به گزارش اصفهان زیبا؛ در شرایط موجود درآمد شهرداری‌ها با نوسان‌های خاصی همراه است و بخش زیادی از منبع درآمدی شهرداری‌های کشور برای تأمین هزینه‌های شهری متکی بر عوارض و تراکم‌های ساختمانی و اراضی است.
اتکای بیش‌ازاندازه بسیاری از شهرداری‌های کشور، به‌ویژه در شهرهای بزرگ، به عواید ناشی از بخش مسکن و همچنین وجود نرخ‌های نامتناسب تراکم و عوارض شهرداری در بخش مسکن، باعث تشدید قیمت‌ها و تسری آن به قیمت سایر کالاها می‌شود و تقاضای ساخت‌وساز و خریدوفروش را با رکود مواجه می‌کند؛ رونق یا رکود در فعالیت‌های بخش مسکن نیز شهرداری‌ها را در مقاطع زمانی مختلف با مشکلات و بحران‌های مالی قطعی مواجه می‌سازد.
رکود در فعالیت‌های ساختمانی و خریدوفروش مسکن، شهرداری‌ها را که بخش عمدۀ درآمد آن‌ها فقط از این نوع عوارض تأمین می‌شود، با مشکلات مالی فراوان مواجه می‌سازد؛ تا جایی که امکان تأمین درآمد یا جبران کاهش درآمد از سایر منابع در کوتاه‌مدت امکان‌پذیر نیست.
تحقق اهداف شهرداری درگرو کسب درآمد است و عوارض به‌عنوان یکی از درآمدهای مهم می‌تواند در پیشبرد برنامه‌های درازمدت و کوتاه‌مدت شهرداری نتیجه‌بخش باشد؛ محاسبه عوارض هم یکی از مقوله‌های پیچیده در شهرداری‌ها محسوب می‌شود که اغلب اوقات کم‌وزیاد گرفتن آن از ارباب‌رجوع مشکلاتی مانند ایجاد نارضایتی و عدم تحقق عدالت اجتماعی در اهداف مدیریت شهری و کاهش درآمدهای شهرداری را به‌وجود می‌آورد و پیامدهای منفی زیادی برای مدیریت شهری در بر خواهد داشت.
وضع و تصویب عوارض مراحل خاصی دارد. درصورتی‌که هر یک از مراحل به‌درستی صورت نگیرد، وصول عوارض با مشکلات خاص خود مواجه خواهد شد؛ ازاین‌رو و باهدف تدقیق در نحوه و اعمال محاسبات این حوزه مرکز پژوهش‌های شورای اسلامی شهر اصفهان یک پروژه تحقیقاتی میدانی با همکاری اداره کل درآمد شهرداری اصفهان و اتحادیه املاک اصفهان در خصوص به‌روزرسانی قیمت املاک مناطق پانزده‌گانه شهرداری با استفاده از نتایج آماری پژوهش انجام داده است. عنوان این پژوهش «ارزیابی متغیرهای مؤثر بر عوارض ساختمانی شهرداری» است.
نحوه اجرای طرح
ابزار گردآوری اطلاعات پرسش‌نامه طراحی‌شده منبعث از پهنه جغرافیایی هر منطقه و به تفکیک چند زون محدود به گذرهای اصلی و فرعی با مختصات اربعه احصاشده انجام شده و از مصاحبه‌شونده بازه قیمتی تجاری و مسکونی در حدود قیمت عرف هر محدوده مشخص‌شده مورد سؤال واقع‌شده است.
پرسش‌نامه‌های طراحی‌شده توسط مشاوران املاک هر منطقه در جلسه‌ای با دعوت مسئولان اتحادیه املاک شهرستان و با میزبانی و همكاری مدیران مناطق پانزده‌گانه شهرداری تكمیل شده است.به گفته رئیس مرکز پژوهش‌های شورای اسلامی شهر اصفهان، در این طرح پاسخ ۵۵ درصد از نواحی به‌گونه‌ای بود که قابل‌توجه یا قابل‌اعتنا نبود و امکان برای تغییر نداشت و تفاوتی ایجاد نمی‌کرد؛ اما ۴۵درصد از اعداد اعلامی توسط مشاوران، متفاوت از اعداد اعلامی شهرداری بود که ۱۵درصد، اعداد را کمتر و ۳۰درصد، اعداد بیشتری را اعلام کرده بودند.
