نرخ رشد اجاره درحالی روند افزایشی به خود گرفته که سیاست‌گذاری‌ها برای کنترل بازار اجاره‌بها هنوز راه به جایی نبرده است. جدیدترین آمارهای رسمی منتشرشده نشان می‌دهد که در سال گذشته رشد اجاره بهای مسکن با نرخ نزدیک به 47 درصد و در بهمن با نرخ رشد بیش از 50درصد، رکورد 32ساله رشد اجاره‌بها در مناطق شهری کشور را شکسته است. موضوعی که حتی در سال 74 و 75 و در سال 90 و 91 رخ نداده بود.
خانوارهای اصفهانی در سال گذشته حدود 47درصد از هزینه‌های سالانه‌شان را برای تأمین مسکن صرف کرده‌اند. بررسی‌های اصفهان زیبا نشان می‌دهد دیگر نرخ اجاره در مناطق بالا شهر، مرکز شهر و پایین شهر تفاوت محسوسی ندارد.
بسیاری از خانوارها ناچار شده‌اند با وجود داشتن چندین فرزند در واحدهای مسکونی با متراژ پایین سکونت کنند. چون قادر به پرداخت بهای اجاره نیستند.
همین چند وقت پیش نیز فعالان اتحادیه مشاوران املاک اصفهان از کوچ مستأجران اصفهانی به حاشیه شهر خبر دادند. این‌ها اطلاعاتی است که از وضعیت پیچیده نرخ‌های رهن و اجاره و وضعیت دشوار مستأجران اصفهانی خبر می‌دهد.
حذف مشاوران املاک راهگشاست؟
جدیدترین خبری که از اقدامات مسئولان برای کنترل بازار اجاره منتشر شده، حذف مشاوران املاک است. پیش‌تر گمانه‌زنی‌هایی مطرح شد. مبنی براینکه مالکان با همدستی مشاوران املاک نرخ‌های رهن و اجاره را افزایش می‌دهند.
این گمانه‌زنی‌ها حکایت از این داشت که نرخ‌های افسارگسیخته رهن و اجاره واقعی نیستند و این مشاوران املاک و مالکان هستند که در بازار اجاره نرخ‌سازی می‌کنند تا مشاوران املاک از این طریق حق کمیسیون بیشتری هم دریافت کنند.
اگرچه مشاوران املاک با صراحت چنین ادعایی را کذب دانستند و از رکود درآمدهایشان هم‌زمان با افزایش نرخ رهن و اجاره و خلوتی و سوت‌وکوری دفاتر خود سخن گفتند، این ادعا همچنان وجود دارد که مالکان و املاکی‌ها با وجود افزایش هزینه‌ها نرخ رهن و اجاره را سلیقه‌ای و بی‌ضابطه افزایش می‌دهند.
حالا مجلسی‌ها برای حذف مشاوران املاک خیز برداشته‌اند. تا جایی که به تازگی علی خضریان، سخن‌گوی کمیسیون اصل 90، اعلام کرد که مجلس در طرح «کنترل و سامان‌دهی اجاره‌بهای املاک مسکونی» دنبال این است که ثبت قرارداد معاملات مسکن از طریق «سکوهای معاملات املاک» توسط متعاملین، به‌صورت غیرحضوری و بدون ورود بنگاه‌های معاملات مسکن ممکن شود.
سکوت سنگین در بازار ساخت‌وساز اصفهان
مشکل بازار اجاره فقط نقش مشاوران املاک و مالکان نیست. تولید و عرضه مسکن کاهش یافته و رکود جدی در بازار مسکن حاکم است. افزایش قیمت مصالح ساختمانی نیز به رکود تولید مسکن دامن زده و هم‌زمان با افزایش قیمت مصالح ساختمانی، شیب ساخت‌وساز مسکن نزولی شده است.
