌گذاری در حوزه مسکن وجود نخواهد داشت و این طرح به نوعی تکمیل‌کننده دیگر قوانین از جمله قانون جهش تولید مسکن و اخذ مالیات از خانه‌های خالی است.
در مقابل، منتقدان معتقدند که بهای مسکن تحت تأثیر دیگر متغیرها در کشور است و این قانون چندان قابلیت اجرایی ندارد.
در همین رابطه با رحمت‌الله فیروزی پوربادی، نماینده شهرستان نطنز و بخش قمصر و عضو کمیسیون عمران مجلس و همچنین مهدی طغیانی، نماینده اصفهان و عضو کمیسیون اقتصادی مجلس گفت‌وگو و این سؤال را مطرح کردیم که آیا با اجرایی‌شدن طرح سامان‌دهی اجاره‌بهای املاک مسکونی می‌توان به رعایت سقف‌بهای مسکن و کاهش اجاره‌بها امیدوار بود؟
چالش‌های اقتصادی اصلی‌ترین عامل افزایش بهای مسکن
فیروزی پوربادی، در ابتدا از طرح کنترل و سامان‌دهی اجاره‌بهای املاک مسکونی می‌گوید و معتقد است: «متولی این طرح وزارت راه و شهرسازی است که اخیرا برای تأیید نهایی به شورای نگهبان فرستاده شده است.»
او خاطرنشان کرد: «هدف ما از ابتدا بر این امر استوار بود که این طرح قابلیت اجرایی با توجه به شرایط کنونی جامعه را داشته باشد. کمیسیون عمران مجلس تلاش کرد تا مجموعه‌شرایطی را ایجاد کند که درنهایت طرح کنترل و سامان‌دهی اجاره بهای املاک مسکونی در جامعه به طور صحیح اجرا شود.»
فیروزی پوربادی علل عدم کنترل افزایش اجاره‌بها در جامعه را این‌گونه عنوان می‌کند: «در حال حاضر مشکلات و چالش‌های اقتصادی اصلی‌ترین عامل مؤثر بر این حوزه است؛ چراکه اکثر بخش‌های جامعه به یکدیگر مرتبط هستند. برای مثال نرخ ارز در کشور متغیر است و اثر این فضا بر حوزه‌هایی چون مسکن با افزایش قیمت‌ها دیده می‌شود. در نهایت امیدواریم که حوزه مسکن با ورود قانون کنترل و سامان‌دهی اجاره‌بهای مسکونی آرامش پیدا کند و به یک ثبات و پایداری لازم برسد.»
کنترل قیمت مسکن در اختیار مناطق نیست
مهدی طغیانی نیز رسیدگی به وضعیت مسکن و اجاره‌بها را یک موضوع ملی می‌داند و معتقد است باید بر اساس سیاست‌های کلی کشور به این حوزه رسیدگی شود.
او به «اصفهان‌زیبا» گفت: «تنها از طریق یک رویکرد کلی و بر اساس سازوکارهای ملی، بحران مسکن در کشور حل می‌شود. کنترل این شرایط اصلا در اختیار مناطق نیست و در قالب سیاست‌های منطقه‌ای مشکلات مسکن برطرف نمی‌شود.»
او در پاسخ به این پرسش که جدای از طرح مجلس برای کنترل قیمت‌ها در بازار مسکن، آیا نمایندگان استان اصفهان اقداماتی در رابطه با سامان‌دهی به این فضا در نظر دارند یا خیر، خاطرنشان کرد: «نماینده یا مسئولان استانی تنها می‌توانند بر اجرای یک قانون نظارت داشته باشند. کنترل قیمت‌ها در بازار مسکن خارج از وظایف نمایندگی است. به محض اینکه طرح سامان‌دهی و کنترل بازار مسکن در شورای نگهبان تأیید و به قانون تبدیل شود، نظارت بر اجرای استانی این قانون توسط نماینده‌ها نیز صورت خواهد گرفت.»
با اجرایی‌شدن سه قانون مشکلات مسکن حل خواهد شد
همان‌طور که پیش‌تر اشاره شد، با قانونی‌شدن طرح سامان‌دهی اجاره‌بهای مسکن (طرحی که علاوه بر حفظ منافع مالکان منصف، صدای مستأجران نیز خواهد بود و می‌تواند افزایش سالیانه اجاره‌بها را ضابطه‌مند کند و اجاره‌ها در نتیجه اراده چندین دلال و واسطه در سایت‌های اینترنتی تعیین نشود) قوانین سه‌گانه مجلس برای مسکن نهایی می‌شود و ما شاهد تحول عملیاتی در بازار مسکن خواهیم بود.
مهدی طغیانی سه گام اساسی و مهم برای حل معضل مسکن را این گونه برشمرد: مجلس یازدهم 3 اقدام مهم در حوزه مسکن انجام داده است که اگر این سه به خوبی رصد و انجام شوند، بخشی از مشکلاتی که امروز با آن‌ها مواجه هستیم، خود‌به‌خود حل خواهند شد؛ اول قانون نهضت ملی مسکن که مربوط به عرضه مسکن و واحدهای احداثی جدید است و در شهرهای بزرگ با باز آفرینی شهری و احیای بافت‌های فرسوده تعریف می‌شود.