بر اساس اظهارنظرهای مصطفی نباتی‌نژاد در تصویب این لایحه اعداد شهرداری تا حد قابل قبولی مورد تأیید و مبنا قرار گرفت؛ اما درخواست می‌کنم شهرداری سال‌های آینده در راستای تحقق حکمروایی مشارکت‌مبنا، پیش از آنکه لایحه مربوط را به شورا بیاورد، مشورت نظام‌مند با مشاوران املاک و کارشناسان رسمی را در دستور کار خود قرار دهد، اعداد را دقیق‌تر و سپس به شورا ارائه کند تا تصویب دقیق‌تر، آگاهانه‌تر و عادلانه‌تری داشته باشیم.
حکمرانی مشارکت مبنا رویکرد مدیریت شهری
رئیس مرکز پژوهش‌های شورای اسلامی شهر اصفهان با اشاره به طرح «ارزیابی متغیرهای مؤثر بر عوارض ساختمانی شهرداری» به «اصفهان زیبا» می‌گوید: «تحقق حکمرانی مشارکت مبنا یکی از رویکردهای مدیریت شهری دور ششم به شمار می‌رود. هر قدمی که در راستای سیاست‌گذاری، برنامه‌ریزی، اجرا و حتی نظارت برمی‌داریم، تلاش می‌کنیم مشارکت ذی‌نفعان و آگاهان مرتبط با مسائل را هم داشته باشیم؛ بنابراین مرکز پژوهش‌های شورای اسلامی شهر از هر فرصتی استفاده می‌کند تا این اتفاق عملیاتی شود.» مصطفی نباتی‌نژاد ادامه می‌دهد: «عنصر مشارکت طبیعتا بر بهبود رفتارها و رویه‌های ما و دقیق‌ترشدن تصمیم‌گیری‌هایمان تأثیرگذار است. با توجه به تجربه‌های سال‌های گذشته در بحث سیاست‌گذاری درآمدی باید یک فرمول مشخص وجود داشته باشد. درآمدهای ساختمانی بخشی از مجموعه منابع شهرداری در بودجه است و متغیرهای اثرگذار بر این فرمول ارتباط مستقیمی با ضرایب دارد. به جهت اینکه ما یک درآمد عینی و واقعی داشته باشیم و به یک نوع عدالت محوری در قیمت آپارتمان برسیم، باید این ضرایب هم درست باشند.»
شیوه کشف قیمت و ضرایب
او عنوان می‌کند: «شیوه دستیابی به این اعداد هم به این صورت است که یک عدد مبنا در نظر گرفتیم که این عدد مبنا هم طی سال‌های گذشته و به‌صورت سنتی در بازار کشف شد؛ مسیری هم که به‌واسطه آن این اعداد را کشف کردیم، صحت‌سنجی شده و درنهایت در بودجه مصوب شورا درج‌شده و به هیئت تطبیق ارسال می‌شود. مسئولان املاک و درآمد منطقه تیمی را در هر یک از مناطق با هدایت و نظارت اداره‌کل درآمد شهرداری و همکاری اداره املاک تشکیل می‌دهند و پهنه‌هایی که سال‌های گذشته در شهرداری قرار داده شده است (هر منطقه‌ای از شهرداری چند ده پهنه را به خودش اختصاص داده است) برآورد قیمت و درنهایت کشف قیمت می‌شود.»
نباتی‌نژاد می‌افزاید: «این کشف قیمت چون‌که محدود و منحصر به قابلیت‌های درون سازمان و نیروهای ماست و از آنجایی که نیروهای شهرداری مشاوران مورد اعتماد خودشان را دارند، مطلوب است.»
توزیع پرسش‌نامه در پهنه‌های مختلف
رئیس مرکز پژوهش‌های شورای اسلامی شهر اصفهان بیان می‌کند: «این طرح و پژوهش به‌صورت درون‌سازمانی شکل گرفت. مرکز پژوهش‌ها ابتکارش را ارائه کرد و در خود شهرداری این کار انجام شد. قیمت‌ها به شورا ارسال شده بود و شهرداری هم همکاری خوبی را در حوزه‌های مختلف تهیه ابزار پرسش‌نامه و… داشت. وقت فراوانی از همکاران ما در شهرداری و در حوزه‌های آموزش و پژوهش صرف صحت‌سنجی پرسش‌نامه‌ها که بیش از ۲۰۰ پرسش‌نامه بود، در پهنه‌های مختلف شد و نهایتا اجرای آن در هر منطقه با دعوت از مشاوران املاک در مناطق پانزده‌گانه شهرداری و توضیح و تبیینی پیرامون موضوع و درخواست از آن‌ها صورت گرفت.»