همین چند وقت پیش بود که کریم داوودی، نایب‌رئیس انجمن انبوه‌سازان استان اصفهان، به اصفهان‌زیبا گفت: «در شرایط کنونی قیمت مصالح ساختمانی دوبرابر شده و نرخ دستمزد کارگران نیز افزایش یافته است. به همین خاطر ساخت‌وساز برای سازندگان اقتصادی نیست.»
او این را هم اضافه کرد که «سازندگان در شرایط کنونی همان پروژه‌های قبلی را پیش می‌برند و از خیر ساخت واحدهای جدید گذشته‌اند.»
از سوی دیگر احمد تولا، یکی از انبوه‌سازان اصفهانی نیز طی مصاحبه‌ای به اصفهان‌زیبا اعلام کرد که «هم‌زمان با افزایش قیمت مصالح ساختمانی بخشی از سازندگان مسکن، یعنی سازندگان خرده‌پا و سازندگان غیرحرفه‌ای از بازار مسکن و فعالیت‌های ساخت‌وساز کنار می‌روند. به همین دلیل عرضه مسکن کاهش پیدا می‌کند.»
افزایش عرضه، بازار اجاره را سامان می‌بخشد
رشد هزینه‌های تولید مسکن در حالی است که کارشناسان بازار نیز راهکار ریشه‌ای و اصولی خروج از وضعیت آشفته بازار اجاره و رشد افسارگسیخته اجاره‌بها را افزایش تولید و عرضه مسکن عنوان می‌کنند.
مهدی شاکران، کارشناس بازار مسکن، به اصفهان زیبا می‌گوید: «در بازار اجاره‌بها با دو دسته از مستأجران مواجه هستیم. قشری که توان خرید مسکن را ندارند و اجاره‌نشین شده‌اند و درمقابل، قشری که سرمایه خرید مسکن را دارند، اما سرمایه‌خود را در بازارهای موازی و غیرمولد یا بازارهای ساخت‌وساز سرمایه‌گذاری می‌کنند و با سود حاصل از آن، بهای اجاره را می‌پردازند.»
شاکران تصریح می‌کند: «مشکل قشری را که به دنبال خرید مسکن است، اما نقدینگی لازم برای خرید ندارد، باید با افزایش عرضه مسکن حل‌وفصل کرد. افزایش قیمت مصالح ساختمانی یکی از دلایل کاهش تولید مسکن است. درواقع به دلیل افزایش قیمت مصالح ساختمانی عرضه مسکن و ساخت‌وسازها کاهش پیدا کرده است.»
او بیان می‌کند: «هرساله شاهد رکود در بخش مسکن بوده‌ایم. درواقع با افزایش قیمت مسکن، توان خرید مردم هم کاهش یافت؛ این در حالی است که مسکن موتور پیشران بخش تولید است. وقتی مسکن رونق بگیرد، تولید نیز به دنبال آن رونق پیدا خواهد کرد.»
این کارشناس بازار مسکن اذعان می‌کند: «حدود 400 شغل به مسکن وابسته است. بنابراین باید مسئله گرانی مصالح ساختمانی حل‌وفصل شود. مصالح ساختمانی به خاطر رشد نرخ ارز گران شده و به همین دلیل هزینه ساخت‌وساز افزایشی شده است. علاوه براین، عرضه مسکن‌های موجود در بازار را نیز باید افزایش داد. البته دولت تلاش کرده است با سیاست‌هایی مانند مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر مسکن‌های خالی عرضه را افزایش دهد. ولی موفق نبوده است.»
شاکران تأکید می‌کند: «هم‌زمان با افزایش تولید مسکن باید مسکن‌های موجود را نیز در بازار عرضه کرد. این دو بازو می‌تواند منجر به تعادل عرضه و تقاضا شود.»
این کارشناس بازار مسکن خاطرنشان می‌کند: «زمانی که ابزارهای مالیات بر عایدی سرمایه، کنترل بازارهای ارزی و کنترل بازارهای سوداگری اعمال می‌شود، سود گردش سرمایه کاهش پیدا کرده و قشری که در بازارهای موازی سرمایه‌گذاری می‌کنند تا از طریق سود حاصل از آن بهای اجاره‌شان را بپردازند، ناچار می‌شوند مسکن خریداری کرده یا اینکه خودشان مسکن تولید کنند.»