دوم قانون مالیات بر خانه‌های خالی با هدف عرضه خانه‌های خالی به بازار است که با اجرایی شدن آن خانه‌های خالی شناسایی می‌شوند و اشخاصی که این واحدها را خریده و اجاره نمی‌دهند، باید مالیات دهند.
سومین و آخرین آن، طرح کنترل و سامان‌دهی اجاره‌بهای املاک مسکونی است که تلاش این طرح بر این است که رابطه میان موجر و مستأجر را کاملا منطقی و ناظر بر رعایت انصاف تنظیم کند. سیاستی که بر بازار مسکن و بنگاه‌های املاکی که قصد بالا بردن قیمت‌ها و سوداگری دارند، نظارت دارد و صنف املاک را مجبور می‌کند قیمت مشخصی را بابت اجاره‌بها بگیرند.
نرخ‌گذاری واحدهای مسکونی با ویژگی‌های مختلف بر عهده دولت است
تعیین قیمت اجاره به تفکیک هر منطقه از جمله تکالیفی است که مجلس بر عهده دولت در اجرایی‌شدن طرح سامان‌دهی بهای املاک مسکونی گذاشته است؛ موضوعی که برخی از تحلیلگران و کارشناسان حوزه مسکن و اقتصاد در انتقاد از آن می‌گویند، کشف قیمت اجاره و تعیین اجاره‌بها به هیچ‌وجه برای کالایی همچون مسکن که یک کالای غیرهمگن است، شدنی نیست. بنابراین طرح‌های دستوری و دولتی در حوزه مسکن کمکی به حل مشکلات این حوزه نخواهد کرد.
اظهارنظری که آن را با طغیانی در میان گذاشتیم و این پرسش را مطرح کردیم که آیا می‌توان مالک را مجبور به ارائه قیمت مشخصی برای ملک خود کرد یا خیر؟
او در این باره خاطر نشان کرد: روابط موجر و مستأجر به نوعی با قانونی‌شدن طرح سامان‌دهی بهای مسکن سامان می‌یابد. هیچ‌کس نمی‌گوید که قیمت واحدی بر روی تمام خانه‌ها گذاشته شود. البته شورای عالی مسکن در این طرح موظف شده است، سالیانه قیمتی را اعلام کند و در این رابطه تصمیم‌گیری کند، اما رقم واحدی برای کل کشور در این حوزه وجود نخواهد داشت.
بنده نیز در مجلس این موضوع را مطرح کرده‌ام که اگر بخواهیم نرخ مشخصی را برای تمام واحدهای مسکونی چه در بخش خرید و چه در بخش اجاره اعلام کنیم، قابل اجرا نیست؛ چراکه ساختمان‌ها دارای ویژگی‌های مختلف از لحاظ عمر ساخت متفاوت، نوع مناطق سکونت (بالا شهر، پایین‌شهر یا حومه) هستند و هر کدام فرمول مخصوص به خود را دارند. نکاتی که بررسی و رسیدگی به آن‌ها بر عهده دولت گذاشته شده است تا شورای عالی مسکن برای آن‌ها سیاست‌گذاری کند.
میزان اجرایی شدن طرح سامان‌دهی اجاره بهای مسکن
نماینده اصفهان در مجلس همچنین در پاسخ به سوالی دیگر که طرح کنترل بازار مسکن با توجه به نقدهای وارد بر آن، تا چه اندازه قابلیت اجرایی شدن دارد؟ به «اصفهان زیبا» گفت: این‌طور نیست که برخی می‌گویند این طرح امکان اجرایی‌شدن ندارد یا ممکن است بخشی از آن استفاده نشود. به عبارتی نمی‌توان گفت این قانون به طور مطلق قابلیت اجرایی با اهداف تعیین‌شده را ندارد.
برعکس؛ به همان میزانی که به سمت اجرای قانون برویم، به همان اندازه شاهد اثربخشی آن هم خواهیم بود. به عقیده بنده این قانون ظرفیت خوبی برای سامان‌دهی فضای مسکن در کشور ایجاد خواهد کرد. به هر حال در هر مقطع زمانی بخشی از ظرفیت این قانون فعال می‌شود و به همان مقدار اثر خود را خواهد گذاشت.
او با اشاره به اینکه تورم موجود در کشور ریشه‌های مشخصی دارد و در بخش مسکن اما نرخ متوسط تورم و افزایش قیمت‌ها بیش از سایر بخش‌هاست، ادامه داد: «اگر 45 درصد، نرخ تورم اعلامی کشور است، در حوزه مسکن و اجاره‌بها شاهد تورم بیش از 70 درصد یا بعضا 100 درصد هستیم. افزایش قیمت مسکن نیز همچون دیگر بخش‌ها باید بر اساس تورم عمومی کشور پیش رود، نه بیشتر. این موضوع نشان می‌دهد در این بخش مشکلاتی وجود دارد که باید در قالب قانون حل شود.»
