به گزارش اصفهان زیبا؛ معاملات قولنامه‌ای تخلفاتی همچون کلاهبرداری، جعل و زمین‌خواری را در بازار مسکن رواج داده است. براساس آخرین آماری که از سوی منصور نادری، مدیرکل ثبت اسناد و املاک استان اصفهان، ارائه شده، حدود 80 درصد از دعاوی مطرح‌شده در مراکز دادگستری در حوزه ملکی مربوط به املاک قولنامه‌ای است.
حالا قرار است با حذف معاملات قولنامه‌ای، این فسادها در بازار مسکن کاهش یابد و بستری فراهم شود تا اشخاص نتوانند دارایی‌های خود را از نظام مالیاتی پنهان کنند.
ریسک اصلی معاملات قولنامه‌ای این است که ممکن است طرف معامله صاحب ملک نباشد. در قالب معاملات قولنامه‌ای امکان دست‌به‌دست‌شدن و فروخته‌شدن یک ملک به چند نفر وجود دارد.
برخی مالکان که فاقد سند رسمی برای ملکشان هستند، خانه خود را با قیمت پایین‌تری می‌فروشند و برخی خریداران نیز به دلیل قیمت پایین‌تر این املاک از معاملات قولنامه‌ای استقبال می‌کنند؛ غافل از اینکه این قبیل معاملات منجر به افزایش پرونده‌های قضایی شده است.
عزم جدی برای حذف قولنامه‌ها پس از هشت سال
سال 95 مجلس به‌دنبال این بود که باالهام از تجربه سایر کشورها اعتبار اسناد عادی و قولنامه‌ای را از میان بردارد. این طرح پس از چندین بار اصلاح، در اردیبهشت ماه 99 به تصویب مجلس رسید.
با این حال شورای نگهبان با این دیدگاه که تمامی معاملات رسمی و عادی دارای اعتبار بوده و باید در محاکم و ادارات پذیرفته شوند، زوال اعتبار معاملات غیررسمی را مغایر موازین شرع اعلام کرد.
دیدگاه رهبر انقلاب حذف معاملات قولنامه‌ای است.
نظر صریح ایشان درباره حذف قولنامه طی سال‌های گذشته در حد حرف باقی مانده بود و بین دولت، مجلس و شورای نگهبان می‌چرخید؛ تا اینکه سه‌شنبه، ۶ تیرماه ۱۴۰۲ در دیدار با رئیس و کارکنان قوه‌قضائیه با اشاره به فسادهای بزرگی که از معاملات غیررسمی در اموال غیرمنقول به وجود آمده، تصویب قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» را مصلحت قطعی نظام و کشور اعلام کردند.
خوشبختانه پس از فرمان تاریخی رهبر انقلاب، این موضوع به‌سرعت در دستور کار مجمع تشخیص مصلحت‌نظام قرار گرفته است.
تأثیر حذف قولنامه‌ها بر بازار مسکن
حذف معاملات قولنامه‌ای منجر به حفظ نظم حقوقی، پیشگیری از بروز جرایم و زمین خواری، صیانت از اعتبار معاملات، جلوگیری از فرار مالیاتی، کاهش دعاوی مربوط به املاک و زمین و نیز امکان اعمال حاکمیت دولت نسبت به اراضی و املاک است.
از آنجایی که اشخاص قادر هستند با اسناد عادی و قولنامه‌ای که در هیچ مرجع حکومتی ثبت نمی‌شود دارایی‌های خود را از نظام مالیاتی پنهان کنند، برخی قوانین همچون قانون مالیات بر خانه‌های خالی یا مالیات بر عایدی سرمایه اثرگذاری خود را از دست می‌دهند.
اقبال شاکری، عضو کمیسیون عمران مجلس، به‌تازگی اعلام کرده است که «الزام ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مانع بروز بسیاری از فسادها و فعالیت‌های مافیاهای حوزه زمین و مسکن می‌شود.»
شاکری این را هم گفته است «در این طرح به افراد دارای اسناد غیررسمی و قولنامه‌ای دوسال فرصت داده شده تا نسبت به تبدیل آن‌ها به اسناد رسمی اقدام کنند تا صاحبان واقعی املاک کاملا مشخص شده و از ضرر و زیان مردم و سوء‌استفاده سوداگران جلوگیری شود.»
احراز هویت وظیفه دولت است
هم‌زمان با حذف معاملات قولنامه‌ای بنگاه‌های املاک می‌توانند به کار واسطه‌گری خود بپردازند. روال کارشان به این صورت خواهد بود که پس از توافق خریدار و فروشنده سند باید توسط دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شود.