شاکران بیان می‌کند: «مشاوران املاک ممکن است درصد کمی در افزایش قیمت‌ها دخیل باشند و کنترل بازار اجاره با حذف مشاوران املاک امکان‌پذیر نیست. چه بسا مشاوران املاک در برخی مناطق با رایزنی، قیمت‌ها را تعدیل هم می‌کنند. راهکار اصلی به تعادل‌رساندن عرضه و تقاضای مسکن است.»
هزینه ساخت مسکن بالاست
این کارشناس بازار مسکن خاطرنشان می‌کند: «باید توجه داشت که هزینه ساخت مسکن نیز افزایش یافته است.هزینه پروانه‌های ساختمانی و بیمه و… به افزایش هزینه‌های تولید مسکن منجر می‌شود؛ اقدامات شهرداری‌ها نیز بر کاهش هزینه پروانه‌های ساختمانی و واگذاری زمین‌های دولتی که تمرکز را از مناطق مرکزی شهر خارج کرده و به سمت مناطقی که خارج از شهر قرار دارند می‌برد، تأثیرگذار است.»
او عنوان می‌کند: «علاوه براین اقدامات باید مشوق‌هایی نیز برای افرادی که سرمایه‌هایشان را وارد بخش تولید مسکن می‌کنند، در نظر گرفت. درمجموع حل مشکل بازار اجاره بها و جلوگیری از رشد قیمت‌ها در بازار اجاره از طریق افزایش تولید و عرضه مسکن حل‌وفصل می‌شود.»
سرعت کند پیشروی پروژه‌های ساخت
انبوه‌سازان اصفهان سرعت پیشروی پروژه مسکن ملی را نیز کند اعلام کرده‌اند. چراکه با وجود افزایش هزینه مصالح ساختمانی قیمت تمام‌شده مسکن ملی نیز با آورده متقاضیان هم‌خوانی ندارد.
در ابتدای شروع این پروژه قیمت ساخت هر متر مسکن ملی چهار میلیون تومان اعلام شده، این در حالی است که تا (دو ماه پیش) انبوه‌سازان اصفهانی قیمت ساخت هر متر مسکن ملی را 10 میلیون تومان اعلام کردند.
از سوی دیگر، اطلاعات دقیقی از عرضه خانه‌های خالی به بازار توسط مسئولان استان ارائه نمی‌شود. این‌طور که امیر زاغیان، معاون مسکن و ساختمان اداره‌کل راه و شهرسازی استان اصفهان اعلام کرده است «در مناطقی با تراکم مسکونی بالا که عمدتا در جنوب شهر اصفهان است، حدود ۳۲درصد خانه‌های آپارتمانی خالی است که اصلی‌ترین قانون مالیات بر خانه‌های خالی بازگرداندن این آپارتمان‌ها به چرخه بازار عرضه و تقاضای مسکن است.»
تعداد خانه‌های خالی اصفهان در اوایل سال گذشته نیز از سوی رئیس سازمان نظام‌مهندسی ساختمان استان اصفهان حدود ۱۰۰ هزار واحد مسکونی اعلام شده است. با وجود کندپیش‌رفتن پروژه‌های ساخت مسکن و شفاف‌نبودن اجرای طرح مالیات بر خانه‌های خالی در اصفهان عرضه مسکن افزایشی نشده است و هنوز شکاف بزرگی بین عرضه و تقاضای مسکن در اصفهان وجود دارد.
حالا این مستأجران اصفهانی هستند که زیر بار افزایش هزینه رهن و اجاره کمر خم کرده‌اند و تاوان بی‌برنامگی‌های مسئولان و آزمون و خطاها را در بازار مسکن می‌دهند!