نباتی‌نژاد خاطرنشان می‌کند: «در بخشی از پهنه‌ها که مشارکت پایین‌تر از یک عدد قابل‌توجه بود، به اعدادی که مشاوران املاک اعلام کرده بودند، اعتنا نشد و در پهنه‌هایی که تعداد جمع سپاری قابل‌توجه و قابل‌اعتنا بود، این اعداد با پیشنهادی که توسط حوزه املاک داده شد، تطبیق داده و مد و میانه ارائه‌شده توسط خبرگان با اعداد اعلامی از سمت خود شهرداری مقایسه شد که بخش زیادی از اعداد با هم یکسان بودند. این نشان می‌دهد اعداد شهرداری عدد کارشناسی شده‌ای است.»
قبل از ارسال لایحه از این مکانیسم استفاده کنیم
او می‌افزاید: «بخشی از این اعداد در دامنه نوسان پایین‌تر و بخش دیگر در دامنه نوسان بالاتر بود. در این شرایط بر اعداد اعلام‌شده از سمت شهرداری صحه گذاشته شد و آن بخش از پهنه‌هایی که مجموع میانه‌شان بر اساس نظرات انحراف فراوانی از اعداد اعلام‌شده توسط شهرداری داشت، پیشنهاد شد که توسط مدیریت شهری موردبررسی مجدد قرار گیرند یا اینکه بین آن‌ها میانگین گرفته شود؛ بنابراین چون مسئله سیاست‌پژوهی بود، اول‌ازهمه تأکید اصلی ما بر این بود که شهرداری در سال‌های آینده قبل از ارسال لایحه به سمت شورای اسلامی شهر از چنین سازوکار و مکانیسمی در حوزه ارزیابی اعداد اعلامی استفاده کند و مشورت افرادی را که به‌عنوان ارائه‌کننده خدمات مشاوره حرفه‌ای در این حوزه هستند، داشته باشد.»
نباتی‌نژاد بیان می‌کند: «طبیعتا وقتی تعداد فراوانی از نفرات اعدادی را اعلام کنند، شفافیت بالاتر می‌رود و اعتماد به این اعداد نیز افزایش می‌یابد؛ وقتی هم که میانه گرفته می‌شود، چون داده‌های پرت کنار گذاشته می‌شود، اعداد نسبت به زمانی که ما قائم فرد باشیم و یک شخص عدد را اعلام کند، توجه و اعتنای بالاتری دارد.»
پژوهشی برای کسب حق شهر و عدالت‌محوری
رئیس مرکز پژوهش‌های شورای اسلامی شهر اصفهان خاطرنشان می‌کند: «اگر سازوکاری را می‌توانستیم در مدیریت شهری تعریف کنیم تا در زمانی که قرار بود استعلامی از شهرداری روی املاک صورت بگیرد، مردم اعداد حقیقی را در معاملاتی که دارند، اظهار کنند، این اعداد واقعی بود و عدد برآوردی نبود و حتی می‌توانستیم بر اساس ابزارهای هوش مصنوعی و روندنگاری روی اعداد و همچنین خوشه‌بندی اعداد در خصوص بعضی از مناطق و پهنه‌هایی که در آن‌ها تراکنش مالی بیشتر است و معامله بیشتر صورت می‌گیرد، به پیش‌بینی برسیم؛ اما به‌هرحال این مسیری هم که ما رفتیم، برای افزایش دقت و صحت اعداد درست است.»
او عنوان می‌کند: «طبیعتا با توجه به برآورد چند همتی که در حوزه درآمدهای ساختمانی وجود دارد، این موضوع هم از جهت تحقق درآمد و کسب حق شهر اهمیت داشت و هم از جهت مردمی بودن این پژوهش یک عدالت محوری صورت گرفت تا قصور و تعزیری صورت نگیرد.»