رئیس اتحادیه املاک اصفهان به «اصفهان‌زیبا» می‌گوید: افرادی که مالک قولنامه هستند باید تمامی قولنامه‌های ماقبل خودشان تا مادرسند رسمی را ارائه کنند. برخی مواقع افراد تمامی این قولنامه‌ها را در اختیار ندارند یا ممکن است این قولنامه‌ها را داشته باشند و فقط مادرسند را نداشته باشند؛ در این صورت احراز هویت مالک با مشکل مواجه می‌شود.
سیدمهدی حجازی تصریح می‌کند: املاکی‌ها نمی‌توانند املاک قولنامه‌ای را احرازهویت کنند. دولت اگر به‌دنبال جلوگیری از فساد و تخلفات است باید اداره ثبت اموال کشور این املاک قولنامه‌ای را تعیین تکلیف کرده و در سامانه کاداستر اعلام کند تا این املاک شناسایی و احراز هویت شوند.
او خاطرنشان می‌کند: املاکی‌ها با مباحث حقوقی آشنا نیستند؛ به خاطر همین در معاملات قولنامه‌ای احراز مالکیت به سختی انجام می‌شود؛ حتی کارشناسان حقوقی نیز در این زمینه با چالش مواجه شده‌اند. این صحبت که املاکی‌هایی که معاملات قولنامه‌ای انجام می‌دهند متخلف هستند، هیچ مشکلی را حل نمی‌کند، بلکه باید سازوکار ملک‌های قولنامه‌ای مشخص شود تا این املاک تعیین تکلیف شوند و برایشان سند رسمی صادر شود.
رئیس اتحادیه املاک اصفهان تأکید می‌کند: برای سامان‌دادن املاک قولنامه‌ای دولت برای شناسایی این املاک باید ورود کند تا اسناد مالکیت قولنامه‌ای تعیین تکلیف شود؛ پس از اینکه تکلیف این مسائل روشن شد باید با تخلفات و متخلفان برخورد شود. در واقع تا زمانی که دولت این کار را انجام ندهد، چالش‌های مربوط به املاک قولنامه‌ای نیز ادامه دارد.
قولنامه‌ها مانع اجرای طرح‌های مالیاتی‌اند
قولنامه‌ها ابزارهای مالیاتی دولت را نیز عقیم کرده است. یکی از نکات تأمل‌برانگیزی که سیداحسان خاندوزی، وزیر اقتصاد، در نامه اخیر خود خطاب به رئیس مجمع تشخیص مصلحت نظام به آن اشاره کرده، عقیم‌شدن طرح‌ها و ابزارهای مالیاتی دولت در حوزه مسکن و سوداگری مسکن به واسطه وجود املاک قولنامه‌ای است.
در نامه خاندوزی خطاب به رئیس مجمع تشخیص مصلحت نظام آمده است: یکی از دغدغه‌های جدی در اقتصاد کلان ایران نابسامانی در حوزه مسکن است؛ این خلأ که اکنون به یک بحران مبدل شده نه‌تنها آثار و ابعاد فرهنگی، اقتصادی و حتی امنیتی داشته، بلکه به جرئت می‌توان گفت وجهه کارآمدی نظام اقتصادی کشور را نیز با چالش مواجه کرده است.
یکی از اقداماتی که قوای سه‌گانه برای تقلیل این بحران بر آن متفق است، وضع مالیات با هدف تنظیم‌گری در این حوزه است.
با وجود این، آنچه تمام چاره‌اندیشی‌های سابق را از حیزانتفاع ساقط کرده «نبود هرگونه اطلاعات متقن در حوزه مالکیت املاک» به واسطه رواج «اسناد عادی معاملات قولنامه‌ای و وکالت‌نامه‌های عادی» و اعتبار آن در محاکم قضایی است که موجب شده طرفین معاملات ملکی بتوانند بدون ثبت آن نزد هر مرجعی، معامله خود را انجام دهند و خود را از پرداخت مالیات مصون سازند.
قولنامه‌ها برنامه‌ریزی برای ساخت مسکن را نیز با چالش روبه‌رو کرده‌اند. نبود سند رسمی باعث شده تا مردم تمایلی به نوسازی املاک نداشته باشند.
این املاک از مزایایی همچون تسهیلات بانکی و تسهیلات تشویقی دولت و شهرداری بی بهره می‌مانند. املاک قولنامه‌ای همچنین باعث شده تا دولت به بخشی از اطلاعات مالکیت مسکن دسترسی نداشته باشد که این دسترسی‌نداشتن باعث شده برخی از مالکان مسکن با قولنامه در طرح‌های یارانه‌ای مانند مسکن ملی ثبت‌نام کرده و از یارانه‌های دولتی استفاده کنند.
